Пожалуй, один из самых частых вопросов, который мне задают: «С чего начать приёмку квартиры в новостройке, чтобы ничего не пропустить?»
За годы на стройках я видел самые разные варианты – от идеально подготовленных объектов до таких, где приходилось фиксировать десятки замечаний.
Сегодня расскажу, как я лично провожу приёмку, какие документы беру, что проверяю в первую очередь и как оформить все недочёты так, чтобы застройщик не ушёл от гарантийных обязательств.
Планируете ремонт квартиры?👇
Точную стоимость всего ремонта, вы можете получить в этом калькуляторе Domeo -> https://domeo.ru/remont
✅КАЛЬКУЛЯТОР✅
1) Уведомление от застройщика: не пропустите срок
Как только дом введён в эксплуатацию, застройщик обязан направить Вам уведомление о готовности квартиры.
Обычно это делают по электронной почте, через личный кабинет на сайте или мессенджер. Реже – заказным письмом.
После получения сообщения у Вас есть 7 дней для выхода на приемку (если иной срок не указан в договоре долевого участия).
Фактически процесс может растянуться до двух месяцев, но затягивать не стоит: если не явитесь, застройщик вправе подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке. Доказать свою правоту потом будет намного сложнее.
❗Важно: не путайте ввод дома в эксплуатацию и готовность конкретно Вашей квартиры. Между этими событиями может пройти несколько недель или даже месяцев – застройщик передает жилье партиями, подъезд за подъездом.
2) Самостоятельная приемка или с экспертом?
Многие думают, что если квартира в черновой отделке, то смотреть особо нечего. Это заблуждение.
Даже голые стены и бетонные полы скрывают массу нюансов: окна, которые стоят дорого, могут иметь царапины, продувание или неправильную установку. Самостоятельно Вы можете не заметить микротрещины на стеклопакетах или нарушения герметичности.
Эксперт-приемщик приходит с профессиональным оборудованием: мощными фонарями, тепловизором, лазерной рулеткой, анемометром для проверки вентиляции. Он тщательно осмотрит каждую деталь и поможет составить акт осмотра со всеми выявленными дефектами.
Если не зафиксируете недостатки сразу, застройщик позже скажет: «Это эксплуатационный дефект, Вы сами повредили».
❗Внимание: с 2024 года действуют новые требования к специалистам по приемке. Они должны быть включены в Национальный реестр специалистов (НРС). Застройщик может не допустить эксперта без соответствующих документов
3) Какие документы взять с собой
Подготовьте заранее:👇
- Паспорт (оригинал)
- Договор долевого участия (ДДУ) (оригинал)
- Доверенность (если приемку проводит другой человек или эксперт без Вас; обязательно нотариальная)
- Уведомление о готовности квартиры
Если квартира оформлена на нескольких собственников (например, Вы с супругом), то на приемке должны быть все или нужна доверенность от тех, кто не пришёл.
4) Порядок приемки: что и как проверять
У каждого застройщика свои правила. Где-то достаточно нажать кнопку в приложении и сразу идти в квартиру, где-то нужно заранее согласовывать время с менеджером и приезжать в офис продаж. Уточните это заранее, чтобы не попасть впросак.
Входная дверь
Дверь должна открываться и закрываться плавно, без скрипов и заеданий. Проверьте под углами 90°, 45° и 15° – правильно установленная дверь не будет открываться или закрываться сама. Протестируйте все замки (верхний и нижний, если есть), глазок, ручки. Осмотрите полотно и фурнитуру на царапины, сколы, задиры. Проверьте дверные пороги – часто после ремонтных работ они исцарапаны.
Окна и стеклопакеты
Внимательно осмотрите стекла на предмет царапин, сколов, трещин. Проверьте створки на открывание во всех режимах – они должны двигаться легко. С помощью фонарика осмотрите подоконники, откосы, рамы, наружные отливы.
Обязательно проверьте герметизацию швов в местах примыкания к стене. Уплотнительные резинки и штапики должны сидеть крепко, без отслоений и зазоров. Тепловизором можно выявить продувание.
Стены и потолки
Если в квартире обои, проверьте качество подготовки поверхности – не должно быть бугров, набрызгов, мусора под обоями. Обратите внимание на стыки (их не должно быть видно), на разнотон, загрязнения. Места примыкания к откосам часто проваливаются – проверьте нажатием. При окрасочном покрытии используйте проявочный фонарь для выявления неровностей. Двухметровое правило или лазерный уровень помогут определить отклонения плоскости.
В санузлах простукайте плитку отверткой – звук должен быть однородным по всей поверхности. Глухой звук означает пустоты под плиткой, а это приведет к ее отслоению со временем. Проверьте межплиточные швы – затирка должна быть равномерной и однотонной.
Полы
Осмотрите ламинат на предмет стыков, зазоров, вздутий – это повлечет влагонасыщение и раскрытие покрытия. Плинтусы, стыки и порожки не должны иметь механических повреждений и зазоров. Напольную плитку также простукайте: пустоты недопустимы.
Межкомнатные двери
Проверьте фонариком на царапины, сколы, состояние ламинации, стеклопакетов (если есть). Дверь должна открываться и закрываться легко, без скрипов. Лазерным уровнем проверьте отклонение коробки от вертикали.
Электрика
Проверьте все розетки на наличие напряжения (подключите зарядку от телефона), выключатели на плавность включения. Осмотрите квартирный щиток: автоматы должны быть подписаны и соответствовать фактическим комнатам. Отключите каждую группу и убедитесь, что она управляет именно той зоной, которая указана. Обязательно проведите тест на срабатывание устройств защитного отключения (УЗО).
Водоснабжение, канализация, отопление
Откройте краны горячей и холодной воды, проверьте напор и отсутствие протечек на всех участках (раковина, душевой поддон, подводка к унитазу, стиральной машине). Осмотрите трубы канализации – должен быть уклон в сторону стояка. Заземляющий кабель в помещениях с ванной обязателен. Сантехнику проверьте на царапины и сколы. В местах примыкания раковины к стене должна быть герметизация.
Радиаторы отопления осмотрите на механические повреждения (фонариком). Вывод коммуникаций должен быть герметичным, без протечек.
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте хотя бы одно окно. Приложите листок бумаги к вентиляционной решетке на кухне и в санузлах: он должен притягиваться. Если не тянет, вентиляция не работает. Для точной проверки используют анемометр.
Обязательно проверьте наличие приточной вентиляции (клапан КИВ или айбокс).
Площадь квартиры
Замерьте фактическую площадь лазерной рулеткой и сравните с указанной в ДДУ. Если есть расхождение, обратитесь в отдел продаж застройщика за разъяснениями. В ДДУ обычно прописан порядок действий при несовпадении площадей.
Подъездные щиты
Проверьте счетчики воды (ХВС и ГВС) и электроэнергии: они должны быть установлены и опломбированы. Убедитесь, что номер квартиры на табло соответствует Вашей квартире (отключите автоматы и проверьте, что электричество пропало). Зафиксируйте начальные показания счетчиков – это понадобится при подписании договора с управляющей компанией.
Общие замечания
Обратите внимание на строительный мусор — его быть не должно. Попросите застройщика провести клининг, иначе в хаосе Вы не увидите реальных дефектов (например, сквозные дыры в стенах могут быть скрыты завалами).
Сколько стоит ремонт квартиры в 2025 году?👇
Точную стоимость всего ремонта, вы можете получить в этом калькуляторе Domeo -> https://domeo.ru/remont
✅КАЛЬКУЛЯТОР✅
5) Что делать, если нашли дефекты
Все выявленные недостатки зафиксируйте в акте осмотра или дефектной ведомости. Застройщик обязан устранить их в течение 60 календарных дней (по Постановлению Правительства РФ № 2380). Различают существенные и несущественные дефекты. Существенные – те, которые делают квартиру непригодной для проживания (например, отсутствие окна, серьезные повреждения коммуникаций). В этом случае Вы можете отказаться от подписания акта приема-передачи.
Если дефекты несущественны (царапины на окнах, сколы на плитке, неровности стен в пределах допуска), подпишите акт, но обязательно укажите все замечания в приложении. Акт приема-передачи и акт осмотра — это два разных документа, которые подписываются одновременно.
❗Внимание: если Вы откажетесь от подписания без веских оснований, застройщик может подписать акт в одностороннем порядке и отправить Вам по почте. Оспорить это можно только в суде, доказав обоснованность отказа.
Чек-лист приемки квартиры в новостройке
✅ Получили уведомление от застройщика, согласовали дату приемки.
✅ Подготовили документы: паспорт, ДДУ, доверенность (если нужна).
✅ Решили, с экспертом или самостоятельно.
✅ Проверили входную дверь (замки, фурнитура, отсутствие повреждений).
✅ Проверили окна (стекла, створки, герметизация, продувание).
✅ Проверили стены и потолки (ровность, отделка, отсутствие трещин).
✅ Проверили полы (ламинат, плитка, плинтусы).
✅ Проверили межкомнатные двери.
✅ Проверили электрику (розетки, выключатели, щиток, УЗО).
✅ Проверили водоснабжение и канализацию (краны, трубы, герметизация).
✅ Проверили отопление (радиаторы, выводы).
✅ Проверили вентиляцию (естественная и приточная).
✅ Замерили площадь квартиры.
✅ Проверили подъездные щиты (счетчики, автоматы).
✅ Зафиксировали все дефекты в акте осмотра.
✅ Подписали акт приема-передачи (или отказались с указанием причин).
Domeo советует начать свой ремонт с 2-х простых шагов:
1. Заранее узнайте стоимость вашего ремонта в 3-х вариантах. Бесплатно рассчитайте тут: ✅ domeo.ru/remont
2. Выбрать подходящего дизайнера для визуализации своих идей! Бесплатно выберите своего дизайнера здесь: ✅ domeo.ru/design
Приемка квартиры – не формальность, а Ваш шанс найти дефекты и передать их застройщику для устранения в гарантийный срок. Подписав акт без замечаний, Вы остаетесь один на один с тем, что купили. Будьте внимательны, не торопитесь и не стесняйтесь задавать вопросы представителям застройщика. А если сомневаетесь – обращайтесь к опытным специалистам по приемке.
Подписывайтесь на наш канал – здесь Вы найдете еще больше полезных материалов о ремонте, строительстве и приемке жилья.
Делитесь своим опытом в комментариях – это поможет другим избежать ошибок!👇