Когда читаешь очередные экономические исследования о влиянии размеров жилья на демографию, всё больше понимаешь, что дело не в «ценностях» и не в «отсутствии желания рожать». Дело в дополнительных спальнях, в буквальном смысле. В этой статье старший партнёр сети Vysotsky Estate рассказывает, как связаны количество комнат и демография.
Чем меньше спален в стране, тем меньше детей, и наоборот. Но проблема не в метрах, а в том, как устроено ценообразование на метры, где можно жить семьёй.
Семейное жильё в России стало роскошью. За последние 5 лет трёхкомнатные квартиры в России и дома с 3–4 спальными комнатами выросли в цене в несколько раз быстрее, чем 1-комнатные. Посмотрите сами на ценообразование у застройщиков: квартиры с 3–4 спальными комнатами сегодня — самый дорогой формат.
Если стоимость аренды или покупки жилья с тремя спальнями растёт, рождаемость в молодых семьях падает примерно на четверть. Это простая зависимость, которую можно измерить и увидеть в статистике по ссылке.
Теперь каждая дополнительная комната для ребёнка — финансовая пропасть, в которую уходит будущая рождаемость. При цене метра в новостройках в Москве каждая дополнительная комната для новорождённого это +4 млн рублей из бюджета. Это +30 тысяч рублей в месяц к семейной ипотеке.
Решение завести ребёнка и покупка жилья связаны напрямую. Если у семьи нет возможности расшириться, ребёнок просто не появляется. Когда молодая семья живёт в 1-комнатной квартире, она редко решается на второго ребёнка. Не из-за нежелания, а из-за квадратных метров.
Там, где не строят семейное жильё, рождаемость падает. Это не мотивация рожать, это просто экономика. Если застройщикам и дальше продолжать разрешать продавать по семейной ипотеке студии, они и будут нарезать студии. Если жильё под семью становится доступным, семья появляется.
Молодые взрослые не создают семьи не потому, что инфантильные, а потому, что не могут физически позволить себе дополнительную комнату. За последние 30 лет доля 20–29-летних, решивших завести семью с детьми, упала во всём мире на 16 пунктов. Три четверти этого падения связано с тем, что они просто не переезжают от родителей. Вот настоящая формула демографического кризиса.
Рост цен на квартиры, нежелание застройщиков строить большие квартиры, отсутствие программ, стимулирующих строительство частных домов и больших квартир, даёт поколение, которое живёт в 30 лет в «однушке» и не решается родить не потому, что не хочет, а потому, что в квартире просто нет места для кроватки.
А теперь факт, который говорит громче любой статистики: в СССР с 1975 года начали массово проектировать и строить улучшенные серии панельных домов. 1-комнатные квартиры увеличились с 33 до 38–40 м², «двушки» выросли с 40–45 до 52–63 «квадратов», а «трёшки» — с 55–65 до 75–90 «квадратов». То есть семье стало где жить, спать, есть и растить детей. И вот совпадение — именно с 1975 по 1985 год СССР выходит на пик рождаемости. Прямая зависимость: когда у семьи появляется место для жизни, в стране появляются дети.
Вывод очевиден: нужно закрывать продажи по семейной ипотеке на лоты меньше 55 м². Нужно выделять льготное проектное финансирование застройщикам, которые строят частные дома в виде системных коттеджных посёлков, нужно стимулировать строительство крупных лотов, а не запрещать студии по 19 м². Застройщику должно быть экономически нецелесообразно строить клетушки.