Цены на недвижимость Ноябрь 2025: причины и прогноз роста

Анализируем факторы, которые влияют на рост цен на квартиры в России. Ключевая ставка, спрос и предложение, инфляция - разбираем детально.

Цены на квартиры в России продолжают расти несмотря на прогнозы экспертов о снижении стоимости. На середину ноября 2025 года объем инвестиций в недвижимость составил 712 млрд рублей, почти достигнув годовой прогноз в 750 млрд рублей. Но главный вопрос, который волнует покупателей: почему квартира, которая стоила 5 млн рублей в сентябре, уже 5,3 млн в ноябре? Разбираемся в трех ключевых факторах роста цен, которые определяют рынок недвижимости сегодня.

РАЗДЕЛ 1: ДИСБАЛАНС СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Люди хотят купить квартиру больше, чем квартир на рынке. Это простая формула спроса и предложения, которая работает уже несколько лет. По данным аналитиков, спрос на жилье превышает предложение особенно в сегменте среднего и малометража.

Почему так произошло? Во-первых, многие квартиры разбираются инвесторами — они видят, что недвижимость это надежное хранилище капитала. Во-вторых, новостроек выводится на рынок меньше, чем нужно — разрешительные процессы замедлились, стоимость строительства выросла. В-третьих, люди продолжают мигрировать в крупные города — работа, школы, медицина манят в Москву, Санкт-Петербург и города-миллионники.

Результат: в популярных районах Москвы квартиры уходят за часы. Владельцы знают, что их объект точно продастся, поэтому не спешат со скидками. Эта уверенность передается через цену.

Интересный факт: в 2021-2022 годах квартира могла лежать на рынке 3-4 недели. Сейчас средний срок продажи — 5-10 дней. Это главный индикатор того, что спрос намного выше предложения.

РАЗДЕЛ 2: МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ

Ключевая ставка Центробанка — это «генератор» ипотечных ставок. В начале 2025 года ставка была на уровне 21%, сейчас она снизилась до 16,5%. Но это не привело к падению цен на жилье — почему?

Потому что ставки по ипотеке снижаются медленнее, чем ставка ЦБ. Банки сейчас выдают ипотеку под 22-30% — это фактически ограничивает покупательскую способность людей. При таких ставках молодая семья может позволить себе кредит только на 3-4 млн рублей вместо 5-7 млн.

Что произошло? Люди, которые не могут позволить себе купить квартиру в ипотеку, начали её снимать. Спрос на аренду вырос, цены на аренду выросли. А те, кто может позволить себе покупку, действуют быстро — они понимают, что завтра ставки могут остаться на месте или даже вырасти.

Инфляция — второй макроэкономический фактор. Уровень инфляции в России составляет 3-4% в год. Это означает, что деньги теряют в стоимости. Собственники квартир это понимают и поднимают цены, чтобы компенсировать потерю покупательской способности рубля.

РАЗДЕЛ 3: РОСТ СЕБЕСТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

Новые квартиры становятся дороже, и это влияет на вторичный рынок. Когда девелопер строит новый дом и продает квартиры по ±300 тыс. рублей за квадратный метр, это становится ценовым маячком для вторичного рынка.

Почему выросла себестоимость строительства?

1. Материалы — цены на цемент, металл, кирпич выросли на 15-25% за два года. Поставщики передают эти расходы девелопервам.
2. Рабочая сила — рабочая миграция сократилась. При этом минимальная зарплата в стране выросла, зарплаты строителей тоже. Хороший бригадир сейчас стоит дороже, чем год назад.
3. Логистика и энергия — доставка материалов, электричество на стройплощадке — всё дорожает из-за инфляции.

Результат: новые квартиры дорожают, и собственники вторичного жилья поднимают цены вместе с ними. Никто не будет продавать старую квартиру дешевле новой, если они находятся в одном районе и в одинаковом состоянии.

РАЗДЕЛ 4: ТАБЛИЦА ВЛИЯНИЯ ФАКТОРОВ

РАЗДЕЛ 5: РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ

Ситуация в Москве и Московской области отличается от регионов.

