ВС РФ: если власти «проспали» выморочную квартиру, забрать ее у добросовестного покупателя уже нельзя
Мужчина купил «ворованную» квартиру, не подозревая об этом. Через 8 лет законный собственник — Департамент городского имущества Москвы — потребовал ее назад.
Неужели добросовестному покупателю носить клеймо «недобросовестный» и остаться ни с чем?
Меня зовут Надежда Швырева. Я — Председатель Московской коллегии адвокатов «ШВЫРЕВА И ПАРТНЕРЫ» и уже более 20 лет специализируюсь на семейных спорах.
В моем ТГ-канале вы найдете разборы реальных кейсов, рекомендации по решению сложных ситуаций и полезные советы из практики.
Разберу дело, в котором ВС РФ защитил права добросовестного приобретателя от нерасторопных притязаний ДГИ (п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ №3 от 08.10.2025)
Завещание — подделка, а сделка купли-продажи — настоящая
Собственник московской квартиры Леонид умер летом 2010 года, не оставив ни наследников, ни завещания.
По закону его жилье должно было перейти в собственность города Москвы как выморочное.
Но нашлись ловкачи.
В 2011 году некий Владимир предъявил поддельное завещание (за что был осужден в 2013 году), будто бы Леонид оставил квартиру ему. На основании этой бумаги нотариус выдал свидетельство о праве на наследство.
А уже через несколько месяцев Владимир продал квартиру Андрею за 4 млн руб. Андрей право собственности зарегистрировал и жил – не тужил.
Но в 2019 году ДГИ Москвы очнулся: вспомнил, что завещание — подделка, мошенники осуждены, а квартиру давно пора приобщить к городскому имуществу.
ДГИ обратился в суд с иском о признании завещания и свидетельства о праве на наследство на имя Владимира, сделки купли-продажи квартиры недействительными, а Андрея — недобросовестным приобретателем, об истребовании квартиры из его владения и признании права собственности на нее за городом.
Мошенники схему провернули, ДГИ бездействовал, а крайним остался честный покупатель
30.03.2022 Головинский районный суд иск удовлетворил.
Суд посчитал, что Андрея нельзя признать добросовестным покупателем, так как он должен был проявить осмотрительность и насторожиться: продавец только что получил квартиру по наследству и сразу продает. Да и нет подтверждений, что Андрей располагал необходимой суммой для покупки.
Апелляция и кассация эти выводы поддержали.
Верховный суд РФ: бездействие города не может обернуться бедой для гражданина
ВС РФ отметил:
- Выморочное имущество переходит в собственность города со дня смерти владельца — независимо от того, знал ли об этом департамент и оформил ли соответствующие документы.
- ДГИ обязан в том числе собирать сведения и ставить на учет жилые помещения в Москве, освободившихся ввиду смерти собственников (постановление Правительства Москвы от 22.07.2008 №639-ПП).
Леонид умер в июле 2010 года. В августе того же года сделана запись об этом отделом загса Москвы. А в декабре Леонид снят с регистрационного учета по месту проживания в связи со смертью.
Только по прошествии 1 года и 4 мес. со смерти Леонида, в ноябре 2011 года, Андрей зарегистрировал право собственности на купленную квартиру.
Все это время ДГИ не предпринимал никаких действий по выявлению и регистрации выморочного имущества. Тем самым создал «благодатную почву» для мошеннических действий с квартирой.
И как после этого обвинять Андрея в том, что выморочное имущество выбыло из собственности города помимо воли?
Более того, ДГИ проходил потерпевшим по уголовному делу о мошенничестве со спорной квартирой еще в 2013 году. Однако иск к Андрею выкатил только в 2019 году.
ВС РФ указал, что суды нижестоящих инстанций, пеняя на недобросовестность Андрея, не учли, что объявление о продаже квартиры размещалось в Интернете, сделка состоялась по рыночной цене (что подтверждено распиской о передаче денег и приговором), права продавца на квартиру были зарегистрированы и оформлены по закону. А то, что «наследник» продавал квартиру сразу после получения — вообще не редкость.
При таких обстоятельствах, Андрей является добросовестным приобретателем, а ДГИ буквально сам прошляпил свое имущество, поэтому истребовать квартиру у Андрея незаконно (постановления Конституционного суда РФ от 22.06.2017 №16-П, от 26.05.2025 №22-П).
ВС РФ отменил решения трех инстанций и отказал в иске ДГИ (определение от 21.05.2024 №5-КГ24-43-К2).
Таким образом, если квартира выбыла из публичной собственности из-за мошенничества, но власти вовремя не озаботились оформлением имущества, добросовестный покупатель защищен законом.
Гражданин не должен оставаться крайним из-за бездействия чиновников.
Главный принцип — никто не вправе извлекать выгоду из собственной недобросовестности (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Если вы купили квартиру с «сюрпризом» и объявился законный владелец, — не спешите паковать вещи. Обратитесь за профессиональной помощью. Я и моя команда всегда готовы подставить вам плечо!
Оставьте заявку прямо сейчас на сайте или записывайтесь по тел. 8 (915) 105-61-28 и мы оперативно разберем вашу ситуацию и проконсультируем по всем юридическим вопросам. Не бойтесь действовать!
Подписывайтесь на канал и жмите на колокольчик, если предпочитаете действовать, а не ждать, когда справедливость сама постучится.
