Давайте поговорим о важных датах договора аренды нежилого помещения. Это полезно как с точки зрения подписания нового контракта, так и для исполнения действующего. Различать указанные даты необходимо с целью правильного понимания прав и обязанностей арендатора и арендодателя.
Дата подписания договора
Самое простое. Дата, когда стороны подписывают договор аренды. Эта дата может иметь решающее значение. От указанной даты могут рассчитываться обязательства сторон. Например, арендодатель обязан передать арендатору помещение в течение месяца с момента подписания договора или оплата аренды (обеспечительного платежа) должна быть проведена в момент подписания договора. В связи с этим, старайтесь фиксировать реальную дату подписания договора.
Дата заключения договора
Краткосрочный договор аренды (до одного года) вступает в силу с момента его подписания, долгосрочный (от одного года) - формально с момента государственной регистрации, фактически для сторон договора (арендодателя и арендатора) - с момента подписания, для третьих лиц - с момента регистрации.
В связи с этим давайте принимать как основную позицию следующую. Дата подписания договора для сторон = дата заключения договора.
Дата государственной регистрации
Как сказано выше, регистрация договора не влияет на отношения сторон, они не вправе ссылаться на незаключенность контракта и отказываться от его исполнения в связи с отсутствием регистрации. Но регистрация может иметь существенное значение как для обоих сторон, так и для одной из них (защита арендатора перед третьими лицами, необходимость получения алкогольной лицензии и пр.). В этом случае рекомендуется прямо предусмотреть - чьими силами (арендатор или арендодатель) и в течение какого срока договор подлежит регистрации, а также установить ответственность за нарушение указанного обязательства.
Дата передачи помещения
В какие сроки сторонами осуществляется передача помещения. Возможны различные варианты:
- В момент подписания договора.
- В конкретную дату, установленную договором, например 01.01.2025 года (бывает и такое).
- В течение какого-то срока от даты подписания договора или от даты регистрации договора.
- В какой-то интервал времени (до 31 мая, с 1 по 10 июня).
- С привязкой к какому-то событию: в течение трех рабочих дней с момента окончания ремонтных работ, освобождения помещения действующим арендатором и пр.
- Сочетание указанных вариантов: после окончания ремонтных работ, но в любом случае не позднее 7 ноября.
Отсутствие четких ориентиров может привести к злоупотреблению как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора.
Что еще важно: при нечетко определенных датах необходимо закрепить обязанность арендатора принять помещение в течение двух (пяти, десяти…..) дней после получения соответствующего уведомления от арендодателя о готовности к передаче.
Дата возврата помещения
Дата, фиксирующая срок, когда арендатор должен вернуть помещение. Опять же, есть тонкости и варианты:
- В день окончания действия договора по любым основаниям. Рекомендуемый вариант. Договор закончился, освободи помещение.
- В течение определенного срока после окончания срока действия договора. Такой подход означает, что после окончания срока договора арендатору предоставляется время на его возврат.
Дата начала начисления арендной платы
Предполагается, что арендная плата начисляется с момента приемки помещения арендатором и заканчивается в момент возврата объекта арендодателю. Стандартно так.
Какие еще возможны варианты:
- Арендные каникулы. Арендная плата начисляется с момента окончания арендных каникул. Опасно оставлять только открытую дату: после окончания ремонтных работ, с момента начала торговой деятельности и пр. Рекомендуется ограничивать арендные каникулы точным сроком, например, с момента получения арендатором лицензии, но в любом случае не позднее одного месяца с момента передачи помещения.
- Уклонение арендатора от приемки помещения. В случае отказа арендатора от приемки помещения понудить его к этому не получится. Начисляется ли в этом случае арендная плата? Однозначного ответа нет. Взыскать недополученные деньги точно можно через убытки. Но это не совсем удобно. Поэтому в своих договорах я указываю, что в случае уклонения арендатора от приемки арендная плата подлежит начислению и оплате. Сработает? Не уверен, но, поверьте, усилит позицию как переговорную, так и судебную.
Дата окончания начисления арендной платы
По логике арендатор платит за пользование имуществом, соответственно, с возвратом помещения арендная плата перестает начисляться. Но здесь нужно учитывать некоторые особенности:
- Безосновательное освобождение помещения до окончания действия договора не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей. Пример, когда арендатор решил, что помещение ему не интересно, уведомил арендодателя и съехал, не имея для этого законных оснований.
- Уклонение арендодателя от приемки помещения не дает оснований для продолжения начисления арендной платы. Мы говорим про ситуации, когда арендатор освобождает помещение на законных основаниях, а арендодатель не подписывает акт и не принимает помещение.
- Договором аренды стороны могут разделить момент возврата помещения и прекращения начисления арендной платы. Арендатору предоставляется «бесплатное» время на освобождение объекта. Старайтесь избегать указанных условий.
Итого
Даты каждые нужны - даты каждые важны! Помните это при составлении нового или исполнении действующего контракта. Стремитесь понимать назначение той или иной даты и составляйте свои договоры правильно!
Больше информации и обсуждений в Телеграм - https://t.me/proarenda
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Обращайтесь за помощью:
- профессионально подготовленные образцы договоров аренды нежилых помещений от 1000 рублей;
- анализ договоров аренды с выдачей конкретных рекомендаций;
- образцы договоров купли-продажи нежилых помещений (магазины, офисы, помещения в строящихся домах), соглашений (скидки, рассрочки и пр.);
- подготовка писем, уведомлений в рамках действующих договоров аренды;
- совет по аренде и продаже коммерческой недвижимости.
Обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды