Первоначальный взнос по ипотеке: где найти деньги на квартиру мечты

Как собрать первоначальный взнос на ипотеку в 2025 году: накопления, маткапитал, займ у родственников, госпрограммы. Реальные примеры и расчеты

Первоначальный взнос — главное препятствие между вами и собственным жильем. В 2025 году минимальный размер составляет 20% от стоимости недвижимости по всем ипотечным программам. Это значит, что для покупки квартиры за 5 млн рублей вам понадобится минимум 1 млн рублей. Звучит пугающе? На самом деле существуют реальные способы собрать эту сумму — даже если кажется, что это невозможно.​

Почему первоначальный взнос так важен

Первоначальный взнос — это не просто формальность. Для банка это подтверждение вашей платежеспособности и финансовой дисциплины. Чем больше взнос, тем:​

• Ниже процентная ставка — банки охотнее одобряют кредит и предлагают лучшие условия
• Меньше ежемесячный платеж — вы берете меньшую сумму в долг
• Быстрее одобрение — риски банка снижаются, и решение принимается оперативнее​

Согласно ипотечному стандарту ЦБ РФ, действующему с 1 января 2025 года, первоначальным взносом не могут быть кредитные средства или кешбэк от застройщика — только собственные сбережения, материнский капитал или государственные субсидии.

7 реальных способов собрать первый взнос

1. Накопительный счет или вклад: классика финансовой дисциплины

Как это работает: Откладывайте фиксированную сумму каждый месяц — минимум 10–20% от дохода. Автоматизируйте процесс: настройте автоплатеж в день зарплаты, чтобы деньги сразу уходили на отдельный счет.​

Конкретный расчет: Если ваша зарплата 70 000 ₽, откладывайте 14 000 ₽ (20%). За год накопится 168 000 ₽, за три года — 504 000 ₽. Добавьте проценты по вкладу (в 2025 году ставки достигают 16–18% годовых), и сумма вырастет до 550–600 тыс. рублей.​

Лайфхак от экспертов: Открывайте вклад с капитализацией процентов, но без возможности пополнения и частичного снятия — так ставка будет выше. Если покупка планируется через 2 года, не открывайте трехлетний вклад: при досрочном закрытии проценты пересчитают по ставке «до востребования» (0,01%), и вы потеряете весь доход.

Дополнительно: Параллельно откройте накопительный счет для текущих накоплений — многие банки предлагают ставки 10–15% при выполнении условий (покупки по карте, остаток на счете).

2. Продажа имущества: превратите активы в первый взнос

Что можно продать:

• Старый автомобиль (средняя цена на вторичном рынке: 300–800 тыс. ₽)
• Гараж или машиноместо (200–500 тыс. ₽ в зависимости от города)
• Дачу или земельный участок (500 тыс. – 2 млн ₽)
• Вторичное жилье родителей с последующим переездом.​

Реальный пример: Семья продала дачу за 1,2 млн рублей и старый автомобиль за 400 тыс. рублей. Итого — 1,6 млн рублей первоначального взноса. Это позволило купить двухкомнатную квартиру в новостройке по семейной ипотеке.

Важный нюанс: При продаже имущества, находившегося в собственности менее 5 лет, придется уплатить налог 13% от дохода (за вычетом 1 млн рублей). Планируйте это заранее.

3. Материнский капитал: 690–912 тыс. рублей от государства

Актуальные суммы в 2025 году (после индексации на 9,5%):​

• 690 266 ₽ — на первого ребенка, рожденного с 2020 года, или на второго, если он родился до 2020 года
• 912 162 ₽ — на второго ребенка, рожденного с 2020 года (если на первого маткапитал не получали)
• 222 тыс. ₽ — доплата на второго ребенка, если на первого уже получили маткапитал.​

Главное преимущество: Материнский капитал можно использовать сразу после рождения ребенка, не дожидаясь трехлетия. Это работает для любой льготной программы: семейной ипотеки, IT-ипотеки, дальневосточной, сельской.

​Как оформить:

1. Получите сертификат (появляется автоматически в личном кабинете на Госуслугах)​
2. Запросите справку об остатке средств в СФР (Социальный фонд России)​
3. Предоставьте справку в банк при оформлении ипотеки
4. После подписания договора купли-продажи подайте заявление в СФР через Госуслуги​
5. В течение 10 рабочих дней средства перечислят на счет продавца или застройщика​

Важно: Обычно маткапитала недостаточно для полного первоначального взноса (20% от стоимости квартиры), поэтому семье понадобятся дополнительные накопления. Например, для квартиры за 6 млн рублей первый взнос составит 1,2 млн ₽, а маткапитал покроет лишь 690 тыс. или 912 тыс. рублей.​

4. Заем у родственников: помощь без процентов

Как это работает: Родители, бабушки, дедушки или другие родственники могут дать в долг или подарить деньги на первый взнос. Преимущество — отсутствие процентов и гибкие условия возврата.​

Юридическое оформление:

• Договор дарения денег — если родственники дарят безвозмездно. Налог платить не нужно (близкие родственники освобождены)​
• Договор займа — если деньги дают в долг. Обязательно составьте расписку, укажите сумму, срок возврата и условия​
• Безналичный перевод — банки требуют подтверждения происхождения средств. Переводите деньги на ваш счет банковским переводом с назначением платежа «дарение на первоначальный взнос по ипотеке»​

Реальная история: Молодой специалист взял у брата кредит на 235 тыс. рублей (ставка 19,9%, срок 2,5 года), а мама дала 100 тыс. из накоплений. Итого — 335 тыс. первоначального взноса (15% от стоимости квартиры). Ипотека была оформлена на маму как основного заемщика, а сын стал созаемщиком и фактически платит по кредиту.​

Важный совет: Обсудите заранее, что будет, если вы не сможете вернуть деньги вовремя (потеря работы, болезнь). Лучше договориться заранее, чтобы не испортить отношения в семье.​

5. Потребительский кредит: с осторожностью и расчетом

Когда это работает: Если у вас высокий официальный доход и вы уверены, что потянете два платежа одновременно — по ипотеке и по потребительскому кредиту.​

Условия:

• Ставка по потребительскому кредиту: 15–25% годовых (значительно выше ипотеки)​
• Срок: обычно 1–3 года
• Сумма: до 1–2 млн рублей в зависимости от дохода

Риски:

• Высокая кредитная нагрузка — банк может отказать в ипотеке, если увидит большой потребительский кредит​
• Переплата — проценты по потребкредиту съедят часть экономии
• Двойная нагрузка — придется платить одновременно по двум кредитам

5. Потребительский кредит: с осторожностью и расчетом

Когда это работает: Если у вас высокий официальный доход и вы уверены, что потянете два платежа одновременно — по ипотеке и по потребительскому кредиту.​

Условия:

• Ставка по потребительскому кредиту: 15–25% годовых (значительно выше ипотеки)​
• Срок: обычно 1–3 года
• Сумма: до 1–2 млн рублей в зависимости от дохода

Риски:

• Высокая кредитная нагрузка — банк может отказать в ипотеке, если увидит большой потребительский кредит​
• Переплата — проценты по потребкредиту съедят часть экономии
• Двойная нагрузка — придется платить одновременно по двум кредитам

Программа «450 тысяч на ипотеку» — для семей с тремя и более детьми:​

• До 450 тыс. рублей на погашение действующей ипотеки
• Можно комбинировать с другими мерами поддержки
• Заявление подается через Госуслуги
• Программа действует до 1 июля 2031 года

Региональные программы:

• Краснодар: медработникам выделяют 1,5 млн рублей на первоначальный взнос​
• Москва, Санкт-Петербург: льготы для врачей, учителей, соцработников (размер зависит от региона)
• Дальний Восток: дальневосточная ипотека со ставкой 2% и первым взносом от 10%

Как узнать, на что вы имеете право: Обратитесь в местную администрацию или в профильное ведомство (Минздрав, Минобразования, МВД). Многие программы не рекламируются активно, но действуют на региональном уровне.​

7. «Подъемные» за смену работы: бонус при трудоустройстве

Как это работает: Крупные компании, особенно в IT, телекоммуникациях, финансах и нефтегазовой отрасли, предлагают sign-on bonus (бонус при подписании контракта). Сумма может достигать нескольких сотен тысяч рублей.​

Где искать такие вакансии:

• IT-компании (Яндекс, VK, Ozon, Wildberries) — бонусы 200–800 тыс. рублей
• Телеком (МТС, Мегафон, Tele2) — бонусы 150–500 тыс. рублей
• Банки (Сбер, ВТБ, Альфа-Банк) — бонусы 100–400 тыс. рублей
• Нефтегазовые компании (Газпром, Роснефть) — бонусы 300 тыс. – 1 млн рублей

Лайфхак: Согласуйте бонус как часть компенсационного пакета при обсуждении оффера. Напишите в резюме и на собеседовании, что планируете покупку жилья — работодатели охотнее предлагают подъемные, если видят конкретную цель.

Важно: Sign-on bonus часто выплачивается с условием отработки минимального срока (6–12 месяцев). Если уволитесь раньше, придется вернуть деньги.

Комбинируйте способы: стратегия для максимального эффекта

Самые успешные покупатели жилья не выбирают один способ, а комбинируют несколько источников. Вот реальный пример:

Семья Ивановых (30 и 32 года, один ребенок):

• Материнский капитал: 690 тыс. ₽
• Накопления за 2 года (по 15 тыс./мес): 360 тыс. ₽
• Заем у родителей: 200 тыс. ₽
• Продажа старого автомобиля: 250 тыс. ₽
• Итого: 1,5 млн ₽ — достаточно для первого взноса на квартиру за 7 млн рублей (семейная ипотека, 6% годовых)​

Главный совет: составьте финансовый план

Перед тем как начать копить, проанализируйте свои доходы и расходы:​

1. Определите срок: Когда вы хотите купить квартиру? (1 год, 2 года, 5 лет?)
2. Рассчитайте сумму: Используйте ипотечный калькулятор. Для квартиры за 5 млн рублей нужен взнос 1 млн ₽ (20%)​
3. Посчитайте ежемесячную сумму: 1 млн ÷ 24 месяца = 41 667 ₽/мес
4. Оптимизируйте расходы: Откажитесь от ненужных подписок, кафе, импульсивных покупок​
5. Увеличьте доходы: Подработка, фриланс, продажа ненужных вещей​

Визуализация помогает: Создайте таблицу в Excel, где ежемесячно отмечайте прогресс. Видя, как растет сумма, вы будете мотивированы продолжать.​

Частые ошибки, которых нужно избежать

Ошибка 1: Открыть вклад на 3 года, когда покупка планируется через 2 года. При досрочном закрытии проценты пересчитают по минимальной ставке.​

Ошибка 2: Взять потребительский кредит без расчета кредитной нагрузки. Банк откажет в ипотеке, если увидит высокую долговую нагрузку.​

Ошибка 3: Принять деньги от родственников наличными. Банки требуют подтверждения происхождения средств — делайте безналичный перевод с назначением платежа.​

Ошибка 4: Забыть про налог при продаже имущества. Если имущество в собственности менее 5 лет, придется заплатить 13% от дохода.​

Итого: ваш план действий

Шаг 1: Определите сумму первоначального взноса (20% от стоимости желаемой квартиры)

Шаг 2: Выберите 2–3 способа из списка выше (например: накопления + маткапитал + продажа авто)

Шаг 3: Составьте финансовый план и таблицу накоплений

Шаг 4: Автоматизируйте накопления (автоплатежи на вклад или накопительный счет)

Шаг 5: Оптимизируйте расходы и ищите дополнительные источники дохода

Шаг 6: Следите за прогрессом ежемесячно и корректируйте план при необходимости

Первоначальный взнос — не непреодолимое препятствие. С правильной стратегией, финансовой дисциплиной и комбинацией нескольких источников вы соберете нужную сумму быстрее, чем кажется. Главное — начать прямо сейчас.

Если у вас остались вопросы о сборе первоначального взноса, ипотечных программах или выборе квартиры — напишите мне! Я помогу разобраться в деталях и предложат индивидуальный план приобретения квартиры.

Также рекомендуем прочитать:

• Как выбрать квартиру для инвестиций: чек-лист из 25 пунктов
• Что проверить перед подписанием договора купли-продажи: полный чек-лист в 15 пунктов
• Риски покупки квартиры ниже рынка
• 5 мифов о покупке недвижимости в рассрочку, в которых верят 80% людей

Понравилась статья? Ставьте лайк!

Подписывайтесь на мой канал, чтобы не пропустит новые статьи