Рынок недвижимости в России переживает необычный, противоречивый и одновременно очень показательный момент. Октябрь 2025 года стал тем рубежом, который окончательно показал: прежние механики спроса и предложения больше не работают так, как работали десять лет назад.
Свежий анализ Домклик и СберИндекс буквально взорвал информационное пространство: рынок растёт там, где он должен был стоять. Дорожает то, что долгие годы было «неликвидом». А регионы, которые ещё два года назад называли «безнадёжно дешёвыми», сейчас обгоняют по темпам роста крупнейшие мегаполисы.
Самое удивительное: это не временная вспышка, не разовый скачок и не локальная аномалия.
Это тенденция.
И она очень мощная.
В этой статье мы разберём, что происходит на рынке недвижимости, почему цены растут, где стоит покупать, а где — продавать, какие регионы показали самый высокий рост и что нас ждёт в 2026 году.
✅Недвижимость РФ с дисконтом от 30%|Сайт ниже⬇️
✅Подписывайтесь на мой телеграм канал "Окулов PRO | Недвижимость с торгов"⬇️
📊 Средняя цена по России: 118 300 рублей за м². Как рынок дошёл до рекорда?
Согласно исследованию Домклик + СберИндекс, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья в октябре 2025 года достигла 118,3 тыс. руб.
Это абсолютный рекорд, которого аналитики ожидали только к концу 2026 года.
Почему он случился сейчас?
Есть три ключевые причины:
1️⃣ Вторичный рынок перекрыл новостройки
Последние годы новостройки были драйвером роста. Но в 2024–2025 ситуация резко поменялась:
- себестоимость строительства выросла,
- девелоперы подняли цены,
- льготные программы начали сворачиваться,
- ипотека стала менее доступной,
а покупателям нужно жильё прямо сейчас, а не через 2–3 года.
В результате спрос сместился на вторичку — и она начала дорожать быстрее новостроек.
2️⃣ Миграционные потоки изменились
Люди стали чаще менять регионы:
- удалённая работа стала нормой,
- зарплаты в IT, логистике и сервисах выросли,
- южные регионы переживают настоящий бум,
- уходит страх переезда.
Те, кто раньше мечтал о Петербурге или Москве, сегодня выбирают Краснодар, Калининград, Казань или Владивосток.
3️⃣ Инвесторы стали активнее
Несмотря на высокие ставки, недвижимость остаётся для россиян главным инструментом сохранения капитала.
Когда банковские депозиты дают 7–9%, многие предпочитают вложить деньги в «квадратные метры», особенно в тех регионах, где рост быстрее среднего.
🏙 ТОП-7 регионов: кто лидирует по стоимости жилья
Исследование показало обновлённую карту цен на вторичку:
Регион Цена м²
Москва320 000 ₽
Санкт-Петербург215 300 ₽
Московская область150 800 ₽
Краснодарский край144 100 ₽
Ленинградская область131 900 ₽
Средняя по РФ118 300 ₽
Саратовская, Кемеровская, Челябинская области ниже 80 000 ₽
Москва — безусловный лидер. Здесь цены растут уже 25 лет подряд, и похоже, что остановки не будет. Но есть один интересный момент:
темпы роста столицы уже не такие высокие, как в доступных регионах.
⚡ Главная сенсация: дешёвые регионы дают самый высокий рост
Это действительно неожиданно, но именно дешёвые регионы в 2025 году показали рекордные темпы удорожания жилья.
Почему так?
🔹 1. Эффект низкой базы
Когда квадрат стоит 65–80 тысяч рублей, рост на 10 тысяч — это +15–20%.
А в Москве для такого же процента цена должна вырасти на 50–60 тысяч, что гораздо сложнее.
🔹 2. Инвестиционный спрос
Инвесторы ищут:
- низкий входной порог,
- высокую доходность,
- максимальную ликвидность.
Например:
- квартира в Челябинске за 2,2 млн сдаётся за 22–25 тыс. руб.,
- квартира в Москве за 12 млн сдаётся за 45–55 тыс. руб.
Угадайте, где доходность выше?
🔹 3. Экономическое развитие регионов
На цены влияют:
- запуск новых производств,
- увеличение зарплат,
- развитие университетов,
- транспортные проекты,
- поддержка малого бизнеса,
- новые рабочие места.
Это вызывает приток населения — а значит, растёт спрос и цена.
📚 История 1. «Саратовский скачок»: как обычная квартира выросла в цене на 42% за 18 месяцев
У одного из участников торгов на платформе Торги-ру была простая стратегия:
покупать объекты в крупных региональных центрах, пока они дешёвые.
В 2024 он приобрёл в Саратове двухкомнатную квартиру за 2,1 млн рублей.
С ремонтом, хорошей планировкой, но старый фонд.
В октябре 2025 аналогичные квартиры продаются:
- минимум — 3,2 млн,
- в хорошем доме — 3,4 млн,
- с новым ремонтом — до 3,6 млн.
То есть за полтора года — рост от 42 до 70%, если учитывать улучшения.
И таких историй много.
