Третий год подряд больше половины россиян выбирают недвижимость в качестве ключевого объекта для вложения средств при наличии у них крупной суммы денег. Такие данные были получены в ходе опроса “Сберегательные стратегии россиян”, проведенного ДОМРФ и ВЦИОМ. Однако после бурного роста 2020-2023 годов, подстегнутого массовой льготной ипотекой, и последующего ужесточения денежно-кредитной политики, рынок столкнулся со снижением спроса из-за дороговизны ипотеки.
У многих встал вопрос “Купить сейчас или ждать?”. Однако универсального ответа нет, и всё зависит от цели покупателя: приобретение для жизни или инвестиции.
Откуда у россиян такая тяга к своему жилью
Несмотря на сложности на ипотечном и вторичном рынках, жилье по-прежнему воспринимается населением как надежный и выгодный вариант размещения накоплений. Большинство граждан планирует покупать квартиру для себя (65%), но есть и те, кто рассматривает недвижимость как способ приумножения сбережений: у 30% россиян в планах сдавать жилье в аренду, а 4% хотят заработать на перепродаже.
За очевидной привлекательностью этого инвестиционного инструмента скрываются нюансы, которые стоит учитывать, прежде чем вкладывать миллионы в “квадратные метры”.
В идеальной пирамиде капитала недвижимость находится у ее основания, занимая 30-40% от общего объема. Это фундамент с низким риском, на котором прочно стоят остальные элементы: облигации, депозиты, акции и другие инструменты фондового рынка, а также альтернативные инвестиции.
Большинство россиян видят в недвижимости два источника дохода:
- рост стоимости
- арендные платежи
Но ее реальные преимущества гораздо шире и часто связаны с финансовыми и психологическими механизмами.
Ключевая причина тяги к этому активу — концепция «не нулевой стоимости». Она означает, что любые объекты недвижимости имеют стоимость. Квартира или дом даже в случае кризиса останутся материальным активом, который можно продать. В условиях современного непредсказуемого мира эта концепция пошатнулась, так как природные катаклизмы вносят свои коррективы. У многих еще свежи в памяти калифорнийские пожары, в которых потеряли свои дома как простые люди, так и знаменитости. Хотя недвижимость уже не такой “нерушимый актив”, эта концепция все равно остается актуальной.
Кроме того, недвижимость — это антиинфляционный актив. Инфляция обесценивает деньги, но не жилье. Цены на недвижимость исторически растут вместе с инфляцией. Квартира, купленная десять лет назад, почти наверняка сейчас стоит дороже. В долгосрочной перспективе рост цен на жилье опережает инфляцию, что делает этот актив эффективным инструментом сохранения реальной покупательной способности.
Ну и не на последнем месте стоит психологический комфорт, который получает человек, покупая дом или квартиру. В отличие от акций, облигаций или криптовалюты, квартира — это реальный объект, который можно «потрогать руками». Для многих людей это важно, поскольку так они чувствуют контроль над активом. Эмоциональный фактор играет большую роль в сохранении капитала на длительном отрезке времени.
Недостатки у такого актива, как недвижимость, тоже есть. Среди них высокая стоимость, низкая доходность по сравнению с другими активами и большой срок окупаемости.
Что с нашим рынком
Рынок жилья в России сейчас не в лучшей форме. Хотя ЦБ и начал снижать ключевую ставку, что даёт надежду на удешевление кредитов, но рыночная ипотека по-прежнему недоступна для большинства россиян. Ставки остаются запредельно высокими и кардинально не отличаются у разных банков.
Средневзвешенная рыночная ставка, под которую выдают ипотеки, составляет 21,2%. Платеж с такой ставкой оказывается неподъемным.
Застройщики ищут варианты решения проблемы, предлагая низкую ставку на первые годы ипотеки, а также всевозможные рассрочки. В более выигрышном положении находятся заёмщики, попадающие под семейную ипотеку, но и по ней ставки, скорее всего, вырастут уже со следующего года.
