Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — это мощный драйвер рынка недвижимости, обеспечивающий половину всего прироста нового жилья в России. Власти намерены и дальше поддерживать это направление на государственном уровне. Разбираемся, что такое ИЖС, каковы его плюсы и минусы, и какие правила важно знать будущему домовладельцу.
Что такое ИЖС на самом деле?
В быту ИЖС часто называют любой частный дом, но юридически это понятие относится в первую очередь к земельным участкам с определенным видом разрешенного использования (ВРИ).
Юридические параметры ИЖС:
• Категория земель: только земли населенных пунктов.
• ВРИ: «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1 по классификатору).
• Что можно построить: Отдельно стоящий жилой дом высотой не более 20 метров и не более чем с тремя надземными этажами. Это именно дом для постоянного проживания, где возможна официальная регистрация (прописка).
Ключевые требования к участкам и домам ИЖС
1️⃣ Площадь участка
Размеры устанавливаются местными властями и варьируются от региона к региону.
✅Москва (2025): мин. — 6 соток, макс. — 1 га.
✅ Подмосковье: нормы различаются (напр., в Истринском районе минимум — 5 соток).
2️⃣ Параметры дома
✅ Этажность: не более 3 надземных этажей.
✅ Высота: до 20 метров.
✅ Назначение: должен включать жилые и подсобные помещения (кухня, санузел).
✅ Отступы от границ участка регулируются местными Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Чаще всего — 3 метра до стены жилого дома.
3️⃣ Разрешение на строительство
Для ИЖС действует уведомительный порядок:
1. Подача в местную администрацию «Уведомления о планируемом строительстве».
2. Получение от властей «Уведомления о соответствии» (проверка занимает до 7 дней).
3. После завершения стройки — подача «Уведомления об окончании строительства».
4. Администрация сама направляет документы в Росреестр для регистрации дома.
Важно: До 1 марта 2031 года действует «дачная амнистия», позволяющая зарегистрировать дом по упрощенной схеме — на основании технического плана и права на землю.
Плюсы и минусы ИЖС
Преимущества:
• Процедура строительства: Не требуется сложная проектная документация.
• Инфраструктура: Участки расположены в границах населенных пунктов, где обычно есть дороги, школы, поликлиники.
• Прописка: Беспрепятственная регистрация по месту жительства.
• Ликвидность: Такие объекты более востребованы на рынке.
Ограничения:
• Стоимость: Цена на участки ИЖС обычно выше, чем на земли под дачное строительство.
• Запрет на коммерцию: Нельзя открыть магазин, автомастерскую или другое коммерческое предприятие.
Ипотека на ИЖС
Кредиты на строительство дома выдают несколько крупных банков (Сбер, ВТБ, ДомРФ). Основной объем выдается по льготным программам:
• Семейная ипотека — до 6%.
• Дальневосточная/Арктическая — до 2%.
• Сельская ипотека — до 3%.
Рыночная ставка для таких кредитов значительно выше — около 20% годовых.
Внимание: В договоре могут быть прописаны санкции за срыв сроков строительства (например, повышение ставки), если кредит не льготный.
Налоги
• Ставка земельного налога: Льготная — 0,3% от кадастровой стоимости.
• Повышенная ставка 1,5% применяется, если:
✳️ Кадастровая стоимость участка превышает 300 млн рублей.
✳️ Участок используется для предпринимательской деятельности.
• Срок уплаты: для физических лиц — до 1 декабря следующего года.
За просрочку платежа начисляются пени и штраф (до 20-40% от неуплаченной суммы).
Как получить участок бесплатно?
Право на бесплатное получение земли имеют льготные категории граждан: многодетные семьи, ветераны, инвалиды и др. Оформление происходит через местную администрацию или МФЦ.
ИЖС — это оптимальный выбор для тех, кто хочет построить дом для постоянного проживания с полным правовым статусом и развитой инфраструктурой. Главное — внимательно проверять документы на землю и соблюдать установленные правила строительства.
Если Вам нужна консультация по недвижимости или Вы хотите пройти обучение по имущественным торгам - пишите kozyrkova@yandex.ru