На рынке земли для ИЖС или ЛПХ покупатель чаще всего ориентируется на категорию участка и вид разрешенного использования. Кажется – если в документах все «чисто», значит можно без проблем строить дом и баню. Но Росреестр напоминает: реальность сложнее. Ограничения накладывают зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Если участок попадает в такую территорию, постройка может быть признана самовольной и подлежащей сносу.
Подписывайтесь на наш канал, у нас много полезного для тех, кто планирует построить свой дом или у кого он есть!
Какие зоны чаще всего ограничивают строительство
Первая группа – геодезические пункты. Эти незаметные знаки фиксируют координаты в государственной сети. Вокруг них формируется охранный квадрат всего 4×4 метра. Казалось бы, площадь минимальна, но нарушение грозит уничтожением опорного пункта и конфликтом с Росреестром. Любые работы здесь возможны только с разрешения ведомства.
Другая категория – водоохранные зоны. Земля у воды выглядит привлекательной, но вместе с тем накладывает серьезные ограничения. Дом можно построить лишь при условии устройства очистных систем, предотвращающих загрязнение. А вот в пределах береговой полосы строительство полностью запрещено: ее ширина составляет 20 м, а у небольших рек – 5 м. Это правило защищает водные объекты от застройки и сохраняет естественное русло.
Не менее важны охранные зоны объектов культурного наследия. Здесь главная цель – сохранить историческую среду. Новые капитальные здания разрешают лишь после согласования, а вот ремонт и реконструкцию уже существующих строений допускают при условии, что их параметры остаются прежними. Таким образом балансируют интересы собственников и задачи сохранения памятников.
Четвертая группа – территории под линиями электропередач. Здесь действует не только правовой, но и технический запрет: постройки могут нарушить работу сетей, создать риск пожара или повредить оборудование. Допускаются лишь такие объекты, которые не мешают безопасной эксплуатации и обеспечивают свободный доступ к ЛЭП.
Почему проверка участка важнее, чем кажется
На практике многие покупатели узнают об ограничениях уже после сделки. Между тем сведения о ЗОУИТ открыты и содержатся в градостроительном плане. Проверка до покупки помогает избежать лишних затрат и судебных разбирательств.
Росреестр в августе 2025 года отдельно уточнил: на загородных землях можно возводить жилой дом и хозяйственные постройки вроде бани или сарая. А вот коммерческие объекты, многоквартирные дома или даже хозблоки, построенные без соблюдения противопожарных норм, окажутся вне закона.
Итак, формально «чистый» участок может быть связан с ограничениями, которые определяют, что реально можно строить, а что останется только на бумаге.
А вы при выборе земли проверяли документы на предмет особых зон или ориентировались только на категорию и разрешенное использование?
Подписывайтесь на наш канал, у нас много полезного для тех, кто планирует построить свой дом или у кого он есть!