В работе не раз сталкивались с тем, что арендаторы перестают платить, угрожают, портят имущество и на диалог в правовом поле не идут.
Сегодня расскажем, как в «Хозяин Сервис» решаем такие вопросы в долгосрочной аренде, и почему в компании появился новый специалист.
Собственники часто думают, что все вопросы решаются договором, юристом и профессиональной работой управляющего. Но практика показывает:
не всегда конфликт можно уладить мирно. И не каждый управляющий может работать с агрессивными людьми, угрозами и ситуациями, которые выходят за рамки закона.
Поэтому мы и ввели новую должность.
Знакомьтесь, Аслан Цеков. Бывший сотрудник МВД с серьёзным послужным списком.
Руководил отделом внедрения в Черкесске, возглавлял отдел раскрытия преступлений против собственности, был заместителем начальника уголовного розыска.
Аслан включается в работу, когда:
✔ арендаторы угрожают управляющему или собственнику;
✔ поведение жильцов выходит за рамки закона;
✔ есть риск порчи имущества;
✔ важна не только юридическая грамотность, но и умение вести переговоры в высоком эмоциональном напряжении;
✔ нужны связи в силовых структурах;
✔ требуется нестандартное решение;
✔ конфликт зашёл слишком далеко, и угрозу нужно остановить правильно и аккуратно.
Наш специалист по безопасности работает централизованно, но в сложных случаях выезжает в город к управляющему, участвует в переговорах.
Кстати, у нас есть и «группа быстрого реагирования». Туда входят:
- юрист – закрывает правовую сторону вопросов;
- специалист по безопасности – работает с угрозами;
- управляющий – знает объект и арендаторов.
Они разрабатывают алгоритм действий, чтобы:
- не допустить нанесение ущерба имуществу;
- не допустить убытков собственнику;
- добиться выполнения обязательств арендаторами.
Проверка жильцов — ещё один уровень защиты.
Мы проверяем жильцов по открытым источникам, анализируем данные, оцениваем риски.
Готовы поделиться своим чек-листом.
1. Проверить исполнительные производства можно на сайте https://fssp.gov.ru/ Наличие долгов – существенный фактор риска. Особенно, если исполнительных производств несколько, они на крупные суммы или возбуждены более 2 месяцев назад. Тогда, скорее всего, приставы уже произвели необходимые действия по аресту имущества. И если такой арендатор допустит просрочку в оплате или испортит собственность арендодателя, то даже если мы в судебном порядке взыщем убытки, фактически получить деньги будет крайне сложно. Особо стоит обращать внимание, если предмет иска – задолженность по кредитам и алиментам.
2. Наличие банковской карты на имя жильца свидетельствует о нормальном уровне экономической активности.
3. Гражданство. Данный фактор риска очень существенен в зависимости от вида документа (миграционная карта, РВП, ВНЖ). Взыскивать убытки с иностранного гражданина будет проблематично. Следует это учитывать.
4. Регион регистрации. Следует понимать, что в случае спора с жильцом, можно обратиться в суд. По Закону РФ исковое заявление подается по месту нахождения ответчика. Логично, что ездить в другой регион убыточно.
5. Работа. Её наличие говорит о платежеспособности гражданина.
6. Автомобиль в собственности. Это – повышающий фактор платежеспособности и возможности последующего взыскания. В то же время стоит учитывать, что транспорт может быть в аресте или залоге.
7. Квартира в собственности. Также повышающий фактор платежеспособности.
8. Судебные производства можно проверить по базе данных https://sudrf.ru/index.php?id=300
9. Наличие животных. Питомцы – риск несения ущерба имуществу.
10. Возраст. Чем моложе наниматель, тем выше риск неплатежеспособности.
11. Проверяем, проводилась ли процедура банкротства. Это можно сделать на сайте https://kad.arbitr.ru
Также мы оцениваем:
- социальные сети;
- культурный и интеллектуальный уровень кандидата;
- дееспособность
- опрятность.
- курение.
Были ли у вас ситуации, когда с арендаторами невозможно было договориться по-хорошему? Приходилось сталкиваться с угрозами, давлением или агрессивным поведением? Как вы выходили из ситуации?
Расскажите, ваш опыт может помочь другим собственникам.
Ещё больше о нашей жизни – в телеграм-канале основателя компании «Хозяин сервис», руководителя головного офиса Ильи Савловича.