Взаимодействие технического заказчика и технического надзора представляет собой ключевой механизм обеспечения качества строительства, при котором обе стороны выполняют взаимодополняющие функции контроля на всех этапах реализации проекта. Эти две роли, хотя и тесно связаны, имеют различные задачи и зоны ответственности.
- Технадзор (кашляя от пыли): «Пыльная стройплощадка, КамАЗы шуруют туда‑сюда, урчание экскаваторов, грохот отбойника и лязг болгарок — прямо концерт».
- Подрядчик (смеётся, поднимая руку, чтобы заглушить шум): «А у ворот табличка «Стройконтроль», чувствуешь атмосферу порядка?»
- Техзаказчик (с хитрой улыбкой): «Порядок — это хорошо. Тогда поясни: если ты теперь стройконтроль, значит в твоём новом пакете услуг обязателен пункт "предотвращение проблем до их появления", еженедельный прогноз потенциальных дефектов, план по снижению рисков и три уровня отчётности — для подрядчика, для меня и для истории. Ах да — и мгновенные уведомления при отклонениях, чтобы мне не приходилось искать причины самому. И вот ещё что, - техзаказчик поднял палец вверх, - с тебя также ежемесячный отчёт в Excel, ежедневный отчёт в чат и отчёт об отчётах в PDF! ».
Технадзор жалуется (тихо): «Меня переименовали в стройконтроль, а по сути я остаюсь тем же, только в костюме с более сложным чек‑листом?!»
Техзаказчик: «Именно, ты не просто проверяешь — ты ещё и исправляешь то, что сам не разрешил!».
Краткий вывод для профессионалов
- Переименование роли не отменяет требований — меняются только ожидания и формат отчётности.
- Технадзор стал стройконтролем по имени, но по сути заказчик ждёт от него расширенного набора функций.
Роль и функции технического заказчика
Технический заказчик — это юридическое лицо, уполномоченное застройщиком действовать от его имени и представлять его интересы на протяжении всего строительного процесса. Он выступает связующим звеном между застройщиком, проектировщиками, подрядчиками и контролирующими органами.
Основные функции технического заказчика включают:
На этапе проектирования:
- Разработку технических заданий для проектировщиков и подрядчиков;
- Организацию получения исходно-разрешительной документации (ИРД), градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), технических условий на подключение к инженерным сетям;
- Контроль за разработкой проектной документации, проверку её соответствия техническому заданию и нормативным требованиям;
- Согласование проектной документации в надзорных органах;
- Организацию и контроль проведения инженерных изысканий.
На этапе строительства:
- Организацию и проведение конкурсных процедур по выбору генерального подрядчика и субподрядчиков;
- Заключение договоров на выполнение строительно-монтажных работ от имени застройщика;
- Координацию работы всех участников строительного процесса — проектировщиков, подрядчиков, поставщиков материалов;
- Контроль за соблюдением графика производства работ и бюджета проекта;
- Проверку качества применяемых материалов и оборудования;
- Организацию строительного контроля за качеством выполняемых работ;
- Подписание актов освидетельствования скрытых работ;
- Приёмку выполненных этапов работ;
- Контроль за правильностью ведения исполнительной документации;
- Предоставление регулярной отчётности застройщику о ходе реализации проекта;
- Взаимодействие с органами государственного строительного надзора;
- Организацию ввода объекта в эксплуатацию.
Технический заказчик должен быть членом саморегулируемой организации (СРО) в области проектирования, инженерных изысканий или строительства.
Роль и функции технического надзора
Технический надзор заказчика — это комплекс контрольных мероприятий, направленных на проверку соответствия строительных работ утверждённой проектной документации, техническим регламентам, стандартам качества и нормам безопасности. Представитель технического надзора назначается приказом заказчика из собственного персонала либо привлекается по договору инженер или инженерная организация.
Основные функции технического надзора:
Контроль качества выполнения работ:
- Проверка соответствия выполняемых работ проектной документации и рабочим чертежам;
- Контроль соблюдения технологических процессов и строительных норм (СНиП, ГОСТ, технические регламенты);
- Инспекция качества используемых строительных материалов, конструкций и оборудования;
- Проверка наличия сертификатов качества, паспортов и других сопроводительных документов на материалы;
- Контроль правильности складирования и хранения материалов.
Освидетельствование скрытых работ:
- Участие в приёмке скрытых работ — проверка конструкций, которые после завершения будут недоступны для осмотра (армирование, гидроизоляция, фундаменты);
- Подписание актов освидетельствования скрытых работ совместно с представителями подрядчика и заказчика.
Контроль сроков и объёмов:
- Мониторинг выполнения работ согласно календарному графику;
- Контроль за устранением задержек в случае отставаний от графика;
- Проверка объёмов выполненных работ.
Документальный контроль:
- Фиксация выявленных нарушений и отклонений в актах и журналах производства работ;
- Информирование заказчика и подрядчика о выявленных недостатках;
- Проверка правильности ведения исполнительной документации;
- Контроль за выполнением предписаний контролирующих органов.
Техническое обследование:
- Проведение инженерных изысканий и технических обследований конструкций;
- При необходимости — организация лабораторных испытаний материалов и конструкций.
Взаимодействие с участниками проекта:
- Работа в тесном контакте с авторским надзором проектной организации;
- Координация с подрядчиками и субподрядчиками по вопросам устранения дефектов.
Важно отметить, что подрядчику запрещается вести своими силами технический надзор на объектах, на которых он осуществляет строительство.
Подрядчик заходит в прорабскую на планёрку с ключами, планшетом и прожектором, гордо:
— Я всё сам буду контролировать, технадзор мне не нужен!
Заказчик строго:
— Запрещено. Независимый технадзор — отдельная организация.
Подрядчик, не сдавшись:
— Значит, я найму независимого технадзора… и приставлю его ко мне в кармане.
Технадзор из-за угла кричит:
— Тогда пусть хотя бы в кармане он будет честным!
Независисость стройконтроля важнее формальной бумажки; если технадзор лишь прикрыиие - никакие подписи не спасут от ошибок и последствий. Лучший надзор - честный, а не карманный.
Ключевые отличия между техническим заказчиком и техническим надзором
Несмотря на то, что обе роли связаны с контролем качества строительства, между ними существуют принципиальные различия:
Масштаб полномочий:
- Технический заказчик выполняет широкий комплекс организационных, координационных и контрольных функций на всех этапах — от получения разрешительной документации до ввода объекта в эксплуатацию;
- Технический надзор сосредоточен на контроле технических аспектов строительства — качества работ, материалов и соблюдения технологических процессов.
Представительские функции:
- Технический заказчик действует от имени застройщика, имеет право заключать договоры, утверждать документацию, представлять интересы в контролирующих органах;
- Технический надзор не обладает представительскими функциями и действует исключительно в рамках контрольных мероприятий.
Этапы вовлечения:
- Технический заказчик работает с проектом с начальных этапов (получение ИРД, организация проектирования) до сдачи объекта;
- Технический надзор подключается непосредственно на этапе строительно-монтажных работ и ведётся до приёмки объекта.
Финансовые функции:
- Технический заказчик контролирует бюджет проекта, оптимизирует расходование средств, организует своевременную оплату подрядчикам;
- Технический надзор проверяет соответствие объёмов выполненных работ заявленным для оплаты, но не занимается финансовым управлением.
Взаимодействие технического заказчика и технического надзора
Эффективное взаимодействие между техническим заказчиком и техническим надзором обеспечивает комплексный контроль качества строительства:
Совместная работа на объекте:
- Технический заказчик организует регулярные выезды представителей технического надзора на строительную площадку согласно утверждённому графику;
- Представители технического надзора проводят инспекции и передают информацию о ходе работ техническому заказчику.
Приёмка скрытых работ:
- Технический заказчик и представители технического надзора совместно участвуют в освидетельствовании скрытых работ;
- Оба подписывают акты освидетельствования, подтверждая соответствие работ проектной документации.
Контроль документации:
- Технический надзор проверяет правильность ведения исполнительной документации подрядчиком;
- Технический заказчик принимает и утверждает исполнительную документацию, передаёт её застройщику.
Реагирование на нарушения:
- Технический надзор выявляет и фиксирует нарушения, составляет акты с указанием замечаний;
- Технический заказчик на основании информации от технического надзора выдаёт предписания подрядчику об устранении дефектов;
- Технический надзор контролирует устранение выявленных недостатков.
