Сдавать квартиру в аренду — один из самых распространенных способов получать пассивный доход. Но собственники жилья не всегда понимают, как лучше платить налог — как физическое лицо, самозанятый или индивидуальный предприниматель. Кроме того, многие владельцы квартир сдают квартиры нелегально, соответственно, не платят налог на аренду квартиры.
Рассказываем об особенностях уплаты налога на доход от аренды квартиры и ответственности за нелегальную сдачу и уклонение от уплаты налогов.
Почему важно сдавать квартиру легально и платить налог
Для многих собственников, у которых есть свободная недвижимость, сдача квартир в аренду — удобный и надежный источник дополнительного дохода. Но чтобы отношения с арендатором не превратились в конфликт, а доход не стал поводом для начисления штрафа, важно не просто заключить договор, а сделать все по закону. В том числе заплатить налог.
По закону плата за аренду — доход, который облагается налогом. Многие считают, что налог платить вовсе не обязательно, как и заключать договор. Обратите внимание, что сообщить о нелегальной сдаче может кто угодно: обиженный арендатор, соседи, участковый, даже управляющая компания.
Если налоговая узнает о доходе и вы не сможете подтвердить законность его получения, вас ожидает доначисление налога в размере 13%, а также штраф и пени. Кроме того, когда собственник квартир сдает жилье без договора, он рискует тем, что при необходимости не сможет защитить свои права. К примеру, если арендатор испортит его имущество.
Как правильно составить договор аренды
Договор с арендатором — это основа всех дальнейших взаимоотношений между собственником жилья и тем, кто его снимает. Его можно заключить на любой срок: от нескольких дней до нескольких лет. Но есть важное отличие:
- если срок действия договора больше одного года, его нужно зарегистрировать в Росреестре;
- если срок меньше года, регистрация в Росреестре не требуется.
Важно понимать, что обязанность платить налог с дохода возникает независимо от того, регистрируете ли вы договор в Росреестре или нет. Причем независимо от того, составляете ли вы договор — если доход есть, то нужно и платить налог. Также совершенно не важно, что именно вы сдаете — дом, квартиру или даже часть квартиры, например, одну комнату из трех. Согласно Гражданскому кодексу РФ, объектом найма могут быть:
- квартира;
- жилой дом;
- часть дома или квартиры, при условии, что она пригодна для постоянного проживания. Например, это может быть отдельная комната с окном, отдельным входом и инженерными коммуникациями.
Содержание договора и порядок информации в нем могут быть разными, но должны быть указаны:
- Предмет договора:
- полный адрес квартиры, которую снимает арендатор;
- общая и жилая площадь;
- количество комнат;
- отсутствие обременений (ипотеки, ареста, запрета на сдачу);
- список имущества, передаваемого в пользование: мебель, техника, бытовые приборы. Этот список можно оформить отдельно — как приложение. Перечень таких объектов обезопасит собственника от недобросовестных арендаторов, если после их выезда окажется, что каких-то вещей, которые были в квартире, уже нет, либо они испорчены.
- Условия внесения обеспечительного платежа (залога). Это сумма, которую арендатор передает на случай повреждения имущества, задержки оплаты или досрочного выезда. Обычно она равна одному месячному платежу. Важно: сам по себе залог — не доход. Если он возвращается нанимателю, налог с него не платится. Но если вы не возвращаете часть залога или всю сумму, например, потому что сломалась стиральная машина, она становится вашим доходом и облагается налогом.
- Условия оплаты:
- размер арендной платы;
- срок и способ перечисления (на карту, наличными, через банк);
- размер неустойки за просрочку;
- возможно ли повышение платы в течение срока действия договора — и если да, то на сколько;
- что входит в плату: только аренда или еще коммунальные платежи, интернет, уборка. Это критически важно, потому что оплата коммунальных услуг нанимателем может быть расценена как доход арендодателя.
- Ответственность сторон:
- что делает арендатор, если испортил сантехнику, разбил окно, держал в квартире животных, хотя договаривались, что их не будет, привел гостей, которые поломали мебель;
- что делает собственник, если не предупредил заранее о досрочном расторжении договора;
- кто несет ответственность за пожар, затопление квартиры арендодателя или квартиры соседей, аварию, если они произошли по вине одной из сторон.
Дополнительно стоит составить акт приема-передачи.
В нем описывается состояние квартиры на момент заселения, к примеру:
- трещины на стенах;
- отколотая плитка;
- неисправности холодильника, стиральной машины, кранов;
- отсутствие ключей, пультов, инструкций;
- количество переданных ключей.
Акт подписывается обеими сторонами. Без этого акта вы не сможете доказать, что повреждения появились уже после заселения.
Если вы получаете деньги от арендатора наличными, стоит иметь документальное подтверждение оплаты. В том числе и при внесении денег — за первый месяц и залога.
В расписке, которую составляют в таких случаях, указывают:
- ФИО обеих сторон;
- дату и время передачи денег;
- адрес квартиры;
- суммы, полученные от арендодателя.
За что именно платить налог
Налог платится только с дохода. Но не все, что собственник квартиры получает от арендатора, считается доходом. Что не облагается налогом:
- обеспечительный платеж (залог), если он возвращен;
- коммунальные платежи, если наниматель платит по счетчикам.
Что облагается налогом:
- арендная плата — любая сумма, которую вы получаете за пользование квартирой;
- фиксированная оплата за коммуналку, например, если в договоре прописано «арендодатель ежемесячно передает 5 тыс. рублей за воду, свет, газ». Это считается вашим доходом, потому что вы сами определяете сумму, а не платите по факту;
- часть обеспечительного платежа, которую вы не возвращаете, например, за ремонт сломанной техники.
