Я много лет сопровождаю сделки с недвижимостью и постоянно повторяю: где большие деньги — там всегда будет мошенничество.
Сегодня мы вошли в новую эру, и старые подходы проверки уже не покрывают все риски — а это может стоить миллионов.
Как было раньше
30 лет назад для проверки квартиры хватало юриста или нотариуса, который «взглянул» на документы и сказал: «всё чисто».
Многие до сих пор продолжают действовать так же: бывает, что покупатель присылает мне выписку из ЕГРН и спрашивают:
«Сергей, посмотрите, можно ли покупать квартиру?».
Да, когда-то давно многие так и работали и в массе «прокатывало». Но уже 15 лет назад ситуация усложнилась. Появились ошибки в оформлении, маткапитал, «испорченные» титулы. Тогда же 5–7% сделок оспаривались.
Плюс новые группы риска: «опоздавшие» наследники, отказники от приватизации, «обманутые» супруги, кредиторы, банкроты — все, чьи права могли быть нарушены. Люди стали лучше разбираться в законах и чаще обращаться в суд.
Сегодня достаточно пары минут в интернете, чтобы найти инструкции, как оспорить сделку.
Ситуация в 2025 году
С 2023-го мы сталкиваемся с новым уровнем угрозы: аферы с «ведомыми» продавцами — людьми, которых полностью контролируют телефонные мошенники.
Многие до сих пор считают, что проверить квартиру просто: «выписка из ЕГРН», «нотариус всё проверит». Но реальность сурова: даже самая тщательная юридическая проверка не спасёт, если продавец действует под диктовку мошенников. На текущий момент сделка будет оспорена — и вы останетесь без денег и без квартиры.
Даже опытный покупатель с несколькими сделками в прошлом, не имеет в голове базы сотен ситуаций и не может мгновенно считывать сигналы и несостыковки.
Почему привычные методы не покрывают все риски
Сегодня проверка документов — только часть защиты. Нужно:
• оценивать поведение продавца,
• понимать его окружение и давление,
• отсекать вероятность телефонных мошенников,
• выявлять классические риски: права детей, супругов, банкротства, ошибки в титуле.
Без этого любая сделка может оказаться опасной.
Как действовать
Чтобы сориентироваться в новой реальности, я составил список признаков «ведомого» продавца. Он помогает понять, когда продавец может действовать под влиянием мошенников.
С материалами можно ознакомиться на выбор в Telegram‑канале или на моём сайте.
Телеграм: «15 признаков проблемного продавца квартиры»;
Мой сайт: "Как защититься при покупке квартиры от мошенников"