Отчётность:
- Технический надзор предоставляет регулярные отчёты о качестве строительства техническому заказчику;
- Технический заказчик обобщает информацию и отчитывается перед застройщиком о ходе реализации проекта.
Взаимодействие с подрядчиками:
- Технический заказчик координирует работу подрядчиков, проводит совещания, ведёт протоколы;
- Технический надзор присутствует на совещаниях, доводит до сведения участников информацию о выявленных проблемах.
Взаимодействие с контролирующими органами:
- Технический заказчик организует взаимодействие с органами государственного строительного надзора, передаёт уведомления о начале работ и авариях;
- Технический надзор предоставляет необходимую документацию для проверок государственного надзора.
Соотношение с другими видами контроля
Для полноты картины важно понимать, как технический заказчик и технический надзор соотносятся с другими формами контроля в строительстве:
Строительный контроль проводится как подрядчиком (операционный контроль собственных работ), так и заказчиком/застройщиком. Технический надзор является частью строительного контроля со стороны заказчика. Технический заказчик организует проведение строительного контроля и может привлекать для этого специалистов технического надзора.
Государственный строительный надзор осуществляется государственными органами и направлен на проверку соблюдения требований законодательства, технических регламентов и проектной документации. И технический заказчик, и технический надзор взаимодействуют с госстройнадзором, предоставляя необходимую документацию.
Авторский надзор осуществляется проектной организацией для проверки соответствия выполняемых работ проектным решениям. Технический надзор работает в тесном взаимодействии с авторским надзором, дополняя его технической экспертизой.
Правовое регулирование
Деятельность технического заказчика и технического надзора регламентируется:
- Градостроительным кодексом Российской Федерации (статьи 52, 53);
- СНиП 12-01-2004 "Организация строительства";
- РД-11-02-2006 о требованиях к составу и порядку ведения исполнительной документации;
- Постановлением Правительства РФ № 468 о порядке проведения строительного контроля;
- Внутренними документами саморегулируемых организаций.
Практические рекомендации
Для эффективного взаимодействия технического заказчика и технического надзора рекомендуется:
- Чётко разграничить функции и зоны ответственности в договорах и внутренних регламентах;
- Установить регулярный график инспекций объекта представителями технического надзора;
- Организовать систему оперативного информирования технического заказчика о выявленных нарушениях;
- Обеспечить совместное участие в ключевых контрольных мероприятиях (приёмка скрытых работ, промежуточные приёмки);
- Вести подробную документацию всех проверок с фотофиксацией;
- Проводить регулярные координационные совещания с участием подрядчика и его субчиков.
Таким образом, взаимодействие технического заказчика и технического надзора представляет собой систему двухуровневого контроля: технический заказчик обеспечивает общую организацию и координацию проекта, представляя интересы застройщика, а технический надзор осуществляет углублённый технический контроль качества строительно-монтажных работ. Эффективная работа обеих служб в тесной координации способна обеспечить успешную реализацию строительного проекта с соблюдением требований безопасности, качества, сроков и бюджета.
— Значит, у нас система двухуровневого контроля, — говорит технический заказчик и расписывает план: я общую организацию, координацию, интересы застройщика — вы углублённый технический контроль качества работ.
Технадзор, покурив в сторонке, спокойно:
— Отлично. Вы следите за сроками, бюджетом и организацией, мы — за безопасностью и качеством.
Подрядчик, впечатлённый, ворчит:
— То есть вы вдвоём за всё в ответе? Значит, можно мне не беспокоиться?
Технадзор улыбается:
— Можно. Только помни: если что пойдёт не так — мы двое всем объясним, кто виноват.
Технический заказчик кивает:
— А если виноват подрядчик — мы докажем.
Подрядчик, шёпотом:
— Значит, я найму ещё одного технадзора… в кармане.
Из тёмного угла голос технадзора:
— Тогда хоть пусть в кармане будет честным — остальное мы уже обсудим официально.
Ваш лайк и подписка вдохновляют создавать больше полезного контента! Не забудьте нажать "подписаться", чтобы всегда быть в курсе новых публикаций!