Итак, в прошлой статье мы разобрали, где сейчас выгоднее взять землю — агломерация, промка, курорт, сельхозка или развивающийся регион.
Вы уже примерно понимаете, куда вам ближе: кто-то видит будущее рядом с городом, кто-то мечтает о море, кто-то о складе у трассы.
Но возникает куда более важный вопрос:
а как выбрать ту самую землю?
Ведь выгодных участков на первый взгляд — десятки, а по факту окажется только один.
Сегодня разберём, на что обязательно смотреть при покупке земли, чтобы потом не кусать локти и не остаться с участком, на котором нельзя даже сарай поставить.
1. ВРИ — вид разрешённого использования
(То, что можно и нельзя делать на вашей земле)
Представьте, вы купили участок и уже строите дом своей мечты. А потом узнаёте, что строить здесь нельзя вообще — по документам это «земли сельхозназначения под сенокошение».
Вот что такое ВРИ — юридически прописанный сценарий использования участка.
Он определяет, что вы можете на нём делать, а что нет:
- ИЖС — индивидуальное жилищное строительство,
- ЛПХ — личное подсобное хозяйство,
- СНТ — садоводство,
- Сельхозка — аграрная деятельность,
- Промка — производство, склады, логистика.
Пример:
Если вы хотите построить дом, но у участка ВРИ «для ведения сельского хозяйства», — вы не сможете узаконить ни дом, ни коммуникации.
А если на земле ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» — вы имеете полное право строить, прописаться и оформить ипотеку.
Совет: проверяйте ВРИ в выписке ЕГРН (можно заказать онлайн) и заранее уточняйте, можно ли изменить его. Иногда перевод из одного ВРИ в другой делает участок дороже в 3–5 раз.
2. ПЗЗ — правила землепользования и застройки
(То, что решает, какой этажности и с какими отступами вы можете строить)
ПЗЗ — это как инструкция по эксплуатации вашего участка.
Они определяют:
- минимальную площадь участка,
- отступы от границ,
- высотность зданий,
- разрешённые типы застройки.
Пример:
Вы купили землю рядом с городом и решили построить небольшой дом в два этажа.
А потом выясняется, что по ПЗЗ здесь допускается только один этаж и только вспомогательные строения.
Или наоборот — по ПЗЗ можно строить до 9 этажей, а вы об этом даже не знали.
Совет: проверяйте участок в кадастровой карте с наложением ПЗЗ — там вы увидите все градостроительные ограничения.
Иногда два участка рядом могут отличаться по потенциалу в разы просто потому, что один попадает в зону «Ж-1» (индивидуальное строительство), а другой — в «Ж-3» (малоэтажная застройка с коммерцией).
3. Генплан — стратегическое будущее вашей земли
(Где завтра появится дорога, а где — завод)
Генеральный план — это документ, где нарисовано будущее развитие территории.
Он показывает:
- где будут дороги,
- где — промзоны,
- где — жилые кварталы,
- где — охраняемые территории.
Пример:
Вы купили участок с красивым видом на поле. Через два года по Генплану через это поле пойдёт федеральная трасса.
И вместо тишины у вас под окнами — фуры.
А другой инвестор, наоборот, купил землю рядом с будущим индустриальным парком — и его участок вырос в цене в пять раз.
Совет: Генплан можно посмотреть на сайте администрации вашего муниципалитета. Не ленитесь.
Понять, куда «пойдёт город», — это как заглянуть в будущее, и на этом будущее можно хорошо заработать.
4. Охранные зоны и ограничения
(То, что не видно с дороги, но может лишить вас всего)
Самые опасные ловушки при покупке земли — это охранные зоны.
Это может быть:
- линия электропередачи,
- газопровод,
- водоохранная зона,
- санзона,
- зона культурного наследия.
Пример:
Человек купил участок 15 соток, но через него проходит газопровод.
В итоге под строительство остаётся только 5 соток, остальное — в охранной зоне.
Дом нельзя, баню нельзя, даже теплицу — формально запрещено.
Совет: открывайте публичную кадастровую карту и включайте слой «Зоны с особыми условиями использования территории».
И обязательно смотрите на реестр охранных зон в Росреестре — там вся информация официально.
5. Категория земли
(Не путать с ВРИ — это базовая «матрица» вашего участка)
Категория — это глобальное предназначение земли. Всего их семь, но основные для инвестора — три:
- Земли населённых пунктов (для строительства жилья, коммерции),
- Земли сельхозназначения (для ферм, полей, глэмпингов, перевода под ИЖС),
- Земли промышленности (для складов, производств).
Пример:
Вы купили землю за городом под ИЖС, но участок относится к сельхозке.
Подвести коммуникации почти невозможно, а разрешение на строительство — не дадут.
Совет: категория указывается в выписке ЕГРН. Если это «сельхозка» — оцените, реально ли её перевести. Иногда проще купить готовый участок под ИЖС, чем потом годами заниматься переводом.
6. Рельеф и физическое состояние участка
(Иногда то, что кажется ровным, на деле — болото)
Иногда на фото участок выглядит идеально, но при осмотре выясняется, что:
- половина в низине,
- весной стоит вода,
- или под землёй старые фундаменты.
Пример:
Один инвестор купил участок у леса, красивый вид, отличная дорога.
Весной оказалось, что под землёй проходит дренажный канал — половину участка просто затопило.
Совет: всегда осматривайте землю лично.
Даже если покупаете дистанционно, найдите человека на месте — геодезиста, местного застройщика, агента.
На земле, как в жизни: фото — одно, а реальность может быть совсем другой.
7. Коммуникации и доступ
(Без дороги даже золото не вывезешь)
Проверяйте наличие и расстояние до:
- электричества,
- газа,
- водопровода,
- дороги.
Пример:
Участок стоит недорого — 400 тысяч.
Но подключение электричества стоит 300 тысяч, и ближайшая дорога в километре.
В итоге стоимость владения становится дороже, чем участок в два раза.
Совет: посчитайте не только цену покупки, но и цену подключения. Иногда дороже купить — дешевле жить.
8. Документы и история участка
(Чтобы не купить чужую проблему)
Обязательно проверяйте:
- есть ли границы,
- нет ли ареста или спора,
- не наложен ли сервитут,
- кто собственник (физлицо, юрлицо, администрация).
Пример:
Инвестор купил участок у «посредника», не проверив документы.
Через месяц появился настоящий собственник — с иском.
Сделку признали недействительной, деньги вернуть не удалось.
Совет: проверяйте через ЕГРН и сайт суда — это занимает 10 минут, но может сэкономить миллионы.
В итоге мы смело можем сказать, что хорошая земля — это не случайность, а системный подход
Выбор участка — это не удача, а внимательность.
Можно купить «дешево» и потерять всё, а можно купить осознанно — и вырастить капитал в несколько раз.
Покупка земли — как выбор фундамента для дома.
Ошибёшься на старте — потом придётся чинить.
А если всё проверено, продумано и осмотрено — это фундамент, на котором можно построить всё остальное.
🚀Что дальше
Если вы хотите понять, какие стратегии позволяют зарабатывать на земле уже сейчас — даже с нулевым капиталом,
мы подготовили для вас материал:
👉 «5 стратегий заработка на земельных участках в 2025 году»
Заберите его в нашем Telegram-канале — и начните разбираться в земле профессионально, без ошибок и мифов - https://t.me/dohodnay_zemlya/503