Апарт-отель — это формат гостиницы, в котором номера могут продаваться частным инвесторам. До 2025 года так называли отели с кухнями в номерах. Сейчас этот термин вышел из правового поля, но продолжает использоваться как синоним гостиницы с множественными собственниками.
👉🏻Апарт-отель = гостиница с множественными собственниками
С юридической точки зрения это обычный отель, но с отличающейся структурой собственности: каждый номер принадлежит отдельному инвестору. Для гостя разницы нет, он просто заселяется в номер, как в любой гостинице.
Но для девелопера и инвестора разница принципиальна: именно она определяет, как строится бизнес, как управляется объект и кто несёт ответственность за доходность.
Кто и за что отвечает в апарт-отеле?
Чтобы понять специфику такого гостиничного формата, важно разобраться в ролях основных участников.
1. Девелопер (застройщик)
- Формирует концепцию отеля
- Продаёт юниты инвесторам
- Заявляет предполагаемую или гарантированную доходность
- Отвечает за всю инфраструктуру: рестораны, спа, общественные зоны
В проектах с множественными собственниками роль девелопера ключевая. Он несёт ответственность перед инвесторами за реализацию обещаний. Особенно важно, по какому закону ведётся проект:
- 214-ФЗ (о долевом строительстве)
- или по новому законопроекту об инвестициях в отели (в разработке)
Это напрямую влияет на уровень юридической защиты инвестора.
2. Управляющая компания
УК отвечает за:
- сервис
- операционную деятельность
- загрузку отеля
- доходность для инвесторов
Существуют две основные модели работы:
- УК ↔ инвесторы напрямую
- УК ↔ девелопер (самая устойчивая)
Наиболее эффективная модель, когда УК работает через девелопера. Это обеспечивает единый стандарт сервиса и централизованное управление, исключая хаос при десятках частных собственников.
Схема взаимодействий:
девелопер ↔ УК ↔ инвесторы
3. Инвесторы
- Покупают юниты (номера) в отеле
- Получают доход от аренды
- Несут расходы на содержание, ремонт и страхование либо напрямую, либо через управляющую компанию (зависит от условий договора)
❗️Важно: отношения между девелопером и инвестором не заканчиваются после покупки юнита. Они продолжаются весь срок владения и зависят от того, как устроена система управления отелем.
Когда девелопер реализует проект с множественными собственниками, он по сути создаёт не долгосрочный гостиничный бизнес, а девелоперский продукт: построил, продал, ушёл в следующий проект.
Подробнее о том, что можно продавать в отелях с множественными собственниками в следующей статье.