С 1 февраля 2026 года вступают в силу законодательные изменения по программе семейной ипотеки, которые повлияют на возможности покупки новостроек по льготной ставке.
Программа действует с 2018 года и на данный момент продлена до 2030 года. Это самая популярная льготная ипотека, позволяющая оформить квартиру в новостройке на следующих условиях:
- ставка – 6%, разница до рыночной ставки покрывается из бюджета;
- максимальная сумма льготного кредита – 12 млн. руб. для Москвы и Московской области, СПб и Ленинградской области, 6 млн. руб. – для остальных российских регионов.
Для тех, кто впервые на этом канале, меня зовут Артем Милов, я ипотечный брокер с 11-летним стажем. За годы работы в ипотечном центре «РОДИНА» я помог сотням клиентов не только получить одобрение на ипотеку, но и безопасно оформить сделку, избежав неприятных последствий.
Что меняется с 1 февраля
Сейчас один супругов через нотариуса может «выйти» из числа созаемщиков, и оставить за собой право на льготный кредит, даже если жена/муж уже купили квартиру по льготной ипотеке.
Например, супруги купили 2-комнатную квартиру для личного проживания с двумя детьми. Супруг был исключен из договора по нотариальному согласию. Через 1,5 года, супруг реализует свое право на льготную ипотеку. Семья берет еще одну квартиру по ставке 6% с ремонтом от застройщика. Сразу после сдачи дома сдает в наем, часть дохода идет на досрочное погашение.
💬 Но с февраля 2026 года вводится правило: одна семья = один льготный займ.
Теперь супруги должны будут выступать созаемщиками в обязательном порядке. Даже если по каким-то причинам в качестве заемщика будет один из родителей, у второго уже не будет возможности на льготный кредит.
Кроме того, пока нововведения не вступили в силу, еще можно использовать донорскую ипотеку – с участием созаемщиков с правом на льготу.
Пока еще донорская ипотека оформляется по стандартной схеме: в кредитный договор включается:
- основной заемщик, который, как правило, не подходит под условия программы;
- донор – человек, имеющий право на семейную ипотеку.
Донор становится созаемщиком, участвует в расчете платежеспособности, и банк выдает кредит по ставке 6%. После регистрации сделки донор может быть выведен из обязательств, например, через выкуп его доли и рефинансирование (при наличии достаточного дохода заемщика) или по соглашению сторон с последующей перерегистрацией.
Оформить сделку можно до конца января 2026 года, но важно понимать, что на согласование, одобрение и регистрацию уходит 3–5 недель, а с декабря запросы рассматриваются дольше из-за ажиотажа.
Рефинансирование комбоипотеки: новая возможность снизить нагрузку
А вот это хорошая новость, сейчас объясню почему. Смотрите: если вы сейчас подходите под семейную ипотеку и покупаете квартиру по льготной ставке на сумму свыше лимита (например, 15 млн. рублей в Москве), вам выдадут комбоипотеку:
- до 12 млн. руб. – по ставке 6% (льготная часть);
- остальное – по рыночной ставке (сегодня – 20-22%).
Сейчас рефинансирование такого кредита = оформление нового договора по текущей рыночной ставке → теряется льгота.
✅ С 1 февраля 2026 года:
- банки будут выдавать справку об остатке по обеим частям кредита;
- в дальнейшем можно будет рефинансировать только рыночную часть – и сохранить 6% по льготной ставке;
- можно будет сменить банк и выбрать наиболее выгодные условия.
👉 Это особенно актуально сейчас: ключевая ставка ЦБ – 16,5%, а прогнозы говорят о постепенном снижении к концу 2026–2027 гг. Таким образом, если взять комбоипотеку сейчас по старым ценам на новостройки, через год, при положительном сценарии, можно будет снизить ежемесячный платеж на 20-30%, рефинансировав базовую ипотечную ставку, но при этом сохранив за собой льготную.
Ранее я уже объяснял, почему не стоит ждать понижения ставки и откладывать покупку еще на год-два.
Динамика роста цен на рынке недвижимости, повышение НДС, уход мелких застройщиков – не дают надежд, что квартиры станут дешевле, но сегодня можно воспользоваться эксклюзивными скидками от девелоперов Москвы и Московской области ✅ С ипотечным центром «РОДИНА» вы можете получить бесплатный подбор и дополнительную скидку на квартиру в новостройке.
Поэтому, если вы рассматриваете:
- вторую льготную ипотеку;
- покупку донорской схемой;
- покупку по льготной ипотеке выше лимита по программе;
👉 время действовать сейчас.
Я помогу вам: подберу банк с наибольшей вероятностью одобрения, составлю заявку, бесплатно подберу квартиру с максимальной скидкой.
📩 Пишите мне – проведем бесплатную консультацию, соберем пакет документов, подберем лучший вариант под ваш бюджет.