Коммерческая недвижимость имеет множество видов это и промышленные базы, офисы, складские комплексы, апартаменты, торговые центры и т.д.
Сегодня мы поговорим, как правильно подобрать самый востребованный вид коммерческой недвижимости – это street retail в жилом массиве.
В нашу компанию часто обращаются собственники коммерческих помещений в новостройках, которые после сдачи дома не могут сдать в аренду свои объекты по тем арендным ставкам, что им обещали брокеры и застройщики.
Обычно история одна и та же: федеральные арендаторы уже заехали в другие помещения и начали ремонт, а помещение частного инвестора остается не востребованным и он несет расходы на налоги и коммуналку.
Так инвестор, который после покупки коммерческого помещения ждал сдачу дома 2 года, а потом ещё 3 года, когда жители закончат ремонт в квартирах и заселятся, остаётся с дорогим “активом”, который не приносит дохода. В то время как его более прозорливые соседи уже получают аренду и практически окупили свои вложения!
Чтобы не попасть в такую историю, разберём, как правильно подобрать помещение под street retail.
Первое: Считайте цифры
Перед покупкой коммерческого помещения задайте себе простой вопрос: кто и за сколько будет снимать у вас это помещение?
И ещё важнее — кто снимет его вторым, если первый арендатор съедет. Есть ли у Вас план Б?
Принимая решение о покупке коммерческого помещения, необходимо ориентироваться ТОЛЬКО на цифры окупаемости, а не на обещания брокеров и не на красивые рендеры от застройщика.
Как проверить окупаемость
- Вычислите среднерыночную ставку аренды аналогичных помещений в этом ж/к или аналогичных помещений в районе. Для предварительной оценки вам будет достаточно Авито и Циан.
- Умножьте среднюю месячную арендную плату МАП на 12 месяцев, получите годовой арендный поток ГАП.
- Разделите предполагаемую цену покупки на годовой доход и получите срок окупаемости.
Пример: помещение продается за 15 000 000 рублей, средняя аренда похожих помещений 160 000 рублей в месяц →
160 000 × 12 = 1 920 000 в год.
15 000 000 / 1 920 000 ≈ 7,8 лет окупаемости
или
15 000 000 / 160 000 = 94 МАП
Второе: Необходимо смотреть на помещение глазами арендатора
Основные арендаторы коммерческих помещений в стрит-ритейле: продуктовые магазины, аптеки, алкомаркеты, зоомагазины, кофейни, парикмахерские, цветы, т.е. это бизнесы куда ЛЮДИ ЗАХОДЯТ и делают ПОКУПКИ ОФФЛАЙН
Давайте разберем три ключевых параметра которые влияют на успешность или неуспешность любого офлайн бизнеса
1. ЕМКОСТЬ РЫНКА или количество людей в проживающих в локации
Чем больше людей живет в радиусе 250 метров от помещения и соответственно может зайти за покупками, тем ЕМКОСТЬ ЛОКАЦИИ выше и следовательно лучше для торговли
Хороший ориентир - не менее 1200 домохозяйств в радиусе 250 метров.
Рассчитано что 250 метров это то расстояние, которое человек готов пройти от своей парадной за молоком, кофе или таблетками
2. ЛОКАЦИЯ или расположение помещения
Даже в густонаселенном районе можно выбрать неправильное место.
Помещение, которое находится первым по ходу движения людей, забирает на 40% больше людского трафика, чем второе, даже если разница всего 30 метров.
Поэтому РАСПОЛОЖЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ В Ж/К – КРИТИЧЕСКИ ВАЖНО!
Помещение должно быть вдоль ТРАФИКА ЛЮДЕЙ, на пути их следования, с простым заходом.
Если к помещению нужно «повернуть за угол», пройти во двор и спустится на несколько ступеней вниз, до него дойдут только самые мотивированные на покупку клиенты!
В магазинах формата «у дома» люди выбирают не лучшее, а наиболее удобное.
Как понять как где проходит ТРАФИК и что создает ТОЧКИ ПРИТЯЖЕНИЯ людей:
А) Продуктовые магазины / Продуктовый ритейл большого формата от 400 м2
Подсчитано, что около 10% покупателей продуктового магазина заходят в аптеку по соседству. Поэтому аптеки и кофейни всегда стараются “сесть” рядом с продуктовым ритейлом.
