Поговорим о темной стороне арендодателей. Допустим вы захотели повысить арендную плату. Но не просто повысить. Повысить в разрез с условиями договора: на процент, превышающий зафиксированный договором или, например, провести индексацию, если таковая вообще договором не предусмотрена.Невозможно? Как посмотреть.
Как говаривал Остап Бендер, он знал четыреста сравнительно честных способов отъема денег. А вот и вам несколько способов, которыми пользуются арендодатели, чтобы решить свои проблемы по индексации.
Срок договора
Самый простой вариант, почему-то не очевидный для арендаторов.
Вариант условий договора:
- договор заключается на одиннадцать месяцев;
- договор предполагает автоматическую пролонгацию;
- договор подразумевает право арендодателя один раз в год проводить индексацию на 5% или такое право вовсе отсутствует.
Так вот, подходит к концу срок договора и арендодатель заблаговременно уведомляет арендатора, что у него есть два варианта: продлить договор на новый срок с повышением арендной платы на 10% или просто съехать с помещения, срок договора-то закончился. Любые ссылки на условия договора по размеру индексации арендатора не спасут, формально арендодатель ничего не нарушает.
Односторонний безмотивный отказ от договора
Второй вариант, которым часто пользуются арендодатели.
Вариант условий договора:
- договор заключается на длительный срок (да хоть на 20 лет);
- договор подразумевает право арендодателя один раз в год проводить индексацию на 5% или такое право вовсе отсутствует;
- договор содержит право арендодателя на безмотивный внесудебный отказ от договора.
Вообще советую при подписании договора помнить о том, что право без объяснения причин отказаться от договора «убивает» условие о сроке. Срок договора в этом случае может в любой момент оборваться. Если таким правом обладает арендодатель, то очевидно, что проведение индексации в данном варианте осуществляется под давлением отказа от аренды. Думаю, комментарии излишни.
Односторонний отказ от договора в связи с нарушениями
История, похожая на предыдущий сценарий. Разница в том, что арендатор должен допустить определенные нарушения, установленные договором и предусматривающие односторонний отказ арендодателя от договора. Это довольно существенное отличие, поскольку не всякий арендатор такие нарушения допускает и не всякий договор содержит такие основания.
В любом случае опытный арендодатель таким способом воспользуется и выведет арендатора на неприятный для того разговор: или цену меняем, или расстаёмся. Дальше все будет зависеть от обстоятельств дела и профессионализма сторон.
Окончание срока
Давайте подумаем о том, что все в этой жизни конечно. Жизнь летит с невероятной скоростью и договор постепенно приближается к своему логическому завершению. Чем ближе срок окончания договора, тем проще разговаривать с арендатором. Арендодатель просто может ему обозначить свою позицию довольно четко: либо сейчас решаем вопрос по индексации, либо через полгода (год, два года) мы с тобой расстаемся. Это работает не всегда и не со всеми. Но кто говорил, что шантаж - это легко?
Потребности арендатора
Иногда чуть ли не единственный вариант провести индексацию - наличие у арендатора определенной потребности. Это может быть все, что угодно: увеличение мощностей в помещении, расширение или изменение целевого использования, необходимость размещения вне помещения какого-либо оборудования, решение вопроса по другому объекту (когда одному арендатору переданы разные помещения) и пр. Главное, что арендатор пришел к вам с просьбой, реализовать которую без вашего участия он не может. Отлично, чем не инструмент для изменения условий договора. Дерзайте, второго шанса может и не быть.
Нужно отметить, что арендодатели такую ситуацию могут спровоцировать или создать искусственно. Почитайте, например, про вариант давления на арендатора через парковку Как выгнать арендатора из офиса через паркинг
Расторжение договора в судебном порядке
Вы исчерпали все возможные варианты, но арендатор оказался крепким орешком? Такое бывает. Давайте пробовать последний шанс - расторжение договора в связи с существенными нарушениями условий договора арендатором. Звучит тяжеловато. До недавнего времени я и сам не особо верил в такой вариант решения проблем по индексации. Но судебная практика показывает, что вариант хоть и труднореализуемый, но вполне себе рабочий. Нужно только действовать с умом.
В данном случае работают такие нарушения как перепланировки, переустройства, смена назначения помещения, нарушения требований пожарной безопасности и пр. При правильном подходе и определенном попустительстве со стороны арендатора, вы можете получить основания для обращения в суд. И если суд посчитает нарушения со стороны арендатора существенными, то вас ждет решение о расторжении договора и уже арендатор вынужден будет с вами договариваться. Чем не время попросить его о небольшой услуге? Например, об индексации.
Механизм расторжения договора по суду я раскрывал в статье Есть ли управа на федеральных арендаторов или как расторгнуть договор аренды с сетевиком
Грязные методы
Некоторые арендодатели могут пренебречь законом и прибегнуть к радикальным способам решения проблемы: перекрыть доступ в помещение, отключить электроэнергию, блокировать зону разгрузки и пр. Это, конечно, тоже вариант. Но если вам попадется мало-мальски сильный контрагент, ваши методы борьбы могут привести вас к неприятным финансовым последствиям: вам не только аренду не заплатят, а еще, например, и упущенную выгоду взыщут. И проблему не решите, и деньги потеряете. К тому же мы хоть и занимаемся здесь «шантажом», но стараемся это делать в правовом поле.
Итого
Как видите, не всегда отсутствие индексации говорит о невозможности ее проведения. Не всегда уровень индексации, предусмотренный договором, является ограничивающим фактором. Но используйте, пожалуйста, эту информацию добросовестно. Не перегибайте палку. И вообще, старайтесь выполнять принятые на себя обязательства. И думайте о неблагоприятных последствиях до подписания договора!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды