Вижу отклик под последним постом

Вижу отклик под последним постом. Значит, тема флиппинга все еще задевает за живое. Отлично. Разбираю по косточкам ваши вопросы и возражения.

Сразу проясню: то, что вы здесь читаете-не инструкция «повтори за мной» и не призыв к действию. Это препарирование рынка. Холодный анализ цифр и ситуаций, с которыми я работаю каждый день. Моя задача - дать вам пищу для размышления, а не готовую таблетку. Если вы ищете волшебство - вам не сюда.

Фатальная ошибка №1: Локация

Во флиппинге есть только одно правило. Location. Location. И еще раз, Location.

Ваш проект умирает в тот самый момент, когда вы совершаете ошибку на входе. Выбрали изначально переоцененный ЖК, где маржи нет по определению? Поздравляю, вы работаете в ноль.Зашли в комплекс, где уже десяток конкурентов продают квартиры с ремонтом? Готовьтесь к кровавой ценовой войне.Купили объект в районе реновации, который скоро зальют тоннами дешевого бетона? Вашу цену убьют демпингом.

Про доходность. Давайте без иллюзий.

Слышу этот вопрос постоянно: «Как взять 10 миллионов с квартиры, которая в бетоне стоит 23, а в ремонт вложено 5?».

Отвечаю прямо: Да, 10 миллионов чистыми - это реально. Но это — лучший сценарий. Когда вы, как снайпер, попали в цель: идеальная планировка, видовой этаж, уникальный на рынке продукт и, что самое главное,у вас есть терпение и стальные нервы ждать своего покупателя.

Заявлять, что вы гарантированно заберете такую сумму за полгода - дилетантство и инфоцыганство. Я говорю, что цифра возможна.

Кейс

Теоретически, мы могли забрать за этот объект 38 миллионов. Спрос был. Поверьте, подожди мы еще месяц-два — забрали бы. Но мы вышли за 35. Почему? Потому что квартира в экспозиции менее двух месяцев на текущем мертвом рынке - это нонсенс. Мы зафиксировали превосходную прибыль и немедленно реинвестировали ее в следующий, еще более доходный проект.

Профессионал думает не о максимальной прибыли с одной сделки. Он думает о скорости оборота капитала. Пока вы «ждете у моря погоды», мой капитал уже работает в новом объекте.

Почему бетон — это мусор?

Потому что его много. Он везде. Он не эксклюзивен. Сегодня нет дефицита бетона, как в десятых годах. Никто не готов переплачивать за то, что можно купить у застройщика на любом этапе, в любом районе. Бетон - это сырье. А вы должны продавать готовый продукт.

Стоимость ремонта: снимите розовые очки

Если вы до сих пор думаете, что ремонт стоит 5 000 рублей за метр, как в 2015-м, у меня для вас плохие новости.

Минимум, с которого сегодня стартуют вменяемые бригады за работы «под ключ» - 25 000 рублей за квадратный метр. И это если вы готовы сами контролировать, стоять над душой и выявлять косяки. Хотите «заплатить и забыть»? Готовьтесь к чекам в 50, 70 и даже 100 тысяч за квадрат. Рынок знает, что вы - кошелек, и будет пытаться выжать из вас максимум.

Люди покупают готовые квартиры не потому, что ленивы. Они покупают избавление от страха и головной боли. Они платят за ваше время, ваши нервы и ваши компетенции.

Как продать быстро и дорого

Продать можно любой объект. Вопрос цены и времени. Чтобы продать быстро, нужен не один фактор, а система.

1. Адекватная цена. Не ваша «хотелка», а цена, подтвержденная аналитикой.

2. Профессиональная упаковка. Фото на iPhone - это уровень дилетанта, который пытается сэкономить 10 тысяч и теряет на этом миллионы.Только профессиональный фотограф с правильным светом. Ваша квартира должна вызывать желание, а не жалость.

3. Маркетинг. Размещение на Циан и Авито - это не маркетинг. Это гигиенический минимум. Рынок 2025 года - это рынок коммуникаций. Вы должны работать с риэлторами. Не сажать их на эксклюзив, а грамотно выстраивать партнерскую сеть. Делать презентации, ходить в риэлторские чаты и, конечно же, быть готовым платить комиссию.

Риэлтор, который получит свой процент, продаст вашу квартиру своему клиенту играючи. Жадность здесь - прямой путь к долгой и мучительной продаже.

О флиппинге как о профессиональной стратегии можно говорить бесконечно. Готов говорить не только о победах, но и о провалах. О кейсах, которые сейчас не радуют, и о тех, в которые я целюсь.

Интересно?