Допустим, у Вас есть квартира, которую вы сдаёте в аренду. И она приносит вам доход. У вас возникает выбор – сдавать её всю жизнь и время от времени ремонтировать или определить тот момент, когда вы продадите квартиру. Тут нужно ответить вопрос: «вы хотите, чтобы капитал, вложенный в приобретение квартиры давал максимальный доход, или вы хотите стабильного денежного потока от сдачи квартиры?».
Кто-то скажет – а в чём противоречие? Хочу и того и другого одновременно. И я вам отвечу – так не бывает и вот почему.
Доход, который вы получаете от вложений в квартиру, равен сумме роста стоимости квартиры и доходов, полученных от сдачи в аренду. Зачем я обратил на это внимание?
Дело в том, что рост стоимости квартиры на протяжении всего жизненного цикла – неодинаков. Я разделил скорость роста стоимости недвижимости по следующим фазам по мере убывания скорости роста стоимости недвижимости:
1. Стройка
2. Ремонт и меблировки
3. Новостройка
4. Возрастной фонд
5. Старый фонд
Тут важно держать в уме два момента:
1. Чем старее жилой фонд – тем медленнее растёт стоимость жилья
2. Чем старее жилой фонд – тем хуже и дешевле он сдаётся
При условии, что нет других наблюдаемых внешних факторов, которые положительно влияют на стоимость. Но об этом в другой статье.
Итак, что делать?
1. Определиться с вашей инвестиционной стратегией (получать стабильный денежный поток или увеличивать капитал)
2. Определить целевую доходность от Ваших активов, которую хотите получать (в %)
3. Посчитать фактическую доходность Ваших активов в год. Используйте показатель ROE https://www.rbc.ru/quote/news/article/672b61799a7947d25730a1c1
Если показатель ROE меньше целевой доходности – продавайте актив и вкладывайтесь в тот, который обеспечивает необходимый уровень доходности.
Или доверьтесь профессионалам, которые помогут это оценить. Например вы можете написать мне. Как говорит народная мудрость – Деньги любят счёт. И пусть ваши инвестиции существенно обгонят инфляцию.