📚 История 2. Кемерово: как выросла доходность у инвестора из Новосибирска
Инвестор из Новосибирска купил квартиру в Кемерове через электронные торги в начале 2023 года за 1,8 млн рублей.
Сдавал по 17–18 тысяч.
В 2025 году:
- стоимость похожей квартиры — 2,6–2,8 млн,
- аренда поднялась до 22–24 тысяч.
Итог:
- рост стоимости +45–55%
- доход от аренды — стабильно высокий
- объект полностью окупил себя за 3 года
Инвестор признался:
«Я даже не ожидал, что Кемерово станет вторым Новосибирском».
📚 История 3. Москва: почему рост замедлился у самых дорогих объектов
Клиент продавал квартиру в Москве за 21 млн рублей.
Год торговался — покупатели приходили, смотрели, но торгались очень жёстко.
За это время соседняя квартира на этаже упала с 24 млн до 22 млн — просто из-за того, что покупатели не готовы платить больше.
Да, Москва растёт, но:
- покупатели стали осторожнее,
- выбор огромен,
- конкуренция колоссальная.
Поэтому самые дорогие квартиры растут медленнее, чем доступные.
🔍 Почему вторичка растёт быстрее новостроек?
Есть шесть причин:
✔ 1. Наличие здесь и сейчас
Переезжать нужно сегодня — а не ждать два года.
✔ 2. Новостройки стали слишком дорогими
Льготная ипотека потеряла привлекательность:
- платеж вырос,
- ставка выше,
- предложение ограничено.
✔ 3. Разрыв с доходами населения растёт
Когда новостройка стоит 200–300 тысяч рублей за метр, покупатель уходит на вторичный рынок.
✔ 4. Инфраструктура уже есть
У вторички:
- школы рядом,
- транспорт работает,
- магазины рядом,
- парковки иногда даже лучше.
Это огромный плюс.
✔ 5. Готовая отделка
В новостройке ремонт — минимум +600–900 тыс.
Вторичка часто продаётся с ремонтом — и это экономия.
✔ 6. Риски сдачи новостройки выросли
После нескольких случаев задержек покупатели стали осторожнее.
🧭 Прогноз на 2026 год: что будет с ценами?
Есть три сценария:
🟢 Оптимистичный (вероятность 40%)
- ипотека стабилизируется,
- экономика растёт,
- регионы продолжают развиваться.
Цены растут:
- по России: +10–12%
- Москва: +5–7%
- дешёвые регионы: +15–18%
🟡 Базовый сценарий (вероятность 45%)
- рынок замедлится, но не сильно,
- ипотека станет меньше влиять.
Цены:
- по России: +6–8%
- Москва: +3–5%
- регионы-лидеры: +10–12%
🔴 Негативный сценарий (вероятность 15%)
- резкие изменения ипотечных программ,
- снижение спроса.
Падение будет не сильным:
- -2–4% в отдельных сегментах,
- ликвидные объекты не подешевеют.
💡 Что делать покупателю?
В октябре 2025 — начале 2026 года лучший подход такой:
✔ 1. Не ждать падения цен
Вероятность серьёзного снижения мала.
✔ 2. Рассмотреть покупку в регионах «второй десятки»
Рост там выше, чем в Москве.
✔ 3. Использовать торги
На электронных торгах объекты стоят на 20–40% дешевле рынка.
✅Недвижимость РФ с дисконтом от 30%|Сайт ниже⬇️
✔ 4. Сравнивать ликвидность
Лучше купить маленькую квартиру в городе, где есть миграционный рост, чем большую в городе, где уезжают люди.
✔ 5. Проверять дом
Старый фонд растёт быстрее новостроек — но важно состояние инженерии.
💼 Что делать продавцу?
2025–2026 — лучшее время для продажи за последние 8 лет.
Продавцы выигрывают, потому что:
- спрос растёт,
- предложение падает,
- цены обновляют рекорды.
✔ 1. Продавать ликвид быстро
Студии и однушки уходят первыми.
✔ 2. Готовить документы заранее
Это экономит недели.
✔ 3. Делать косметику — она окупается
Даже 50–70 тысяч увеличивают цену на 150–200 тыс.
✔ 4. Правильно выставлять цену
Завышение на 5–7% допустимо, но не больше.
🧩 Как меняется география рынка
2025 год показал:
- миграция усиливается,
- люди переезжают туда, где климат и экономика лучше,
- юг продолжает расти,
- Сибирь неожиданно укрепляет позиции,
- Поволжье оживает,
- Москва и СПб остаются лидерами, но больше не доминируют так сильно.
🏁 Итог: рынок вошёл в новую эпоху
Исследование Домклик + СберИндекс показало:
- Растёт средняя цена по стране — до 118,3 тыс. руб.
- Дешёвые регионы дают самый высокий рост.
- Вторичка становится главным драйвером рынка.
- Инвесторы массово уходят из мегаполисов.
- 2026 год станет годом новой волны роста.
- Покупателям стоит действовать раньше, чем позже.
- Продавцам — использовать лучшие условия за последние годы.
Рынок недвижимости в России меняется.
И выигрывают те, кто понимает эти изменения раньше других.