Москва:

• Цены на квартиры: 250-800 тыс. за кв.м (в зависимости от района)
• Рост за год: +8-12%
• Спрос: максимальный
• Почему: столица, работа, покупатели из других регионов

Московская область:

• Цены на квартиры: 250-400 тыс. за кв.м
• Рост за год: +10-15% (быстрее, чем в Москве!)
• Спрос: растущий (люди ищут доступное жилье рядом с Москвой)
• Почему: доступнее, чем центр, но дальше к работе

Санкт-Петербург:

• Цены на квартиры: 350-600 тыс. за кв.м
• Рост за год: +5-8%
• Спрос: средний (ниже, чем в Москве)
• Почему: региональный центр, но меньше поток из регионов , чем в столицу

Регионы (города-миллионники):

• Цены на квартиры: 100-400 тыс. за кв.м
• Рост за год: +3-6%
• Спрос: медленный
• Почему: локальный спрос

Вывод: если вы инвестор, смотрите на МО — там темпы роста выше. Если вы покупатель для себя, центр Москвы дороже, но более стабилен.

РАЗДЕЛ 6: ПРОГНОЗ НА 2026 ГОД

Что будет дальше?

Почему цены не упадут:

1. Дефицит предложения сохранится (новостройки строятся медленно)
2. Инвесторы продолжат скупать квартиры
3. Миграция в крупные города не остановится
4. Себестоимость строительства останется высокой
5. Увеличение НДС в 2026 году

Но рост замедлится:

1. Ипотечные ставки могут снизиться незначительно (если ставка ЦБ все же продолжит падать)
2. Покупательская способность населения ограничена

Сценарий 1 (Оптимистичный): Ставки ЦБ снизятся до 12-14%, ипотека станет под 18-20%. Цены вырастут еще на 3-5%, потом стабилизируются. Это лучший сценарий для покупателей.

Сценарий 2 (Реалистичный): Ставки останутся на уровне 15-16%, ипотека под 25-28%. Цены вырастут еще на 1-3%, потом боковик (горизонтальное движение). Это самый вероятный сценарий.

Сценарий 3 (Пессимистичный): Экономическая ситуация ухудшится, ставки вырастут обратно, спрос упадет. Цены могут снизятся на 5-10%. Это маловероятный сценарий, но его исключать нельзя.

Наш прогноз: Реалистичный сценарий (Сценарий 2). Рост цен замедлится в 2026 году до 1-3%.

РАЗДЕЛ 7: ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Что делать, если вы хотите купить квартиру в этих условиях?

1. Не ждите снижения цен. Они продолжат расти медленнее, но вверх. Каждый месяц ожидания — это риск упустить хорошую квартиру или согласиться на более дорогую.

2. Рассмотрите ипотеку. Да, ставки высокие, но многие застройщик предлагают субсидированные ставки на срок от 1 до 3 лет.

3. Ищите квартиры в развивающихся районах. Они дешевле центра, но растут быстрее. За 3-5 лет разница в цене может быть 30-40%.

4. Торгуйтесь. Даже в горячем рынке есть квартиры, которые продавцы хотят сбыть быстрее. Можно сэкономить 5-10% если правильно подойти.

5. Проверьте программы поддержки. Если вы молодая семья — есть семейная ипотека под 6%. Если вы инвестор — ищите специальные программы от банков.

6. Не спешите с ремонтом старой квартиры. Если вы покупаете вторичное жилье, лучше купить дешевле и отремонтировать потом, чем переплатить за уже отремонтированную.

Вместо вывода

Рост цен на квартиры в 2025 году — это результат трех факторов: дисбаланса спроса и предложения, высоких макроэкономических ставок и роста себестоимости строительства. В 2026 году этот тренд продолжится. Если вы планируете покупку, не откладывайте решение на потом — каждый месяц может стоить вам сотни тысяч рублей.

У вас есть вопрос о цена на квартиры в вашем районе? Напишите в комментариях — постараемся помочь с анализом!