Почему степень родства так важна?
От категории родства зависят:
- можно ли получить налоговый вычет;
- нужно ли платить НДФЛ;
- насколько пристально сделку проверит налоговая;
- требуется ли согласие супруга;
- сможет ли банк одобрить ипотеку по такой сделке.
Некоторые операции с недвижимостью запрещены между близкими родственниками, а другие имеют свои нюансы, если родственники признаны взаимозависимыми. Для начала необходимо разобраться в определениях.
Близкие родственники (СК РФ, ст. 14)
Именно к ним применяются налоговые льготы и упрощения:
- родители и дети (включая усыновлённых);
- супруги;
- бабушки, дедушки и внуки;
- полнородные и неполнородные братья и сестры.
Дарение между такими родственниками не облагается НДФЛ.
Дальние родственники
К ним относятся:
- дяди, тёти, племянники;
- двоюродные братья и сестры;
- прародители и правнуки;
- сводные родственники.
Для сделок с ними льгот нет — налог 13% взимается в общем порядке.
Взаимозависимые родственники (НК РФ, ст.105)
Это отдельная категория, важная для налоговой:
- супруги;
- родители и дети;
- братья и сестры;
- опекуны и подопечные.
С ними нельзя получить имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости.
Купля-продажа между родственниками
Налоговые органы пристально следят за операциями с недвижимостью, особенно если участниками сделки являются родственники, поскольку такие сделки нередко носят мнимый характер. Родственники, стремясь получить налоговый вычет, могут оформить фиктивную куплю-продажу, не осуществляя реальных финансовых расчетов за квартиру.
Встречаются случаи, когда для минимизации налоговых выплат с продажи недвижимости, ее стоимость намеренно занижается в документах. По этой причине налоговая инспекция уделяет особое внимание сделкам между близкими, имея право на проведение углубленной проверки.
Важные моменты:
- в договоре должна быть реальная рыночная цена — занижение приведёт к проверке;
- расчёты лучше проводить через банк или аккредитив;
- если недвижимость покупалась в браке — требуется нотариальное согласие супруга;
- если в квартире доли — остальные собственники имеют преимущественное право покупки.
Дарение недвижимости близким родственникам
Плюсы:
- нет НДФЛ (13%);
- простое оформление.
Но есть нюансы:
- нужна нотариальная форма, если дарится доля;
- требуется согласие супруга, если имущество приобретено в браке;
- если одаряемый продаст квартиру в течение 3 лет — он заплатит налог в полном объёме.
Ипотека при покупке у родственника
Еще одна особенность – повышенное внимание банков к таким сделкам при ипотечном кредитовании. Банки тщательно контролируют операции между родственниками, чтобы предотвратить возможные схемы мошенничества и уклонения от налогов.
Поэтому, даже при заключении сделок внутри семьи, необходимо строго соблюдать все юридические формальности: оформлять договор в письменной форме, проводить расчеты с использованием банковской ячейки или аккредитива, а также документально фиксировать передачу денежных средств. Это не только обеспечивает прозрачность сделки, но и защищает обе стороны от потенциальных юридических проблем.
При оформлении ипотеки на покупку недвижимости у ближайшего родственника продавец должен предоставить подтверждение наличия другого жилья.
Материнский капитал при покупке у родственников
Использовать МСК можно, но только если:
- продавец не является супругом владельца сертификата;
- цена соответствует рыночной (Фонд проводит проверку);
- жильё оформляется в долевую собственность всей семьи;
- подаётся нотариальное обязательство о выделении долей детям.
Любые признаки фиктивности приводят к отказу в перечислении МСК.
Запреты на сделки с несовершеннолетними
Возмездные сделки между детьми и родственниками запрещены (ГК РФ, ст. 37).
Даже если формально деньги платят родители или государство, сделку могут признать незаконной.
Сделки между супругами
Если недвижимость куплена в браке — она уже является совместной собственностью.
Супруг не может:
- продать квартиру второму супругу,
- подарить то, что по закону уже принадлежит обоим.
Попытки «спасти» имущество от долгов через дарение — частая причина признания сделок недействительными.
Как оформить сделку между родственниками правильно
1. Подготовить документы
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН;
- нотариальное согласие супруга;
- документы на перепланировку (если есть);
- подтверждение расчётов.
2. Составить договор
В договоре обязательно указываются:
- реальные ФИО и данные сторон;
- описание объекта;
- кадастровый номер;
- рыночная стоимость;
- порядок расчётов.
3. Зарегистрировать сделку
Через МФЦ, Росреестр или электронную регистрацию.
Без регистрации переход права собственности не считается действительным.