Привет. Меня зовут Геннадий. Я — инвестор. Не тот, кто вложился в крипту и теперь смотрит на график, как на драму Шекспира. Я — тот, кто вложился в коммерческую недвижимость. И да, это не про “пассивный доход” в стиле “сдал квартиру — и пошёл пить кофе на Бали”. Это про проверку юридических документов в 2 часа ночи, про то, как я сидел у входа в помещение, считая прохожих, и про то, почему я теперь не верю ни одному “супер-локации” в Новой Москве.
Вот как я выбрал объект в 2025 году — без фейков, без маркетинга, с реальными цифрами и парой сожалений.
1. Цель — не “хочу богатым быть”, а “что мне нужно от этого объекта?”
Я не хотел перепродавать. Я хотел стабильный поток денег. Без сюрпризов. Без “а арендатор ушёл, и теперь 6 месяцев пусто”.
👉 Мой выбор: стрит-ритейл. Не офис. Не склад. Не “крутое здание с панорамными окнами”, которое сдают под фотостудию и потом 2 года не могут найти следующего.
Почему?
— Люди всегда будут покупать кофе, лекарства, булки.
— Сетевые арендаторы (аптеки, “Пятерочка”, “Аптека") не уйдут, если у них договор на 5+ лет.
— Они сами тянут за собой трафик. А я — просто получаю деньги.
2. Бюджет: не “сколько у меня есть”, а “сколько я готов терпеть”
Собственных — 60%. Остальное — ипотека. Да, ставки в 2025 — как у бывшего мужа: высокие, капризные, требуют паспорта и душевного равновесия.
💡 Совет:
Не влезайте в ипотеку выше 50%.
Забудьте про “а вдруг вырастет”.
Лучше купить чуть дешевле, но с чистым потоком — чем “дешёвый” объект, который съест 30% дохода на ремонт, налоги и “а почему у вас такая высокая плата за электричество?”.
3. Локация — не “в центре”, а “где реально ходят люди”
Я смотрел на:
- Юго-восток Москвы — Хорошие трафики, много семей, мало конкуренции.
- Химки и Мытищи — Доступно, есть метро, транспортные развязки. И да — там уже не “спальные районы”, а жизненные зоны.
- Новая Москва? — Там 80% объектов — пустые.
Потому что “здесь будет ТЦ” — это не аргумент.
Аргумент — “здесь уже есть 3 аптеки, 2 супермаркета, и 1500 человек проходят мимо этого входа в день”.
Я сидел у входа с таймером.
Первый день — 12 человек.
Второй — 18.
Третий — 47.
Среднее — 35 в час.
Это — минимальный порог.
Если меньше — не берите. Даже если вам “очень нравится” фасад.
4. Объект: не “красивый”, а “работающий”
Он должен:
- Иметь отдельный вход (иначе вы — просто сосед, а не собственник).
- Быть на первом этаже (не подвальном, не с чердаком).
- Иметь высоту потолков >3,5 м (иначе никто не захочет туда въезжать).
- И — электричество 100+ кВт (да, это реально важно. Арендаторы не придут, если у вас “как в деревне”).
И да — не покупайте без проверки юрчистоты.
Я видел объект, где “магазин” был оформлен как “склад”.
Три месяца — и его закрыли.
Суды. Штрафы. И вы — в долгах.
5. Доходность: CapRate — ваш новый лучший друг
Я не гоняюсь за “12% годовых”.
В 2025 году 7–9% — это норма.
Что это значит?
Объект стоит 10 млн ₽.
Приносит 800 тыс. ₽ в год чистого дохода.
8% — идеально.
10% — это либо кризис, либо вы в ловушке.
5% — вы платите за красивую картинку.
Срок окупаемости?
10–12 лет — норма.
Если вам говорят “окупится за 5” — бегите.
Там либо мошенники, либо объект через год сгорит.
6. Арендатор — это ваша семья. Выбирайте с умом.
Я не хочу, чтобы мой объект сдавался под “самодельные пирожки” или “целительницу из Татарстана”.
Мой идеальный арендатор:
✅ Аптека
✅ Супермаркет (Пятерочка, Магнит)
✅ Банк (вне зависимости от названия — они платят вовремя)
✅ Автосервис с хорошей репутацией
Проверьте:
— Срок договора?
— У них есть ли долг?
— Как часто они меняют локации?
Если арендатор — “частник”, который снимает на 1 год — вы рискуете.
7. Ошибки, которые я допустил (и вы не должны)
- 🚫 Покупал бы объект в “новом микрорайоне”, где “ещё не построили метро” — и ждал бы “развития”.
(Прошло 2 года — метро всё ещё на бумаге. Арендатор ушёл.) - 🚫 Не заложил резерв на ремонт.
(Потолок протек. Труба забилась. Пришлось платить 150 тыс. внезапно.) - 🚫 Влюбился в “дизайн”.
(Красивое здание — это не аргумент. Аргумент — когда вы получаете деньги, а не фото в Instagram.)
Почему я не пользуюсь “инвестиционными агентствами”…
…пока не нашёл InvestFirst.
Они не говорят: “Вот объект, смотрите, круто!”
Они говорят:
— “Этот объект — 7,8% CapRate.
— Арендатор — “Аптека” с 5-летним договором.
— Юридически чисто.
— И в 200 метрах — новая парковка.
— А ещё — мы сами найдём следующего арендатора, если этот уйдёт.”
Они не продают “мечту”.
Они продают работающую систему.
Вывод: не покупайте недвижимость. Покупайте поток.
Коммерческая недвижимость — это не про здания.
Это про людей, которые идут мимо.
Про договоры, которые не рвутся.
Про денег, которые приходят, даже когда вы спите.
Если вы начинаете — не гонитесь за “популярностью”.
Гонитесь за стабильностью.
За проверенными арендаторами.
За местом, где реально ходят люди.
И да — не верьте в “будет расти”.
Верьте в то, что уже работает.
P.S. Я не агент. Я просто инвестор, который пережил 3 объекта и выжил.