Госдума сейчас активно работает над этим вопросом. По задумке законодателей, ставка станет дифференцированной в зависимости от количества детей в семье:
- 10-12% для семей с одним ребенком
- 6% — для семей с двумя детьми
- 4% — для многодетных семей
Если закон примут, то и семейная ипотека перестанет быть настолько привлекательной, как сейчас, особенно если ключевая ставка продолжит постепенно снижаться.
После завершения программы льготной ипотеки рынок прилично “остыл”. Но спрос в стране сильно варьируется в зависимости от региона. В целом же, пока ипотечные ставки не снизятся до адекватного уровня, каких-то кардинальных перемен на рынке жилья ждать не стоит.
Так покупать или нет
Всё зависит от цели. Если вы планируете чисто спекулятивную покупку, текущая неопределённость и дорогие кредиты увеличивают риск потерять на разнице цен. Если же в планах купить жилье для себя, то здесь нужно исходить из имеющихся возможностей: наличия первоначального взноса, права на льготы, размера дохода.
Цены на рынке жилья держатся примерно на одном уровне: резкого роста или снижения не наблюдается. Сезонность перестала играть важную роль. Всё внимание приковано к ключевой ставке и инфляции.
Ставки по субсидированным программам остаются низкими, что поддерживает рынок новостроек. При текущем уровне инфляции резонно воспользоваться такой возможностью. Однако платеж даже по льготной ипотеке должен быть комфортным и чрезмерно не нагружать семейный бюджет.
Если же у вас нет возможности взять, например, семейную ипотеку, то рыночные ставки не оставляют выбора. Они выглядят запретительными. Ряд покупателей, всё же, берут кредиты, но, как правило, у них имеется большая часть суммы, и они планируют оставшиеся 20-30% погашать досрочно. Этот вариант также вполне рабочий. Сейчас на застойном рынке можно найти выгодные предложения, которых уже не будет, когда ипотека станет доступнее.
Момент, когда россияне, подкопившие деньги на депозитах, начнут из них выходить, всё равно настанет. И тогда роста цен на жильё не избежать. По данным опросов, больше половины из них хотят перевложиться именно в недвижимость.
Если у вас нет доступа к льготной ипотеке и значительных накоплений, более рациональным шагом является сохранение и постепенное наращивание капитала на банковском депозите или в надежных облигациях до тех пор, пока ключевая ставка ЦБ не достигнет адекватных значений.
Помним о мошенничестве
Ну, а если вы всё-таки решитесь купить квартиру в текущие сложные для рынка недвижимости времена, подойдите к делу серьёзно, не скупитесь на дополнительные проверки продавца. Сейчас процветают сразу несколько новых мошеннических схем, в одну из которых оказались вовлечены пенсионеры. После сделки возрастные продавцы отказываются съезжать из квартиры, ссылаясь на то, что деньги от продажи собственности якобы были переданы мошенникам. От этой схемы пострадали уже более 3000 семей.
Чтобы как-то предотвратить подобный способ мошенничества, у законодателей появилась идея ввести обязательный период охлаждения для сделок со вторичкой. Смысл в том, чтобы деньги поступали на счёт продавца только через неделю после сделки. За это время помутнение рассудка у продавца должно точно пройти, и сделку сложно будет признать недействительной. Иначе вторичный рынок недвижимости, которому и так тяжело с текущими ставками по ипотеке, вовсе встанет.
На вопрос “Покупать или нет недвижимость прямо сейчас” нет однозначного ответа. Если ваша цель — купить себе квартиру для жизни, и вы уверены в своей финансовой устойчивости и условиях сделки, то приобретение оправдано. Особенно, если у вас есть право на льготную ипотеку. Если же вы хотите получить быструю прибыль на перепродаже или же доход со сдачи в аренду, то при текущих высоких ставках и без значительного первоначального капитала лучше рассмотреть более ликвидные альтернативы.
Как думаете, жильё начнёт дорожать со снижением ключевой ставки?
✅ Больше полезной информации по рынкам в телеграм-канале Vesperfin
✅ Ставьте лайк, если было полезно!
Наши контакты: