К чему может привести владение имуществом в долях? Какие риски возникают в таких ситуациях?
- Конфликты, связанные с пользованием и управлением имуществом.
- Проблемы с продажей долей.
- Риски при долгах одного из собственников: потеря доли, её реализация с торгов и появление нового сособственника.
Конечно, нюансов гораздо больше, но здесь я хочу сфокусироваться на основных рисках — тем более что сам сталкивался с такими ситуациями и лично, и в рамках сопровождения сделок и консультаций.
История 1
К нам обратилась женщина после развода: ей досталась половина квартиры в общедолевой собственности. Контакта с бывшим супругом у неё не было. Мы попытались договориться о совместной продаже по рыночной стоимости, но мужчина занял принципиальную позицию: продавать не будет и выкупать долю супруги тоже не собирается.
В итоге долю пришлось продавать третьему лицу — и не по рыночной стоимости. С тех пор квартира стоит без ремонта больше пяти лет, и договориться о совместной продаже практически невозможно из-за множества нюансов и разных интересов сторон.
История 2
Другой случай — из юридической практики. У одного из сособственников был просуженный долг, после чего его признали банкротом. Он владел долями в нескольких объектах недвижимости совместно с родственниками. В результате доли должника были реализованы с торгов, и у его родственников появились новые сособственники, которые теперь имеют право проживать в этих квартирах и распоряжаться ими наравне с остальными.
История 3
Самые громкие конфликты — вокруг коммерческих объектов: офисов, производств, помещений. Многие называют такие ситуации «рейдерскими захватами», хотя юридически это не так. Сособственники имеют полное право находиться в помещении, распоряжаться имуществом и управлять объектом на равных условиях.
Что делать, если вы оказались в подобной ситуации? Приходите домой — а вас не пускают. Приезжаете на своё производство — а вас выгоняют.
Инстинктивно идёте в полицию, но вам отвечают, что это гражданско-правовые отношения. Бежите в суд, но иск могут не принять, отказать или рассматривать годами. В это время кто-то живёт в вашей квартире, получает доход от аренды или ведёт бизнес на объекте.
Произвол? Кто сильнее, тот и прав?
Не совсем. Ситуации действительно сложные и многослойные. Универсальной пошаговой инструкции нет — каждая история индивидуальна. Но определённые действия предпринять можно.
Что можно сделать:
- Подать иск — о выселении или взыскании прибыли с сособственника, если имуществом пользовался кто-то другой. Для этого важно установить личности находящихся на объекте. Если там арендаторы — нужен договор аренды (как его добыть — отдельная долгая история).
- Подать заявление в полицию — с просьбой установить личности людей в вашем объекте и сопроводить вас при замене замков в случае отсутствия законных пользователей.Если участковый отказывает в присутствии, зафиксируйте процесс на видео, замените замки, опечатайте дверь, передайте ключи сособственнику (лично или через полицию). Возможно, подобные «рейды» придётся повторить десятки раз — но это рабочая практика.
- Для коммерческих объектов — заключить договор на охрану, обеспечить постоянное присутствие представителей, имеющих право находиться на объекте (по договору или нотариальной доверенности на управление).
Обычно такие истории затратные и долгие, но в 99% случаев дело заканчивается мировым соглашением о разделе имущества или совместной продаже.
Редкое исключение — если в споре единственный объект, а один из собственников там проживает и занимает принципиальную позицию. Но и здесь есть шаги, которыми может воспользоваться второй сособственник: например, сделать косметический ремонт или перепланировать пространство так, чтобы обеспечить возможность проживания двух собственников — если позволяет площадь.