На 1 октября 2025 года покрытие проектного финансирования средствами на счетах эскроу в целом по России составило 72%. За год оно снизилось на 15 п.п. Аналитики отмечают, что риски застройщиков не расплатиться по кредитам, взятым на строительство новостроек, резко возросли, хотя с сентября из-за активизации продаж ситуация немного улучшилась.
Как рассчитывают покрытие проектного финансирования?
Сейчас денежные средства покупателей поступают на специальные счета эскроу, застройщики получают их только после ввода дома в эксплуатацию.
Поэтому новостройки возводятся на особые банковские кредиты — проектное финансирование, а расплачиваются за эти кредиты за счет средств, которые поступят на счета эскроу.
Покрытие проектного финансирования - это соотношение объема остатков средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию, подсчитанное на определенную дату. Чем ниже этот показатель, тем выше риски застройщиков не выполнить обязательства перед банками по взятым на стройку кредитам.
Если риски застройщиков перед банками полностью отсутствуют, если показатель будет от 100% и выше, т.к. в силу методики расчета показатель может быть сколь угодно большим). Это высокое покрытие.
Низкими риски будут, если показатель от 70 до 100%. Такие цифры у среднего покрытия.
Большими риски будут, если показатель от 50 до 70%. Это низкое покрытие.
Максимальными риски будут, если показатель менее 50%. Это критически низкое покрытие.
Риски застройщиков в разных регионах России
В 35 регионах риски застройщиков перед банками полностью отсутствуют. В них зафиксировано высокое покрытие по проектному финансированию. Но эти регионы не попадают в число крупнейших по России по продажам строящегося жилья.
В 33 регионах риски средние (показатель покрытия от 70 до 100%); в 15 регионах — высокие (показатель от 50 до 70%).
Но в трех регионах уровень покрытия - критически низкий. Так, в Ленинградской области, Краснодарском крае и Карачаево-Черкесской Республике отмечаются критически высокие риски застройщиков.
Риски застройщиков в крупнейших регионах России
Из 20 крупнейших регионов покрытие проектного финансирования: превышает задолженность (покрытие выше 100%) — ни в одном регионе; составляет от 70 до 100% — в 12 регионах; от 50 до 70% (низкое покрытие) — в шести регионах. составляет менее 50% (критически низкое покрытие) — в двух регионах: Ленинградской области (49%) и Краснодарском крае (44%).
В Москве уровень покрытия составляет 75%. Это означает, по оценкам специалистов, что риски застройщиков не расплатиться с банками находятся на приемлемом уровне.
#недвижимость