В этой статье Вы увидите цены и рентабельность от сдачи в аренду недвижимости в Сочи, Анапе и Алтае.
Наверное, каждый житель нашей страны мечтает о пассивном доходе. Так, чтобы на пенсии хватало и на путешествия, и на рестораны... при этом чтоб ВООБЩЕ ничего не делать... И я конечно же тоже не исключение.
Лично я вижу только один способ осуществления таких 👆 желаний: приобретение недвижимости в курортных городах (обязательно по ФЗ-214) с последующей сдачей в аренду.
❗️ Но вот куда вложить, заработанные 15 миллионов 🧐...
Ведь сразу возникает огромное количество вопросов:
✔️ Что покупать: Квартиру или гостиничный номер?
✔️ Где выгоднее: Сочи Анапа или Алтай?
✔️ Когда брать: на котловане или готовый объект?
Эти 👆 и другие вопросы, волнующие любого инвестора и разберем в этой статье.
Для того, что бы понять "Что покупать" я проанализировал аналитику, составленную на основе данных сервиса "Про дома" от Дом.РФ Технологии...👇
За октябрь 2025 года в г. Сочи и Туапсинском районе было зарегистрировано 198 сделок...
▪️133 инвестора купили квартиры в Жилых Комплексах;
▪️ 61 инвестор купил номера в гостиничных комплексах.
👆 То есть, 67% покупателей предпочли квартиры, а не апартаменты в гостиницах 🧐.
Кто же из этих 👆 200 человек финансово грамотный, а кто не удосужился взять в руки калькулятор?
Кто обеспечит себе безбедную старость... а для кого покупка станет головной болью на долгие годы?
Ответы на эти вопросы нам сможет дать только Царица Наук... Математика... к ней и обратимся:👇
👆 Исходя из шахматок застройщиков, средняя стоимость полноценной однокомнатной квартиры (площадью 33 м2) в Сочи равна 12,3 млн ₽.
❗️К стоимости покупки нужно будет добавить стоимость ремонта и оснащения (от 800 тр до 1,5 млн...) и итоговые затраты составят ~ 13,5 млн ₽ 👇:
Предположим, я куплю квартиру, сделаю в ней ремонт и она будет готова к сдаче. Сколько же денег можно заработать?
Давайте посчитаем рентабельность подобной инвестиции:
443 т.р. (годовой доход за минусом подоходного налога) / 13,5 млн ₽ (стоимость инвестиций) × 100 = 3,3% годовых 😳😱 .
Окупаемость от 20 до 30 лет 🤦♂️.
Что то меня такие цифры 👆 совсем не возбуждают 🤷🏻♂️ (при том что это и не вполне пассивный доход: участие в поиске постояльцев, ремонт, замена оборудования, оплата коммунальных услуг... все это нужно делать самостоятельно...).
Посмотрим какая же будет рентабельность если инвестировать в гостиничный номер 👇?
👆 На этапе стройки (в бюджете до 15 млн ₽) в г. Сочи совсем уж немного вариантов...
Все представленные объекты (с запуском в течении года) 👆однозначно хорошие и продаются уже с ремонтом и мебелью под ключ (никаких дополнительных вложений)... есть только одно НО... все они начали строиться 2-3 года назад. То есть цена с момента старта продаж поднялась более чем на 80%, практически весь потенциал роста цены уже исчерпан... а значит и рентабельность будет не высокой:
1,4 млн ₽ (средний годовой доход аналогичных 4-ёх звездочных отелей) / 13,5 млн ₽ (стоимость инвестиций) × 100% = 10,3% годовых (❗️❗️❗️но при этом данный бизнес не займёт ни минуты Вашего времени❗️❗️❗️)
Окупаемость ~ 12 лет.
Эти цифры мне уже конечно нравятся больше, чем доходность от квартир... Но, все же хотелось бы побольше прибыли 🤑. Возможно стоит взглянуть на апартаменты не в Сочи... а предположим в Анапе или на Алтае?
Исходя из звездности, имени отельера и этапа строительства... из этих 👆 5 вариантов я бы выбирал из двух 👇:
Более подробно ознакомиться с математическими расчетами по этим двум комплексам можно в следующих статьях 👇:
👆 В этой статье даётся полный инвестиционный расклад (основанный на математических расчетах) о ГК Sun Garden.
Рассчитаем рентабельность:
2,4 млн ₽ (средний минимальный годовой доход 5-ти звездочных отелей) / 14,3 млн ₽ (стоимость вложений) × 100% = 16,8% годовых.
Окупаемость: 8 лет с учётом стройки.
