В России появился один из первых прецедентов, прекращающих негативную практику признания судами договоров купли-продажи квартир недействительными по искам обманутых/«введённых в заблуждение» мошенниками пенсионеров. В этой статье внимательно рассмотрим указанный прецедент и сделаем выводы, которые можно будет использовать в других аналогичных делах.
Порочная практика дел, похожих на дело Долиной-Лурье, может прекратиться, в том числе, благодаря свежему прецеденту, который создан Верховным Судом Республики Саха (Якутия) в деле №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) и защищает права покупателей квартир и защищает права покупателей квартир.
// C Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 1 октября 2025 года по делу №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) можно ознакомиться здесь.
11 сентября 2023 года Кириллина (продавец) и Аргунова (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры. Однако затем продавец квартиры Кириллина подала в суд иск о признании указанного договора недействительным и в обоснование своих требований указала:
“в момент заключения оспариваемого договора купли-продажи не была способна понимать значение своих действий и руководить ими. Причиной этого является преклонный возраст истца и введение её в заблуждение третьими лицами, являющимися обвиняемыми по уголовному делу по признакам состава преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в результате чего она была вынуждена заключить договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях.”
16 апреля 2024 года Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) исковые требования Кириллиной удовлетворил и признал договор купли-продажи квартиры недействительным.
1 октября 2025 года апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) по делу №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) указанное судебное решение было отменено и в признании договора купли-продажи недействительным было отказано по следующим причинам, которые представляют в контексте “феномена Долиной” и в контексте данной статьи особый, ключевой интерес:
1. Во-первых, Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в указанном апелляционном определении от 1 октября 2025 года по делу №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) указывает:
“Кириллина И.И. при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 11 сентября 2023 года понимала значение своих действий и могла руководить ими, совершив ряд последовательных, объединенных одной целью, логически выстроенных действий и сделок, при этом как ответчик Аргунова О.В., так и ответчик ПАО «Банк ВТБ» не знали и при должной степени осмотрительности и разумности не могли знать о том, что истец не имела намерения отчуждать спорное жилое помещение”.
“Как установлено из материалов дела, Кириллина И.И. совершила последовательные действия по заключению 26 августа 2023 года агентского договора с риэлтором ООО «Агентство недвижимости «Панорама», 29 августа 2023 года предварительного договора купли-продажи квартиры и 11 сентября 2023 года договора купли-продажи с ответчиком Аргуновой О.В.”
Как видно из приведённого фрагмента, суд (i) делает вывод, что истица понимала значение своих действий и могла руководить ими, поскольку совершила ряд последовательных, объединённых одной целью, логически выстроенных действий и сделок, (ii) суд, упоминая в судебном акте 3 похожих статьи — ст. 177, ст. 178 и ст. 179 ГК РФ, - в указанном аргументе использует формулировку из ст. 179 ГК РФ “не знали и…не могли знать” — что в этом деле является ключевым моментом, о чём подробно поговорим чуть далее.
Стоит отметить также, что в деле было проведено 2 судебной психолого-психиатрическая экспертизы:
(1) первая экспертиза была проведена в Якутском республиканском психоневрологическом диспансере и она показала, что:
“истица не могла понимать характер и значение совершаемых с ней действий, а также прогнозировать последствия собственных поступков, следовательно, понимать значение своих действий и руководить ими, при совершении финансовых и имущественных сделок на тот период, в том числе при подписании договора купли-продажи жилого помещения от 11 сентября 2023 года”
(2) вторая экспертиза была проведена в государственном бюджетном учреждении здравоохранения «Краевая клиническая психиатрическая больница» города Владивостока и она показала, что:
“истица в указанный юридически значимый период была способна к адекватной оценке и соответствующему поведению в реальных жизненных ситуациях, действия ее носили последовательный, целенаправленный характер. По своему психическому состоянию Кириллина И.И. в юридически значимый период 26 августа 2023 года, 29 августа 2023 года и 11 сентября 2023 года могла понимать значение своих действий и руководить ими.”
