В этой статье не будет красивых картинок и презентаций (их смогу выслать по запросу).
В этой статье поговорим исключительно на языке цифр и именно под этим углом и будем рассматривать варианты для инвестиций:
В бюджете до 15 млн ₽ на всем побережье лично я вижу только 1 вариант:
ГК Sun-Garden Hotel & SPA под управлением Cosmos Selection
✔️ Что же лучше выбрать из имеющихся вариантов:
🧐 Однокомнатную (40 кв.м) с видом на море или без вида на море...
🧐 Студию (26,5 кв.м) с видом на море, или аналогичный номер с видом на прогулочную зону?
Для этого надо понимать уровень цен и предполагаемую доходность:
👆 Прайсовые цены Застройщика на данные лоты (1 комнатные 40 кв.м следующие):
✔️ С видом на море: 17 894 000 ₽
✔️ Вид на прогулочную зону: 15 960 000 ₽.
👆 от этих цен смогу договориться с Застройщиком на следующие скидки (5 тр с квадрата на номер с которого будет видно море и на 15 тр с квадрата с видом на прогулочную зону) :
Итоговые цены составят:
✔️ с видом на море: 17 699 500 ₽
✔️ вид на прогулочную зону: 15 361 000 ₽
🧐 Какая же разница в стоимости номеров с видом и без вида?
Здесь предлагаю просто посмотреть разницу в стоимости проживания в действующем отеле 5 звёзд в Анапе:
https://miracleon.ru/booking/?hotel_id=36621
👆 это цены на проживание в отеле сети Мираклион в Анапе... Разница проживания в номере с видом на море от аналогичного без вида... составляет всего 3,5%...
❗️ Поэтому переплачивать 12 и более процентов за номер с видом не стоит (если во главе угла стоит именно инвестиционная состовляющая (именно пассивный доход).
Далее, на том же сайте (ссылка выше) можно увидеть минимальную стоимость размещения по месяцам 👆... и сравнить цифры с прогнозом Застройщика по Сан Гардену 👇...
Из данного инвест расчёта 👆 мы видим:
Инвест прогноз Сан Гардена:
✔️ Среднегодовая стоимость размещения = 20,7 тр
✔️ Среднегодовая загрузка = 46,88%
Цифры же действующего отеля:
✔️ Среднегодовая стоимость размещения = 24,97 тр
✔️ Среднегодовая загрузка = 65%
❗При этом, ранее мы рассматривали стоимость номера в действующем отеле при двухместном размещении....
Если в Сан гардене смотреть 1 комнатную, а не студию, то там как раз с допместами для детей... поэтому 👇
То есть, размещение в номере на трех человек 👆 (с допместом) стоит дороже двухместного ~ на 13,94%
А значит... среднегодовая стоимость номера с допместами в действующем отеле составит: 28,45 тр.
❗️👆 соответственно вопрос: насколько корректен этот инвест расчёт?
Если при детальном анализе мы видим, что средняя стоимость размещения в действующем отеле с +/- такой же инфраструктурой на 27% выше, чем в инвест расчёте Застройщика.
❗ Да, стоимость на первой и второй береговой должны различаться... ну на 10... ну на 15%.... но никак не на 27....
👆 Поэтому здесь мы видим, что маркетологи Застройщика оказались достаточно скромными, занизив предполагаемую доходность минимум на 10%
❗️ То есть: валовый доход с номера: составит 4,8 млн руб
После вычета всех расходов (включая налог и вознаграждение отельера) - доход собственника составит ~ 2,7 млн ₽.
В таком случае рентабельность апарта 40 кв.м:
1) вид на прогулочную зону: 2,7млн (доход) / 15,3 млн (стоимость апарта) × 100 = 17,6%
2) вид на море ( а мы ранее выяснили, что разница видов всего 3,5%... а значит:
2,8 млн (доход) / 17,7 млн (стоимость апарта) × 100 = 15,8%.
👆 Поэтому, переплачивать за вид на море, не вижу никакого смысла.
Если рассматривать варианты студий (площадью 26,5 кв.м) в данном комплексе, то сначала посмотрим на цены 👇:
👆 Слайд сверху - с видом на море на 5 этаже (14 045 000 ₽);
Слайд снизу - варианты студий с видом на прогулочную зону на 3 этаже (13 912 500 ₽)
👆 На студии Застройщик скидок не согласовывает.
Значит расчёт рентабельности будет следующим:
1) вид на прогулочную зону: 2,3 млн (доход) / 13,7 млн (стоимость апарта) × 100 = 16,5%
2) вид на море ( а мы ранее выяснили, что разница видов всего 3,5%... а значит:
2,4 млн (доход) / 14 млн (стоимость апарта) × 100 = 17,1%.
И здесь не могу не умолчать про один специфический момент 👇:
👆 Архитектура здания подразумевает наличие таких вот арок:
2 - этаж будет красиво смотреться с аркой...
3 этаж - балкон будет не стеклянный, как на 1, 2 и 5 этажах, а из камня... кому то это нравится (не видно с улицы), кому то наоборот не нравится, так как будет закрывать солнечный свет...
В итоге: исходя из цифр - самым интересным вариантом для инвестиций являются:
1 комнатный (40 кв.м) с видом на прогулочную зону (на 2 этаже) по стоимости 15,3 млн ₽ с рентабельностью 17,6% годовых;
Студия с видом на море (на 5 этаже) (по стоимости 14 млн ₽): с рентабельностью 17,1%.
Ну и, напоследок варианты рассрочек для этих 👆 двух вариантов:
Надеюсь, эта информация поможет сделать правильный выбор 😊
С уважением,
Литовка Роман
Тел. +7 966 770 36 17