Бывает так, что собственник продает квартиру и одновременно покупает другую. Таким образом, человек заключает два договора купли-продажи одновременно. В одном он выступает в качестве продавца, в другом — покупателя. Вот это и называется встречной сделкой.
В моей практике встречных сделок было немало, и каждая — очень сложная и муторная. Вот пара примеров: история про расселение коммуналки и продажу комнаты.
Во встречной сделке есть верхний (главный) покупатель, который покупает квартиру и ничего не продает. И нижний (главный) продавец — собственник, который продает квартиру и ничего не покупает. Между ними один или несколько других участников сделки, одновременно продающих и покупающих квартиры. Главная сложность встречных сделок в том, чтобы вот эта цепочка не развалилась.
Допустим, я покупаю квартиру для своего клиента, который находится где-то в середине этой цепочки. Мы нашли квартиру, которую хотим купить. И у этой квартиры — встречная покупка. То есть человек, который продает нам квартиру, должен подобрать себе другую квартиру, в которую он переедет. Он может переезжать, например, из однушки в двушку, из двушки в трешку. Или же он продает трешку и хочет купить однушку или две однушки — в общем, самые разные варианты могут быть.
Я как агент покупателя могу контролировать только тот объект, который мы будем покупать. А вот что будет дальше по цепочке, отслеживать трудно, а иногда и вовсе невозможно. Если у продавца есть агент, который занимается подбором встречки, это упрощает дело. С ним и другими агентами можно контактировать, чтобы хоть как-то мониторить ситуацию. А вот когда агента нет, все становится туманно и зыбко. Чем длиннее цепочка, тем больше вероятность, что сделка развалится.
У каждой квартиры может быть два или три собственника. У них свои «хотелки», свое видение ситуации, свои мечты и планы и свои тараканы в голове. Один готов продавать, другой начинает требовать себе бóльшую долю. Возникает конфликт интересов. Кого-то одолевают страхи, и он отказывается от продажи без видимых причин. Почти в каждом звене происходит какая-нибудь своя локальная заварушка. Я стараюсь всегда собирать за круглым столом всех агентов, которые по цепочке участвуют в купле-продаже объектов, чтобы составить дорожную карту сделки. Мы обсуждаем все нюансы, договариваемся, ищем компромиссы.
Хорошо, когда во встречной сделке не больше двух-трех звеньев. Но их может оказаться и пять, и десять. У меня был случай, когда в цепочку покупок и продаж было вовлечено 14 участников. И договориться со всеми было адски сложно. В итоге все получилось, но я с тех пор стараюсь избегать таких длинных цепочек. И своим клиентам рекомендую подбирать встречку, чтобы квартира была в прямой продаже. То есть, чтобы продавцу не нужно было себе жилье искать. Или на худой конец, чтобы он покупал объект, который в прямой продаже. В общем, чем меньше звеньев в цепи, тем больше вероятность совершения сделки.
Собственно, сложность здесь в подготовке и организации. Само проведение сделки уже более-менее регламентировано и предсказуемо. Особенно, если участвуют агенты. Можно сесть, договориться, как и на каких условиях будут перечисляться деньги, кому они пойдут, что нужно сделать, чтобы их получить. Потому что для получения денег всегда должны выполняться определенные условия.
У нас в Питере устроено так, что человек не может получить деньги, а потом отдать недвижимость. Наоборот, сначала передается объект, а потом происходит перечисление денег. Когда-то расчеты проводились в основном с использованием банковских ячеек. Но сейчас чаще используется аккредитив.
Аккредитив — это своеобразный аналог банковской ячейки, только в безналичной форме. Покупатель открывает счет в банке и зачисляет туда денежные средства. Забрать их обратно он уже не может, ну, разве только если сделка не состоится. И продавец не может их забрать.
Аккредитив оформляется на определенный срок — как правило, до 30 дней. Этого времени достаточно для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. После внесения изменений в ЕГРН продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие переход права собственности (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, акт приёма передачи, чистую Форму 9 и т. д. — по необходимости), и получает доступ к деньгам.
Таким образом, первым обязательным условием раскрытия аккредитива является регистрация перехода права собственности на квартиры всех участников цепочки. Вторым условием может быть акт приема-передачи. Его подписывают продавец и покупатель, которые взаимодействуют непосредственно друг с другом. И, наконец, третье условие — в квартирах никто не должен быть прописан.
А остальные детали могут варьироваться — какие договоренности, будет ли квартира передаваться по акту после сделки или в процессе сделки. Если в квартире, допустим, никто не живет, то иногда мы договариваемся, что принимаем квартиру после подписания договора купли-продажи — после сделки едем в квартиру и принимаем ее по акту.
Вот так обстоят дела со встречными сделками. Меня иногда спрашивают, как я буду действовать, если у меня два клиента из одной цепочки — один покупает, а другой продает квартиру. Налицо ведь конфликт интересов — одному хочется продать подороже, другому купить подешевле. Естественно, я не могу здесь удовлетворить интересы обеих сторон. И подхожу к решению вопроса по-научному — «кто первый встал, того и тапки». Да, бывает, что наметившиеся было встречные сделки разваливаются, если у клиентов появляются более выгодные варианты. И встретившись в одной сделке, люди потом расходятся — каждый в свою сторону. А я помогаю каждому решить проблему наилучшим образом. Но и здесь тоже есть свои подводные камни. Я-то про них знаю, а неопытные риелторы попадают впросак. Вот как в этой истории, где агентша опрометчиво погналась сразу за тремя зайцами.
Ваш Алексей Калашников, решэлторЪ на красном «Мустанге».
Связь: +7 981 721 4012
Про мой опыт можно также почитать/посмотреть/послушать на других площадках. Контент везде отличается!