В последние годы “альтернативные сделки” — когда продажа одной квартиры напрямую связана с покупкой другой — стали обычной практикой.
Кажется, всё просто: один продаёт, другой покупает, деньги идут по цепочке.
Но в судах именно такие схемы всё чаще становятся причиной тяжёлых споров и потери прав на недвижимость.
🧩 Что такое альтернативная сделка
Альтернатива — это цепочка сделок, когда покупатель одной квартиры одновременно выступает продавцом другой.
Пример:
- вы продаёте свою квартиру,
- ваш покупатель переводит деньги,
- вы на эти деньги покупаете новое жильё,
- а продавец этого жилья тут же покупает следующее.
📎 Все участники зависят друг от друга, и если одно звено «ломается» — рушится вся конструкция.
🚨 Главный риск — признание одной из сделок недействительной
Если хотя бы одна сделка в цепочке будет признана судом мнимой, притворной или недействительной,
остальные звенья автоматически попадают под удар.
Так, Верховный суд в определении от 18.03.2025 № 89-КГ24-14-К7 отметил:
“Недействительность одной сделки не означает автоматического признания недействительными всех последующих.Но если сделки связаны общим намерением и не имеют самостоятельного смысла, суд вправе рассмотреть всю цепочку как единую фиктивную конструкцию.
Приобретатель может быть признан добросовестным, если не знал и не мог знать о нарушении прав предыдущего владельца.”
Но — если будет доказано, что цепочка была единым намерением для обхода закона или сокрытия истинного продавца, суд может признать всю конструкцию притворной.
🔗 https://sudact.ru/vsrf/doc/89-KG24-14-K7/
⚖️ Пример из практики
В одном из дел, где я проводил юридическую экспертизу, покупатель участвовал в альтернативной схеме:
продавал старую квартиру и покупал новую через “промежуточного продавца”.
Документы выглядели чисто, расчёты проходили по аккредитиву.
Однако при проверке выяснилось, что:
- продавец-звено был связан с конечным продавцом;
- сделки проходили в один день;
- деньги шли “сквозным платежом” через единый аккредитив.
📍 Итог: схема выглядела как единая фиктивная операция — и суд мог рассмотреть все сделки как одну.
Риски для покупателя: потеря квартиры и затяжной процесс по доказыванию добросовестности.
🧠 Как снизить риски
1️⃣ Отделите свою сделку от других.
Пусть каждый договор имеет собственный смысл: отдельные даты, расчёты, документы, цены.
2️⃣ Платежи только между своими сторонами.
Не допускайте “сквозного аккредитива”, который соединяет всю цепочку.
3️⃣ Проверяйте всех участников.
Задолженности, обременения, суды, залоги — всё важно, даже если вы покупаете “через посредника”.
4️⃣ Закрепите добросовестность.
Зафиксируйте в договоре, что вы не знаете о дефектах предыдущих сделок, проверили объект и действуете разумно.
5️⃣ Добавьте защитные пункты.
Если предыдущая сделка будет оспорена, стороны обязуются вернуть деньги и компенсировать убытки.
⚠️ “Красные флаги”, на которые суд обращает внимание
- все сделки прошли в один день;
- цена ниже рыночной;
- у продавцов-звеньев нет очевидной выгоды;
- аккредитив или платёж соединяет всех участников;
- продавцы аффилированы между собой (одни и те же лица, родственники, общие юрлица).
💬 Вывод
Альтернативная сделка — это не только логистика между квартирами.
Это юридическая цепочка, где ответственность идёт от первого звена до последнего.
Если хотя бы одно звено ненадёжно, рушится всё.
А вернуть деньги и жильё после признания сделки недействительной крайне сложно.
✉️ Перед участием в альтернативной сделке проведу экспертизу схемы, проверю добросовестность всех сторон и подготовлю безопасный порядок взаиморасчётов.
👉 kirillvitkov.ru
👉 Telegram: https://t.me/Kirill_Vitkov
альтернатива, продажа квартиры, юрист, суд, риски сделки, недвижимость, деньги, собственность, жильё, договор
