Что проверить перед подписанием договора купли-продажи: полный чек-лист в 15 пунктов

Полный чек-лист из 15 пунктов перед подписанием договора купли-продажи квартиры. Проверка документов, обременений, дееспособности продавца, юридическая защита.

95% конфликтов при покупке недвижимости происходят потому, что люди подписывают договор, не проверив базовые моменты. Затем выясняется: а у продавца была задолженность по коммунальным платежам, или квартира заложена в банке, или вообще находится в судебном разбирательстве.

Этот чек-лист поможет вам избежать таких ошибок и защитить себя юридически. Если останутся вопросы пишите мне.

ДО ВСТРЕЧИ С ПРОДАВЦОМ: 3 критических проверки

Всё начинается не в квартире, а на диване вашего дома. Вот что нужно сделать заранее.

1. Уточнить полные реквизиты квартиры в ЕГРН

Что это: Единый государственный реестр недвижимости — официальная база Росреестра, где хранится информация о каждой квартире.

Что проверять:

• Адрес квартиры (точный, с номером дома, квартиры, строения)
• Кадастровый номер (21-значный код)
• Площадь (общую, жилую, площадь балкона/лоджи)
• Этаж и количество комнат
• Год постройки здания

Как проверить:

1. Зайдите на сайт rosreestr.gov.ru
2. Выберите "Сведения из ЕГРН"
3. Введите адрес квартиры
4. Получите выписку (платная — 350 руб, или бесплатно в МФЦ за 3-5 дней)
5. Сравните со сведениями, которые вам дал продавец

Почему это важно: Если адрес в ЕГРН отличается от реального (например, другой номер строения), то при регистрации может быть проблема.

2. Проверить наличие обременений или ограничений

Что это: Обременение — это когда квартира заложена в банке, находится под арестом, или на неё наложены ограничения.

Что проверять:

• Залог в банке (если продавец берёт ипотеку)
• Судебный арест (если идёт разбирательство)
• Ипотека банка или микрофинансовой организации
• Ограничения опеки (если в доме живёт ребёнок)
• Обязательства перед государством (налоговый долг, задолженность перед ПФР)

Как проверить:

1. Запросите выписку из ЕГРН с отметкой об обременениях
2. Зайдите на сайт судебных приставов (fssprus.ru) и проверьте фамилию продавца
3. Запросите справку от продавца о наличии судебных исков

Опасный сигнал: "У меня нет справки, но я гарантирую, что всё чисто" — это красный флаг. Требуйте официальные документы.

3. Выяснить историю собственности за последние 5 лет

Что это: Сколько раз квартира менялась владельцев, как часто переходила из рук в руки.

Что проверять:

• Через сколько владельцев прошла квартира? (если 5+ раз за 3 года = опасно)
• Как долго каждый владелец владел квартирой?
• Были ли судебные разбирательства о праве собственности?
• Менялась ли цена кардинально? (например, была куплена за 3 млн, а через месяц продаётся за 5 млн)

Как проверить:

1. В выписке из ЕГРН указаны все собственники последних лет
2. Посчитайте количество переходов собственности
3. Посмотрите даты: быстрая смена владельцев = риск

Почему это важно: Частая смена владельцев часто говорит о скрытых проблемах квартиры (травля, проблемы с соседями, строительные дефекты).

НА МЕСТЕ ОСМОТРА: 6 обязательных проверок

Когда вы приехали смотреть квартиру, не спешите. Проверьте физически.

4. Совпадение размера квартиры в документах с фактическим

Что проверять:

• Общая площадь по документам = реальная площадь?
• Высота потолков достаточная?
• Балкон/лоджия действительно остеклены? (это влияет на площадь)
• Не было ли незаконных присоединений соседних помещений?

Как проверить:

1. Возьмите рулетку
2. Измерьте все комнаты, кухню, балкон
3. Сложите площади: получилось ли число из документов?
4. Если не совпадает на 0,5 м² и более — это уже серьёзно

Реальный пример: Продавец указал 62 м², но фактически квартира 58 м². Потом при переоформлении нужно платить налог на 4 м² "лишних" или объяснять Росреестру расхождение.

5. Состояние коммуникаций (газ, вода, электричество)

Что проверять:

• Газовая труба: есть ли утечка (запах газа)?
• Водопровод: работает ли горячая вода? холодная? напор нормальный?
• Электричество: все розетки работают? кондиционер включается?
• Вентиляция: нет ли запахов из соседних квартир?
• Канализация: быстро ли уходит вода?

Как проверить:

1. Откройте все краны в ванной и кухне
2. Смойте в унитазе
3. Включите электроприборы
4. Попросите вызвать газовщика (он приходит бесплатно)

Внимание: Если коммуникации неисправны, это может быть причиной для полного капремонта (100k-300k рублей на счету).

6. Отсутствие незаконных переделок в планировке

Что это: Когда предыдущие владельцы сносили несущие стены, заделывали окна, меняли кухню на спальню.

Что проверять:

• Совпадает ли план квартиры (из документов) с реальностью?
• Нет ли следов от демонтированных стен?
• Все ли двери, окна, балконы на месте?
• Нет ли "подозрительных" новых стен?

Как проверить:

1. Сравните визуально план с реальностью
2. Посмотрите на потолок: нет ли следов от демонтажа?
3. Проверьте несущие стены (они толстые, обычно со сбоку) — не тоньше ли они, чем должны быть?
4. Попросите продавца документы на переделку (если они были)

Опасный сигнал: "Перепланировка не согласована, но соседи не жалуются" — это 100% проблема. При продаже придётся возвращать в исходное состояние.

7. Получить оригиналы всех требуемых документов

Какие документы должны быть:

• Паспорт продавца (оригинал, не копия)
• Свидетельство о собственности ИЛИ выписка из ЕГРН
• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, решение суда)
• Согласие супруга на продажу (если в браке)
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ
• Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире
• Акт осмотра квартиры (документ, где фиксируется состояние)

Как проверить:

1. Попросите каждый документ оригинал
2. Сравните с копиями (если есть)
3. Проверьте актуальность (выписка из ЕГРН не старше 1 месяца)
4. Заберите копии себе

Важно: Все документы должны быть у продавца ДО подписания договора.

8. Убедиться в дееспособности продавца

Что это: Продавец должен быть в здравом уме и не быть опекаемым лицом.

Что проверять:

• Паспорт продавца подлинный? (сравните с лицом)
• Есть ли на паспорте отметка об опеке?
• Логичны ли ответы продавца на вопросы о квартире?
• Нет ли признаков того, что это незаконный опекун?

Как проверить:

1. Посмотрите в паспорт: на последней странице должно быть ясно, есть ли опека
2. Поговорите с продавцом: понимает ли он, что продаёт?
3. Если продавец пожилой (старше 70 лет), запросите справку об отсутствии опеки

Реальный пример: У пожилой женщины, оказывается, была назначена опека, но ей это "забыли" сказать. При попытке продажи квартиры выяснилось, что продавца нет в реестре, и продажа недействительна.

9. Проверить отсутствие долгов по коммунальным платежам

Что это: Если у продавца есть долг, вы как покупатель можете унаследовать эту задолженность.

Что проверять:

• Справка управляющей компании об отсутствии задолженности
• Расчётный счёт (квитанции за последние 6 месяцев)
• Нет ли исков от УК?

Как проверить:

1. Запросите справку в управляющей компании (обычно 300-500 руб)
2. Попросите квитанции ЖКХ за последний год
3. Проверьте, что все платежи сделаны вовремя

Внимание: Долг может быть погашен перед подписанием договора (по расписке).

10. Выяснить наличие зарегистрированных лиц в квартире

Что это: Если в квартире зарегистрирована третья сторона (бывший муж, ребёнок, опекаемое лицо), они могут иметь права на её имущество.

Что проверять:

• Сколько человек зарегистрировано?
• Кто они? (муж, дети, родители?)
• Согласны ли они с продажей?

Как проверить:

1. Запросите справку "Сведения о зарегистрированных лицах"
2. Она выдаётся в управляющей компании или в ФМС
3. Убедитесь, что все согласны с продажей (особенно если есть дети или пожилые родители)

Опасный сигнал: "В квартире зарегистрирован мой ребёнок, но я его уже не вижу 10 лет" — требуйте справку из органов опеки.

ПЕРЕД ПОДПИСАНИЕМ: 5 финальных проверок

Вот мы подошли к самому важному — к моменту подписания договора.

11. Договор содержит полные реквизиты обеих сторон

Что проверять:

• ФИО продавца (полностью, без сокращений)
• ФИО покупателя (полностью)
• Паспортные данные обоих
• Адрес регистрации обоих
• Почтовый адрес для уведомлений

Почему это важно: Если реквизиты неправильные, договор может быть оспорен.

12. В договоре указана правильная стоимость квартиры

Что проверять:

• Стоимость совпадает с договорённостью?
• Написана цифрами И словами? (чтобы не было подделок)
• Есть ли подробное описание всех платежей? (задаток, авансовый платёж, итоговый расчёт)

Как проверить:

1. Сравните с предварительным соглашением
2. Проверьте, что валюта указана (рубли)
3. Убедитесь в наличии всех платежей

13. Договор содержит полное описание квартиры

Что проверять:

• Адрес (улица, дом, кв-ра, этаж)
• Площадь (общая, жилая, балкон)
• Кадастровый номер
• Характеристики (количество комнат, высота потолков)

Примечание: Все должно совпадать с ЕГРН и с вашими замерами на месте.

14. Есть ли условия передачи квартиры и ответственности за ущерб

Что проверять:

• Когда передаётся ключи? (должно быть чётко — дата)
• Кто несёт ответственность за квартиру до передачи ключей?
• Что входит в передачу? (мебель, бытовая техника?)
• Какие показания счётчиков при передаче?

Важный момент: Обычно в договоре пишут: "Квартира передаётся чистой, свободной от третьих лиц, в состоянии как есть". Это означает, что вы не можете потом требовать компенсацию за косметический ремонт.

15. Подписи и печати ясны и разборчивы

Финальная проверка перед подписанием:

• Обе стороны подписывают договор
• Подписи разборчивы (не зачёркивания)
• Печать организации (если это официальная фирма) хорошо видна
• Нет исправлений без подписей

После подписания:

• Каждая сторона получает свой экземпляр
• Один экземпляр идёт в Росреестр для регистрации
• Сохраняйте все экземпляры не менее 5 лет

Выводы: Что делать, если найдёте проблемы?

Если обнаружили обременение или задолженность:

• Требуйте её погашения перед подписанием (по расписке)
• Или уменьшите цену на сумму долга

Если нашли незаконную перепланировку:

• Требуйте от продавца вернуть в исходное состояние ДО подписания
• Или снизьте цену на стоимость восстановления

Если не совпадают документы с реальностью:

• Отказывайте от покупки (лучше потерять время, чем потом судиться)
• Или требуйте ОЧЕНЬ большое снижение цены

Если что-то не нравится — не подписывайте! Это ваше право. Лучше потратить неделю на поиски нужной информации, чем потом 10 лет разбираться в суде.

📋 ФИНАЛЬНЫЙ ЧЕК-ЛИСТ (РАСПЕЧАТАЙТЕ!)

ФИНАЛЬНЫЙ СОВЕТ

Скопируйте этот чек-лист и носите с собой на осмотр! Распечатайте, положите в сумку. Когда смотрите квартиру, прямо на месте отмечайте пункты.

Сохраняйте этот пост, чтобы потом вернуться и ничего не забыть. Юридическая защита при покупке — это не параноя, это профессионализм.

Если у вас есть свои жуткие истории при покупке квартиры — напишите в комментариях! Может быть, ваша история предупредит кого-то другого.