Б) Автобусные остановки
Изучив расположение остановок общественного транспорта и поняв маршруты людей домой и на работу, можно заранее понять, какие помещения будут проходными
В) Поликлиники, больницы
Люди выходящие из больницы захотят купить лекарства сразу и соответственно первая аптека по ходу их движения будет в выигрыше
Для первого анализа курсирование трафика и точек притяжение можно использовать Яндекс.Карты.
Но перед покупкой рекомендую выехать на место и посмотреть народные тропы - они могут отличатся от маршрута по картам в силу рельефа местности или другой особенности локации.
Третье: Проведите конкурентный анализ
Допустим, вы ищете помещение под аптеку. Значит другие аптеки в локации будут ваши конкуренты и необходимо изучить, как хорошо они торгуют. Для этого посчитайте, сколько аптек уже есть рядом и разделите количество аптек на емкость локации, а точно ли здесь нужно еще одна аптека
Пример:
Мы уже знаем, что для успешного существования одной аптеки необходимо 1200 домохозяйств в радиусе 250 метров.
Предположим, что в локации, где мы рассматриваем коммерческое помещение к покупке находится 4700 домохозяйств и расположено 3 аптеки.
4700 домохозяйств / 1200 = 3,9 аптеки . Т.е. в локации данной емкости может разместится еще одна аптека!
После выяснение этого факта, можно переходить к следующему шагу.
Далее необходимо узнать как торгуют конкуренты, для этого необходимо зайти в каждую из аптек и взять чеки со всех касс, с помощью чеков мы сможем понять месячный товарооборот.
Если оборот хороший, можно смело покупать помещение и открывать еще одну аптеку, если товарооборот плохой стоит задуматься над покупкой.
Если рядом аптек еще нет, посчитайте, сколько чеков делает продуктовый ритейл рядом с помещением.
Ориентир: аптека делает около 10% чеков продуктового магазина по соседству.
Если супермаркет пробивает 1200 чеков в день, то аптека на 120 чеков и это считается хорошим показателем
Если помещение выдержало проверку по всем трем пунктам:
- ёмкость района достаточная,
- помещение находится на пешеходном трафике,
- конкуренты рядом торгуют хорошо
Можно переходить к покупки помещения.
Частые ошибки начинающих инвесторов в коммерческую недвижимость и на что обратить внимание при выборе помещения:
1) Покупка цоколей и подвалов. Если у вас нет четкого плана что с ними делать – не покупайте такие помещения
2) Выбор неликвидной площади. 40–60 м² подойдут под аптеки или кофейни, 80–120 м² хороши для алкомаркета , 350+ м² продуктовому ритейлу. А вот 150–250 м² с одним входом сложно сдать из-за не востребованности таких площадей на рынке. И при разделении такого помещения возникает много не оплачиваемых мест общего пользования МОПов
3) Близость школ, детских садов и клиник, если вы покупаете помещение под продуктовый магазин или алкомаркет. Расстояние от таких учреждений должно быть не менее 100 м для получении алкогольной лицензии.
4) Нестандартные планировки или ширина менее 3,6 метров может не дать возможность расставить торговое оборудования и арендатор выберет другое помещение поблизости
5) Погоня за дешевой ценой. Дешевое помещение не всегда выгодное. Можно купить за 100 000 за м2 и оно будет простаивать и нести расходы, а можно купить за 400 000 рублей за м2 и получить окупаемостью 8 лет.
6) Нет четкого плана Б. Если арендатор съедет, вы должны понимать, кто встанет на его место и за сколько.
7) Ожидание сдачи дома и бездействие. Федеральные сети выбирают локации за 1–2 года до ввода объекта в эксплуатацию. Предлагайте своё помещение еще на этапе строительства и заключайте ПДА предварительный договор аренды!
8) Не читают договор аренды. Внимательно изучите договор аренды: предусмотрена ли индексация? Безусловная она или двухсторонняя? Кто будет обслуживать и нести расходы на содержание помещения? Грамотная проработка пунктов договора может в дальнейшем сэкономить вам деньги и нервы!
Вывод
В коммерческой недвижимости зарабатывает не тот, кто купил помещение дешевле, а тот кто просчитав все сценарии развития событий, посмотрел на помещение и локацию глазами арендатора и принял взвешенное решение о покупке.
Если у вас остались вопросы и вы хотите проконсультироваться перед покупкой коммерческого помещения или проанализировать договор аренды с арендатором на счет подводных камней, пишите в наш телеграмм канал https://t.me/ivanovmaksim_estate и мы с радостью поможем вам!