Ключевая ставка снижается: после пикового 21% в июне она пришла к уровню 16,5% в ноябре. Для рынка недвижимости это означает смену фазы — не резкий разворот, а движение к стабилизации, которое начинает размораживать сделки. Особенно это заметно на вторичном рынке, где ипотека долгое время была практически недоступной. Именно здесь ожидания покупателей меняются быстрее всего: спрос возвращается, а вместе с ним появляется возможность перехода в новостройки. Теперь обсуждение конкуренции между сегментами уступает место анализу того, как они будут взаимодействовать в новых кредитных условиях.
В тесной связке
Снижение ставки влияет на рынок многослойно. Поскольку большая часть покупок жилья проходит через ипотеку, доступность кредита определяет глубину спроса в обоих сегментах. На вторичном рынке решение ЦБ ощущается сразу: уменьшение стоимости заемных денег делает готовые квартиры доступнее, поэтому покупатели, которые были исключены из процесса в первой половине года, снова возвращаются в активную фазу. В сегменте новостроек реакция наступает с задержкой, но ее эффект заметнее: улучшение условий на «вторичке» запускает связку переходов, в рамках которой владельцы проданного жилья идут на первичный рынок.
По словам Дмитрия Софронова, коммерческого директора ГК Dars, эта взаимосвязь определит структуру спроса в ближайшие месяцы. «Сегменты «первички» и готового жилья тесно связаны. Когда покупатели могут быстрее продать имеющуюся квартиру, они чаще переходят в новостройки для улучшения условий. Именно поэтому рост активности на рынке готовых объектов станет дополнительным источником спроса для застройщиков», — отмечает он.
Эксперт подчеркивает, что снижение ставки не только облегчает доступ к кредитам, но и восстанавливает уверенность покупателей, а это особенно важно для крупных приобретений.
Такую тенденцию подтверждают и сделки на рынке готового жилья. Здесь пока сохраняется ценовое преимущество: такие квартиры дешевле в абсолютных цифрах, и при смягчении условий ипотека становится доступнее именно в этом сегменте.
Светлана Пинигина, основатель Pinigina Consulting, считает, что это приведет к ощутимому притоку покупателей. «Снижение ставки усилит привлекательность готовых квартир. По нашим оценкам, 30–40% нового спроса может перераспределиться именно сюда, но это не ослабит «первичку». Рынок в целом станет более емким за счет восстановления стандартной ипотеки», — прогнозирует эксперт.
В последние годы наибольшее давление приходилось на сегмент готового жилья: высокая стоимость заемных средств делала ипотеку на «вторичку» малодоступной и сдерживала переход покупателей в строящиеся проекты. На этом фоне в отдельных комплексах комфорт-класса доля семейной ипотеки доходила до 90–95%, а спрос по стандартным программам практически исчез, что особенно отражалось на покупателях без детей. Снижение ключевой ставки постепенно выравнивает ситуацию и возвращает на рынок тех, кто был вынужден отложить покупку из-за дороговизны кредита.
У новостроек свои преимущества
В ГК «Развитие» также считают, что оживление вторичного сегмента напрямую поддерживает первичную недвижимость.
«Сегодня продать квартиру в ипотеку непросто — это тормозит переход клиентов в новые проекты. Улучшение условий кредитования повысит ликвидность готового жилья и ускорит продажи, что создаст дополнительный приток покупателей в сегмент строящегося жилья», — говорит коммерческий директор компании Виктория Анохина. По ее словам, объекты на стадии строительства сохраняют ряд фундаментальных преимуществ: более привлекательную стоимость на старте, современную архитектуру, продуманные планировки и качественную городскую среду, которая остается значимым аргументом для покупателей.
Отложенный спрос
Между тем спрос на рынке первичного жилья уже несколько лет формируется под сильным влиянием отложенных решений. Анна Терехова, директор по продажам девелопера «Мармакс», считает, что за последние годы накопился значительный отложенный спрос. В него входят клиенты, которые пока не могут продать имеющуюся квартиру, чтобы перейти в строящийся объект. Это и инвесторы, и те, кто хочет улучшить жилищные условия.
«Уже сейчас около 20% покупателей приходят с запросами на трейд-ин. По нашим оценкам, снижение ключевой ставки даст толчок к оживлению сразу в обоих сегментах», — отмечает она.
Семейная ипотека помогает
Новостройки сохраняют конкурентные преимущества за счет программ господдержки и особого положения семейных покупателей — этот фактор будет играть ключевую роль в ближайшие месяцы. В компании Unikey подчеркивают, что семейная ипотека по-прежнему формирует основу спроса, и снижение ставки не изменит поведения этой аудитории.
«Даже в новых условиях покупатели с детьми будут выбирать первичный рынок. По данным ДОМ.РФ, семейная ипотека формирует 89% всех льготных кредитов, и этот сегмент останется ключевым драйвером», — отмечает коммерческий директор Unikey Юлия Ружицкая. По ее словам, снижение ставок вернет на рынок клиентов, которые откладывали сделку из-за дороговизны кредитов, но основная часть спроса все равно будет приходиться на строящиеся объекты.
Вряд ли это изменится
Заметный переток с первичного рынка возможен только при расширении льготной ипотеки на вторичное жилье — об этом говорит Анатолий Баталин, коммерческий директор ГК «Садовое кольцо». Сейчас программа доступна лишь в 900 населенных пунктах, и ее расширение маловероятно: нагрузка на бюджет уже значительная.
По оценке эксперта, серьезные изменения возможны только при снижении ключевой ставки до уровня около 10%. Тогда ипотека на вторичном рынке сможет постепенно восстановить историческое соотношение 70/30, при котором большинство сделок проходило именно в этом сегменте. Пока рыночные ставки остаются высокими, резких перемен не произойдет.
Ситуация win-win
Эксперты сходятся во мнении: переток спроса во «вторичку» действительно произойдет, но его последствия будут скорее позитивными. Снижение ставки повышает ликвидность подержанного жилья, размораживает отложенный спрос и увеличивает число покупателей, планирующих переход в новостройки. На фоне сохранения семейной ипотеки и инструментов девелоперов первичный рынок удерживает устойчивость и остается одним из основных получателей выгоды от смягчения кредитных условий. В итоге текущая динамика формирует не конкуренцию, а синхронное оживление сегментов, которое будет определять тенденции в 2026 году.
«Кейс Долиной»: что происходит при сделках со «вторичкой» и как не попасть впросак
Легко ли быть молодым? Как купить квартиру, если вам не исполнилось 25 лет
По цепочке. Почему после повышения НДС жилье подорожает
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости