В практике юриста иногда встречаются судебные акты, которые заставляют не просто удивляться, а откровенно недоумевать, перечитывая их снова и снова в поисках утраченной логики и здравого смысла.
Решение по делу о продаже квартиры Ларисой Долиной и последующем ее возврате обратно — ярчайший пример такого рода. Это не просто частный спор двух сторон — это потенциально опасный прецедент, способный похоронить принципы добросовестности и стабильности гражданского оборота.
Данная публикация - это личное мнение главного редактора блога "Право Суда". Дмитрий Кузьмин поделится своим видением ситуации. Выводы и его оценка происходящего могут не совпадать с позицией наших коллег и других авторов проекта. А могут и совпадать...
Классика с сюрпризом
Буквально неделю назад мы разбирали похожую ситуацию, когда жертвой мошенников, настоявших на продаже квартиры, стала пожилая женщина.
Ситуация банальна и вполне прогнозируема по исходу. Если судебная экспертиза установит "ведомое состояние" продавца, докажет нахождение его под влиянием и угрозами мошенников, то сделка отменяется, а по ней применяется двусторонняя реституция. Это механизм, в ходе которого обе стороны получают назад всё, что им досталось по сделке. Потерпевшая сторона получает квартиру, покупатель должен получить деньги. Но денег обычно нет и быть не может - они переданы мошенникам.
В этом случае у покупателя есть право требовать компенсации в порядке ст. 68.1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О госрегистрации».
До определенного момента и вокруг дела "Долина-Лурье" все выглядело аналогично-понятно. Напомню кратко фабулу этого конфликта.
Если отбросить имена знаменитостей и остановиться на изучением фактов и деталей "псевдо-операции по отлову мошенников" с участием "якобы" правоохранительных органов, о которых говорится в решении, перед нами — типовая, казалось бы, сделка.
Изначально решение суда первой инстанции было скрыто от посторонних глаз, но вот апелляционное определение Мосгорсуд опубликовал.
Там явственно просматривается схема мошенничества:
Мошенники, представляясь сотрудниками правоохранительных органов, убедили собственницу квартиры, что она участвует в фиктивной операции по поимке преступников. Ее роль заключалась в том, чтобы симулировать продажу своей квартиры. Квартира была выставлена на продажу и продана.
Деньги, уплаченные добросовестным покупателем, были не возвращены продавцу, а сразу изъяты мошенниками. Покупатель, действуя добросовестно, перевел средства, полагая, что исполняет обязательства по договору, но фактически они ушли злоумышленникам.
Несмотря на различные намеки в материалах прессы о недобросовестности покупательницы квартиры - гражданки Лурье (покупавшей квартиру, якобы, по заниженной стоимости), суд сделал следующий вывод:
Добросовестное приобретение по смыслу ст. 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, в связи с чем доводы **** в данной части обоснованно отклонены.
По факту суд перевернул с ног на голову сложившуюся практику отмены таких сделок.
Как проходила продажа?
В случае с продажей жилья Ларисы Долиной вообще нет каких-либо явных проблем, кроме, якобы, заниженной стоимости жилья. И та достаточно сомнительна, поскольку оценочная стоимость подобных объектов формируется исходя из "аналогичных" предложений на рынке и по... объявлениям! Что не мешает ей манипулировать в любую сторону.
- Квартира была официально выставлена на продажу через агентство недвижимости.
- Был проведен официальный осмотр, подписан соответствующий акт.
- Стороны заключили предварительный договор, согласовали список передаваемого имущества.
- Продавец собственноручно написала расписку о получении задатка.
- Основной договор купли-продажи был заключен в офисе уполномоченной организации, а процесс фиксировался на видео.
- Расчеты проходили через индивидуальный банковский сейф.
Со стороны покупателя, Полины Лурье, все выглядело как абсолютно чистая, прозрачная и добросовестная сделка. Никаких намеков на то, что продавец действует под влиянием мошенников или не отдает отчета в своих действиях.
Вердикт суда: деньги у мошенников — ищите там
Суд первой инстанции, а затем и Мосгорсуд, признали сделку недействительной. Основание — ст. 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий) и ст. 178 ГК РФ (заблуждение).
Казалось бы, что дальше? А дальше вступает в силу классическая ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделки: «двусторонняя реституция» — каждая сторона возвращает другой все полученное.
Логика ясна: Лурье — квартиру, Долина — 112 миллионов рублей. Все как и в сотнях других дел, последнее время активно обсуждаемых и в СМИ, и на правовых ресурсах.
Но именно здесь суд совершил фигуру высшего пилотажа в области юридической казуистики. Вот цитата из апелляционного определения, которая заставляет кровь стынуть в жилах:
«...суд первой инстанции указал на то, что денежные средства за квартиру получены злоумышленниками в результате совершения преступления... к которым [Лурье] не лишена возможности предъявить требования о возмещении соответствующих убытков».
Запутанно? Ок, давайте по-простому:
«Гражданка Лурье, вы передали деньги за квартиру. Эти деньги у вас взяла гражданка Долина и отдала их мошенникам. Поэтому квартиру вы ей верните, а деньги... а деньги вы теперь должны требовать с тех самых мошенников. Удачи в их поисках!»
Подавляющее большинство юристов от этой формулировки вздыбилось волосяным покровом и побледнело.
Почему это не просто несправедливо, а противозаконно и опасно?
- Игнорирование базовых принципов Гражданского кодекса. Ст. 167 ГК не дает суду права выбирать, кому из сторон возвращать полученное по недействительной сделке. Закон говорит четко: «каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное». Продавец, получивший деньги, обязан их вернуть. Точка. Либо должна иметь место прямая констатация недобросовестности второй стороны по сделке - покупателя.
- Создание несуществующего основания для освобождения от ответственности. Довод о том, что «деньги получили мошенники» — это проблема продавца, а не покупателя. Покупатель исполнил свою обязанность — передал деньги продавцу. То, что продавец ими неразумно распорядился, не может ложиться на плечи добросовестного контрагента. Это как получить зарплату, выйти из ворот завода, быть ограбленным и вернуться на завод требовать еще одну зарплату. Это без разбора такого маленького нюанса, как взыскание Долиной почти полной суммы сделки с одного из "дропперов".
Кто такие "дропперы" мы уже рассказывали ранее:
Ящик Пандоры открыт...
Если этот подход устоит, пройдя ВС РФ, это будет означать, что любой продавец недвижимости, получивший деньги и потерявший их (отдав мошенникам, прокутив, проиграв в казино), сможет через суд:
- Вернуть себе квартиру.
- Не возвращать деньги, сославшись на то, что «убытки надо взыскивать с третьих лиц».
- Оставить добросовестного покупателя и без денег, и без жилья.
Разумеется, у нас не прецедентное право, но выводы ВС РФ по аналогичным делам фактически обязательны для нижестоящих судов и им придется руководствоваться этой практикой.
Пока что суд легализовал схему, при которой риски мошеннических действий против одной из сторон сделки полностью перекладываются на добросовестную другую сторону. С отключением и без того проблемного механизма компенсации в порядке
Вся надежда — на вышестоящие инстанции
Сложно комментировать такое решение без умеренного сарказма и цинизма. Оно выходит за рамки не только закона, но и здравого смысла. Остается одна, последняя надежда — на Верховный Суд РФ, который должен будет дать оценку этому судебному абсурду.
Если же эта логика получит поддержку, то прощай безопасность сделок с недвижимостью. Любая покупка квартиры превратится в русскую рулетку, где вы рискуете не просто столкнуться с обманом, но и получить от государства совершенно легальный отказ в защите вашего права. Просто за то, что продавца "обули".
Это не частный случай знаменитостей, я принципиально не хочу делать акцент на то, что это "дело кого надо дело". Теории заговоров тут неприменимы. Это вопрос системный. Фактически подобные "отменные дела" очень сильно притянуты за уши, предоставляя правовую индульгенцию тем, кто не пожелал критически подходить к своим действиям.
Аналогичная практика уже начинает распространяться на сделки с автотранспортом, а в части отмены кредитных обязательств (помимо законного и возможного банкротства!) потерпевшим по уголовному делу с наличием мошеннических кредитов предлагается назначать банк.
Да, банк, который выдал кредит "жертве мошенников" и когда "жертва мошенников" своими руками этот кредит передала тем самым мошенникам. Если такая практика по кредитам, то почему стоит ожидать иной практики по недвижимости?
Если не выработать единый, системный подход по такого рода сделкам и если не исправить разрозненность судебных вердиктов, то пострадают тысячи обычных, добросовестных граждан, которые верили не только контрагенту, но и закону.
*Все написанное является частным мнением автора.