Что такое дарение?
Дарение — это безвозмездная сделка. Это значит, что даритель передает недвижимость без всякой оплаты, а одаряемый ничего не должен взамен.
Пример:
Мама решила подарить дочери квартиру. Она подписывает договор дарения и квартира становится собственностью дочери. Мама не получает денег, не требует ухода или каких-то услуг, иначе это уже не дарение, а например, рента.
Дарственная - это миф
Многие думают так: хочу подарить квартиру сыну, но чтобы она перешла в его собственность только после моей смерти.
Такого договора Российское законодательство не предусматривает. Гражданский кодекс прямо говорит: дарение после смерти - это уже не дарение, а наследство.
Поэтому есть только два подхода:
- дарение при жизни, когда право сразу переходит одаряемому;
- наследование, когда имущество переходит после смерти, через завещание или наследственный договор.
Пример:
Пожилой мужчина составил дарственную, чтобы квартира перешла племяннику после смерти. Документ подписали, но нотариус не участвовал. Когда мужчина умер, в наследство вступили совсем другие родственники. Потому что дарственной не существует.
Нужен ли нотариус?
С декабря 2024 года дарение недвижимости между гражданами обязательно заверяется у нотариуса. Это предусмотрено ст. 574 Гражданского кодекса.
Если квартира куплена в браке, может ли один из супругов подарить ее дочери?
Даже если в ЕГРН собственником указан только один супруг, квартира считается общей, потому что в отсутствие брачного договора все имущество супругов, даже если оно записано на одного из них, считается совместно нажитой собственностью двоих. Поэтому для дарения квартиры нужно нотариальное согласие второго супруга.
Пример:
Муж подарил квартиру своей сестре. В выписке из ЕГРН только он значился собственником. Жена была против, но ее подпись не требовали. Она обратилась в суд и сделку отменили. Сестра лишилась подарка.
Дарение через доверенность.
Даритель может действовать через представителя, оформив доверенность. Но она не должна быть общей. Если в доверенности прописано «разрешаю распоряжаться моим имуществом», то дарение оформить не получится.
Чтобы подарить недвижимость по доверенности в ней должно быть указано, что именно дарят и кому, с указанием ФИО.
Когда подаренную недвижимость можно вернуть?
Дарение можно отменить, если одаряемый:
- покушался на жизнь дарителя или его близких;
- умышленно причинил тяжкий вред здоровью.
Если одаряемый убил дарителя, правом отмены дарения могут воспользоваться наследники дарителя.
А еще закон позволяет предусмотреть в договоре следующее:
если одаряемый умрет раньше дарителя, имущество возвращается обратно дарителю.
Это условие нужно прописать четко и прямо, не допуская двойственного толкования. То есть, если указать в договоре, что «положения ст. 578 Гражданского кодекса сторонам известны», то вернуть недвижимость не получится.
Как это работает на практике:
Мама подарила сыну квартиру.
В договоре указано: «Если одаряемый умрет раньше дарителя, то квартира возвращается последнему». Сын скончался. Мама подает заявление в Росреестр, прикладывает договор, свидетельство о смерти и нотариальное уведомление. После этого квартира снова становится ее собственностью. Судебное решение для возврата квартиры в ее собственность не требуется.
Дети сына эту квартиру наследовать не могут, так как она не входит в состав наследства.
Когда недвижимость вернуть уже нельзя?
Если одаряемый успел продать недвижимость, подарить ее, заложить, объединить или разделить, то вернуть исходный объект в собственность дарителя невозможно.
Пример:
Брат подарил сестре участок. Сестра разделила его на 3 новых участка и умерла.
Договор предусматривал возврат исходного участка, но его уже не существовало.
В этой ситуации новые участки переходят к наследникам сестры.
Можно ли запретить продавать подаренную недвижимость?
Нет. Собственник имеет право распоряжаться своей недвижимостью как угодно: продавать, дарить, менять. Условие «нельзя продавать» в договоре юридической силы не имеет. Потому что дарение не может быть совершено под условием.
А вот если одаряемый завещал подаренную недвижимость и умер, то даритель сможет ее вернуть, несмотря на завещание.
Долги при отмене дарения.
Если одаряемый умер с долгами, то они переходят только наследникам, а не дарителю.
Даже в случае, если у одаряемого есть задолженность, например, по договорам займа, то даритель вправе вернуть себе недвижимость и не выплачивать долги одаряемого, т.к. он по ним не отвечает.
Если первым умер даритель, могут ли его наследники вернуть недвижимость после смерти одаряемого?
Право требовать возврата дара является личным. Поэтому, наследники дарителя не могут требовать возврата даже тогда, когда такое условие было прописано в договоре. Т.е., со смертью дарителя «умирает» и пункт о возврате недвижимости.
Что важно помнить дарителю:
1) Нельзя дарить на случай смерти, только завещание.
2) Дарение недвижимости только через нотариуса.
3) Согласие супруга обязательно, если имущество совместное.
4) Условие о возврате нужно прописывать подробно.
5) Наследники не смогут вернуть подарок, даже если такое условие было в договоре.
Сроки отмены дарения.
В ноябре 2025 года в Госдуму внесли законопроект, который предлагает ограничить срок, когда даритель может отменить дарение, если он пережил одаряемого.
Сейчас ситуация следующая: если в договоре дарения прописано условие о возврате имущества после смерти одаряемого, даритель может в одностороннем порядке вернуть себе недвижимость. Но сроков такого возврата в законе нет. Он может одуматься и через год, и через два.
Из-за этого возникает правовая «мина замедленного действия»: наследники уверены, что квартира умершего принадлежит им и могут продать ее или заложить. А потом появляется даритель и говорит, что хочет вернуть свое имущество назад, т.к. в договоре дарения прописано право на отмену.
Покупатели и банки оказываются в очень уязвимом положении: сделка, которая казалась законной, может быть оспорена.
Инициаторы законопроекта предлагают установить четкий срок для отмены дарения, приравняв его к сроку принятия наследства: 6 месяцев со дня открытия наследства.
Т.е., если одаряемый умер, у дарителя будет полгода, чтобы решить: либо он оформляет отмену дарения и возвращает имущество себе, либо ничего не делает и тогда квартира окончательно входит в состав наследства и переходит наследникам.
Про риски в сделках с недвижимостью на вторичке рассказываю в своей группе ВК.
Все о рисках в сделках на торгах в моем ТГ канале.