Таким образом, суд при мотивировке своего постановления использовал выводы второй (повторной) судебной психиатрической экспертизы.
2. Во-вторых, Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в указанном апелляционном определении от 1 октября 2025 года по делу №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) указывает на то, что:
“В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего… При этом сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане…
Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года… Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане”.
Как видно из приведённого фрагмента и текста указанного апелляционного определения, суд наибольшее внимание в судебном постановлении уделяет статье 179 ГК РФ, которая говорит об ОБМАНЕ, а не ЗАБЛУЖДЕНИИ. О заблуждении говорит ст. 178 ГК РФ, при этом, что важно: обман и заблуждение — это 2 совершенно разных основания порока воли!
Таким образом, суд фактически (в том числе, с учётом использования ранее указанной формулировки “не знали и…не могли знать”) применяет к рассматриваемой ситуации 179 ГК РФ, что, на наш взгляд, является совершенно обоснованным.
Что в деле Долиной-Лурье, что в данном деле Кириллиной-Аргуновой, имеет место обман, а не заблуждение. А это значит, что применению подлежит ст. 179 ГК РФ, которая гораздо лучше и совершенно обоснованно (в контексте указанных дел) защищает права добросовестных участников сделки-покупателей недвижимости.
Подробно о различии обмана и заблуждения, ст. 178 ГК РФ и ст. 179 ГК РФ в контексте рассматриваемых дел, а также крайней важности применения в указанных делах ст. 179 ГК РФ, я написал в этой статье. Рекомендую с ней ознакомиться, тем более что практика подтверждает справедливость изложенных в ней выводов.
3. В-третьих, Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в указанном апелляционном определении от 1 октября 2025 года по делу №2-1316 (Аргунова vs Кириллина) указывает:
“Кроме того, Кириллина И.И. после заключения договора купли-продажи от 11 сентября 2023 года освободила проданную квартиру, расположенную по адресу: .........., снята с регистрационного учета по месту жительства в этом жилом помещении, в настоящее время проживает в другом месте. При этом каких-либо претензий ответчику Аргуновой О.В. при освобождении квартиры не предъявляла.”
Из указанного фрагмента можно сделать вывод, что в глазах суда — чем больше действий, направленных на подготовку, совершение и исполнение сделки совершит продавец квартиры, тем больше это будет указывать на твёрдую и чистую волю (намерение) продавца избавиться от квартиры и получить за неё встречное предоставление (деньги).
Этот фактор также следует учитывать как в процессе заключения сделки, так и в случае её оспаривания в суде.
***
Выводы:
Судебная практика всё больше поворачивается в сторону защиты покупателей недвижимости, при рассмотрении дел суды совершенно обоснованно и логично начинают учитывать такие ключевые факторы, как:
(i) наличие обмана со стороны третьих лиц или [самостоятельного] заблуждения продавца-истца по делу, то есть начинают наконец-то различать эти 2 совершенно разных основания порока воли, и как следствие — начинают применять более защищающую покупателя статью 179 ГК РФ;
(ii) фактическое поведение продавца-истца, выражающееся в совершении им ряда последовательных, объединённых одной целью, логически выстроенных действий и сделок, в том числе — совершение нескольких связанных односторонних и двусторонних сделок, участие в нескольких платёжных операциях, совершение фактических действий по освобождению квартиры для проживания покупателя и так далее;
(iii) заключения различных психолого-психиатрических экспертиз, в том числе, содержащих противоположные выводы и их оценку в контексте комплексного анализа всей ситуации.
Если вам нужно качественно подготовить сделку купли-продажи недвижимости или у вас есть запрос на эффективную защиту ваших интересов в суде, можете обращаться по следующим контактным данным:
С уважением, Евгений Рябов, юрист, автор книг «Стартап и инвестор: правила игры», «Как привлечь и оформить инвестиции в бизнес»
Telegram: t.me/eriabov E-mail: evrcapital@gmail.com Тел.: +7 (987) 2077380