❗️❗️❗️ Однако, небольшая ремарка - подобная рентабельность актуальна до 8 декабря (до повышения цен 👇)... уже 9 декабря прогнозируемая доходность станет меньше... так как цены вырастут...
В этой статье 👇 можно детально ознакомиться с потенциальной доходностью ГК Eden Family.
Рассчитаем рентабельность:
1,4 млн ₽ (средний минимальный годовой доход 4-ти звездочных отелей) / 10,1 млн ₽ (стоимость вложений) × 100% = 13,8% годовых.
Окупаемость: 9 лет с учётом стройки.
🧐 Хмм, вот такая доходность конечно намного интересней, чем в сочинских объектах. К тому же всё денежные средства единовременно размещать на эскроу-счете не обязательно... можно внести от 40% первоначального взноса, а остаток оплачивать в рассрочку до 2 лет... а все это время деньги будут генерировать доход на депозите.
🧐 Интересно, а что есть инвестиционно привлекательного на Алтае? И какая доходность и цены там?
Давайте посмотрим:
Премиальный комплекс с профессиональным отельером с доходностью от 2 млн ₽ в год....
👆 Так по крайней мере утверждает Застройщик... 2 млн годового дохода... что это - это наглая ложь или Застройщик поскромничал и занизил цифры?
👆 В этом и разберёмся... 👇
👆 Данный комплекс располагается в городе Федерального значения Белокуриха.
Более 300 000 человек посещает данный курорт ежегодно.
✔️ Для справки: в Сочи турпоток более 8,5 млн туристов;
✔️ В Анапе: более 5,5 млн ежегодно.
🧐 Да, Сочи и Анапу посещают намного больше отдыхающих... ❗️ Но и число отелей, составляющих конкуренцию на побережье значительно выше❗️
При этом, Белокуриха занимает 3 место среди всех курортов России по тратам туристов. А это означает, что позиционирование курорта в премиальном сегменте вполне обосновано 👇.
Таким образом, к моменту реализации проекта - Гостиничный Комплекс Rizalta станет самым современным отелем в данной локации. А отсутствие свободных участков для дальнейшей застройки делает его вне конкуренции по отношению к другим отелям.
✔️ Комплекс располагается в окружении всей необходимой курортной инфраструктуры.
Таким образом, всего через 2,5 - 3 года отель начнёт принимать гостей и генерировать доход для инвесторов.
🧐 А вот с этого момента и начинается самое интересное:
✔️ Какие цены на данный проект
✔️ Сколько можно зарабатывать.
Цены начинаются:
✔️ от 13,7 млн ₽ за 1 комнатные номера;
✔️ от 21,9 за 2 комнатные;
✔️ от 38,8 млн ₽ за 3 комнатные.
👆 При этом сдаются номера с премиальной отделкой, ремонтом, техникой и текстилем (то есть никаких дополнительных затрат).
С учётом загрузки отеля на уровне 50-60% в течении первых трех лет после запуска и средней ценой размещения от 16 до 20 т.р. в сутки прогнозируемая валовая выручка отеля составит: 3,2 млн ₽ за год.
Зная расходы на эксплуатацию и сервисное управление в размере 40% получаем к выплате 1,9 млн ₽.
👆 С этой суммы необходимо будет заплатить 6% налога и чистый доход составит 1,8 млн ₽.
🧐 Значит рентабельность составит: 1,8 млн ₽ (чистый годовой доход) / 13,7 млн ₽ (минимальная точка входа) × 100 = 13,1%.
❗️❗️❗️ Да, это чуть меньше, чем показатели рентабельности отелей в Анапе, но здесь есть нюанс: отельер гарантирует ежемесячные минимальные выплаты в размере ~ 700 т.р в год (независимо от того работает отель или нет, независимо от того какая загрузка и какой доход был сгенерирован за этот период)...
То есть, гарантированный доход собственники будут получать ежемесячно... а доход рассчитанный с прибыли будет доначисляться ежеквартально.
🧐 "Роман, а не круто ли рассчитываете цифры? От 16 до 20 т.р. в сутки... не перебор ли?"
Ответить на этот вопрос нам поможет анализ цен в отелях Белокурихи 👇:
В Белокурихе (Алтай) всего 4 отеля выше 3 звёзд... По современности и уровню инфраструктуры они сильно уступают новому проекту.. Поэтому, средняя стоимость от 16 до 20 тыс.р. в сутки (указанная в расчетах выше), думаю немного занижена.
Более детальную информацию по этому проекту предоставлю по запросу.
Так же согласую с застройщиками специальные условия и хорошие скидки.
С уважением,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17