Пример:
Валентина сдает квартиру Степану за 50 000 рублей в месяц. Еще 5000 рублей Степан платит за коммуналку — фиксированно, без счетчиков. В ноябре Степан сломал микроволновую печь — ремонт обошелся в 4000 рублей. По договору Валентина вычла эту сумму из залога.
Доход Валентины составляет:
- арендная плата — 50 000 рублей;
- деньги на оплату коммунальных платежей — 5000 рублей;
- деньги за ремонт микроволновой печи — 4000 рублей.
Общая сумма дохода составит 59 000 рублей. Именно с нее уже рассчитывается размер налога.
Как платить налоги за сдачу квартир
Сумма налога зависит от того, в каком статусе вы выступаете как арендодатель.
Физическое лицо
Ставка составляет 13% — это налог на доход физических лиц (НДФЛ). Декларацию вы подаете до 30 апреля следующего года через личный кабинет на сайте ФНС. Оплатить налог нужно до 15 июля следующего года.
В качестве подтверждения полученного дохода необходимо приложить договор найма, заключенный с арендатором, также расписку о получении денег и выписку из банка. После проверки предоставленной информации собственнику квартиры будет начислен налог.
Если у квартиры несколько собственников, каждый подает свою декларацию и платит пропорционально своей доле. Если доход за год превысил 5 млн рублей, для суммы сверх нее ставка будет 15%. Предположим, Екатерина сдает квартиру и ее доход в год составляет 5,5 млн рублей. В этом случае она платит НДФЛ в размере 13% с суммы в 5 млн рублей. С суммы в оставшиеся 0,5 млн рублей она платит налог в размере 15%.
Индивидуальный предприниматель
Открывать ИП только для сдачи одной квартиры не имеет смысла. Но если вы купили несколько квартир исключительно для сдачи, и размер вашего дохода не позволяет вести деятельность в качестве самозанятого, в таком случае стоит оформить ИП. Уплата налогов ИП при аренде квартиры требует подавать декларацию до 30 апреля года, следующего за отчетным. Оплачивается налог в срок, установленный режимом налогообложения.
Какой режим можно выбрать для уплаты налога? Налог на общей системе налогообложения составляет 13%. На ней получаются суммы, не совсем выгодные собственнику жилья, поскольку размер налога будет аналогичен величине налога физического лица.
Также возможна сдача недвижимости в аренду на УСН. При выборе режима упрощенной системы налогообложения «доходы» нужно будет платить 6% налога от полученного дохода.
В случае выбора патента вы платите один раз в год фиксированную сумму. Размер суммы патента за сдачу недвижимости может быть разным, в том числе он зависит и от региона. К примеру, патент на сдачу квартиры в Москве может обойтись в 108 тыс. рублей. Если это будет, например, Воронеж, сумма может составлять до 30 тыс. рублей в год.
Самозанятый
Это самый выгодный вариант для большинства собственников квартир — уплачивать НПД, налог на профессиональный доход. Его можно применять, если доход не превышает 2,4 млн рублей в год.
Ставка будет такой:
- 4%, если арендатор — физическое лицо;
- 6%, если арендатор — компания или ИП.
Декларации на НПД подавать не нужно. Налог автоматически считает приложение «Мой налог». Оплачивать налог необходимо до 25 числа следующего месяца. Сумма, которую необходимо уплатить, появляется в приложении до 12 числа. Регистрация в приложении занимает до 5 минут, причем куда-то идти не нужно – все можно сделать онлайн.
Что будет, если не платить налог
Если ФНС узнает о доходе, с которого не уплачен налог, вас ждет:
- доначисление налога, который нужно будет перечислить;
- штраф за несвоевременную подачу декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1000 рублей, максимум 30% от суммы налога);
- штраф за неуплату — до 40% от суммы налога;
- пени — в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просроченного платежа.
Комментирует Владимир Комлев, управляющий партнер компании «Билдсервис»: «Любой скрытый доход — нарушение законодательства. Если же говорить о выгодном способе уплаты налога, то самозанятость выгодна благодаря пониженной налоговой ставке в 4%. Если у владельца нет собственного ИП и его доходы от аренды не превышают 2,4 млн рублей в год, лучше всего оформить именно самозанятость. Но такой вариант подходит только для сделок по найму квартир, комнат и домов. Таунхаусы, апартаменты, гаражи, а также коммерческую недвижимость сдавать в качестве самозанятого нельзя».
Как налоговая узнает о нелегальной сдаче квартиры
Есть масса каналов, посредством которых ФНС может узнать о том, что вы скрываете доход и умышленно уклоняетесь от уплаты налогов:
- Росреестр. Если человек владеет несколькими квартирами, это может указывать на то, что он сдает их и получает нелегальный доход;
- миграционная служба. Если арендатор — иностранец, он обязан зарегистрироваться по месту пребывания. Эти данные впоследствии могут быть переданы ФНС;
- риэлторы — агентства обычно хранят договоры, как минимум, информацию о сделке. При проверке их могут запросить;
- корпоративные наниматели — компании, оплачивающие жилье сотрудникам, также хранят договоры аренды. ФНС может запросить и их;
- управляющие компании и ТСЖ;
- участковые — они могут сообщить, если в доме часто сменяются жильцы;
- соседи и бывшие арендаторы — чаще всего именно они пишут анонимные заявления.
Мошенничество при аренде — как обманывают квартиросъемщиков
Снимаем квартиру без рисков: что проверить перед арендой жилья?
Бизнес на посуточной аренде квартир: как сдавать квартиру на короткий срок и что для этого нужно
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости