Динамика предложения в 2025 году перестала быть равномерной: одни сегменты стремительно наполняются новыми объектами, другие — уходят в дефицит быстрее ожидаемого. Покупатели сталкиваются с парадоксом: выбор вроде бы растёт, но найти действительно ликвидный формат становится сложнее. Девелоперы переходят на гибкие продуктовые стратегии, а собственники вторички всё чаще занимают выжидательную позицию. В итоге рынок недвижимости в СПб раздробился на несколько параллельных траекторий, которые уже невозможно анализировать по общей статистике. В статье разберём, почему сегменты ведут себя по-разному и как это влияет на тех, кто планирует покупку или продажу в ближайшие месяцы.
Когда рынок идёт разными скоростями: почему общие цифры больше не работают
Ещё недавно рынок можно было описывать одной моделью: объём предложения рос или сокращался, и это одинаково затрагивало почти все сегменты. Сегодня — совсем другая история. Новостройки в массе расширяют экспозицию, вторичка — сжимается, аренда — переупаковывается, коммерция — расходится по двум полюсам.
Покупатель видит тысячи объявлений и делает простой вывод: «выбор большой». Но именно в 2025 году появляется эффект "пустой витрины": предложений много, а подходящих объектов мало. Особенно это ощущают те, кто ищет квартиры в санкт петербурге с конкретными параметрами — планировкой, высотой потолков, локацией, качеством дома.
Главная ошибка — полагаться на суммарные данные: они создают иллюзию избыточного предложения. Как только покупатель формирует реальные критерии, становится видно: ликвидность распределена крайне неравномерно, а дефицит сильных объектов растёт.
Новостройки: рост предложения, который не равен росту возможностей
Если абстрагироваться от деталей, новостройки выглядят как сегмент с «избыточным» выбором: запускаются новые кварталы, появляются компактные форматы, девелоперы активно перезапускают линейки и стимулируют сделки за счёт ипотечных программ.
Но покупатель сталкивается с другими реалиями:
- Прирост идёт за счёт массовых проектов, где жильё стандартизировано и сильно зависит от локации.
- Сильные корпуса вымываются первыми — особенно в проектах у метро, с удачными видами и качественной архитектурой.
- На витрине остаются сложные лоты: низкие этажи, плохие окна, редкие планировки или неудачные секции.
- Управляемость предложения: девелопер может ограничивать объём вывода, регулируя скорость продаж.
В результате покупатель видит десятки квартир, но по факту реально рассматривает три-пять. Особенно если речь идёт о ликвидных форматах, которые потом легко перепродать.
Если рассматриваете покупку новостройки, могу бесплатно разобрать ваш район, показать скрытую динамику корпусов и объяснить, где рост предложения создаёт реальную возможность, а где — лишь иллюзию выбора. Это помогает избежать покупки в проекте, который потеряет ликвидность через 2–3 года. Telegram.
Вторичная недвижимость: дефицит, который маскируется большим количеством объявлений
Вторичный рынок — самый неоднозначный сегмент. На витрине полно объектов, но это не означает богатый выбор. Ликвидные квартиры исчезают за 7–10 дней, и чем сильнее растёт спрос, тем быстрее это происходит.
Причины дефицита:
- Собственники не хотят фиксировать текущую цену и держат объект «на паузе».
- Качественные дома и ремонты всегда ходят быстрее, чем успевают появляться.
- Много технически проблемных объектов: перепланировки, износ коммуникаций, завышенные цены.
- Сильные районы работают как “микрорынки”, на которых доступно 3–5 реально стоящих вариантов.
В итоге спрос концентрируется на ограниченном пуле объектов, формируя конкуренцию и повышая давление на цену. Для покупателя это означает, что ориентироваться только на количество объявлений невозможно — важна структура.
Премиум и элитка: стабильный объём, узкая коридорность решений
Сегмент премиальной недвижимости в СПб традиционно работает иначе: предложение внешне стабильное, но выбор крайне ограничен. Объекты уникальны по архитектуре, видам, расположению и инфраструктуре. Они выходят на рынок редко, часто через закрытые продажи.
Особенности сегмента:
- Реально привлекательных лотов мало.
- Владельцы держат элитную недвижимость как актив, а не как товар.
- Новая застройка выходит точечно и быстро разбирается.
Это один из самых «узких» рынков, где формально предложение есть, но в практическом смысле — его почти нет.
Рынок аренды: предложение растёт, качество падает
На аренду в Петербурге сильно повлияли инвесторы: многие покупатели студий и компактных квартир выводят объекты в аренду сразу после сдачи. Это создаёт иллюзию огромного предложения.
Но при детальном разборе становится ясно:
- почти 40% предложений — низкое качество,
- количество переупакованных ремонтов растёт,
- действительно комфортные варианты уходят мгновенно,
- арендаторы становятся избирательнее и видят “псевдо-избыток”.
Для людей, которые рассматривают квартиры в Санкт-Петербурге под аренду или проживание, важно понимать: объём ≠ качество.
Коммерческая недвижимость: два полюса одного рынка
Этот сегмент показывает максимальную неоднородность:
- Стрит-ритейл — дефицит, особенно в пеших коридорах.
- Офисы класса B/B+ — переизбыток.
- Складские помещения — дефицит растёт каждый квартал.
Бизнес сталкивается с той же логикой, что и частный покупатель: эффект «много объявлений» не означает, что можно легко найти подходящий объект под стратегию.
Почему сегменты расходятся: ключевые драйверы волатильности
Основные причины, почему рынок недвижимости в СПб развивается неравномерно:
- ипотека и смена условий банков
- продуктовые изменения девелоперов
- переход рынка от массовых решений к точечным сегментам
- эмоциональное поведение частных продавцов
- влияние цифровых каналов и алгоритмов на спрос
Рынок перестал реагировать единообразно. Каждый сегмент живёт по своей модели.
Как ориентироваться покупателю и продавцу
В такой неоднородности стратегия должна быть персонализированной:
- Покупателю нужно анализировать не количество объектов, а скорость их ухода, структуру ликвидности и глубину предложения.
- Продавцу — понимать, какой у его объекта сегмент поведения: дефицитный или избыточный.
- Наиболее ошибочная тактика — полагаться на “ощущения” или смотреть только на 1–2 портала.
Анализ сегмента, локации, динамики экспозиции и реальных цен закрытия помогает понять, играет ли человек на стороне рынка или против него.
Если планируете покупку или продажу недвижимости в СПб, могу бесплатно разобрать ваш сегмент: оценю ликвидность, динамику предложений, прогноз по цене и покажу, как избежать ошибок при выборе объекта. Такой разбор экономит время, снижает риски и помогает выйти на сделку в правильный момент. Telegram.
FAQ
Почему кажется, что объявлений много, а выбрать нечего?
Потому что общий объём растёт за счёт слабых объектов, тогда как ликвидные варианты уходят быстро и редко попадают в открытую экспозицию.
Увеличивается ли предложение в новостройках равномерно по городу?
Нет. Рост обеспечивают массовые проекты, тогда как сильные локации расширяются медленно и точечно.
Почему вторичка выглядит насыщенной, но по факту дефицитная?
Часть собственников держит квартиры вне рынка, а хорошие объекты продаются в течение недели.
Что сейчас самый “проблемный” сегмент?
Аренда студий и эконом-класс вторички — избыток низкокачественных вариантов.
Можно ли ориентироваться на общую статистику?
Нет. Анализировать надо только свой сегмент, иначе выводы будут ошибочными.