Идея купить квартиру в новостройке “под сдачу” кажется логичной: новое жильё, современный дом, свежий ремонт — казалось бы, что может быть лучше для арендатора? Но на практике инвестиции в первичку ради аренды часто оказываются менее выгодными, чем приобретение готового жилья на вторичном рынке.
Ниже — пять ключевых причин, почему так происходит, и почему стоит тщательно оценивать риски, прежде чем вкладываться в стройку.
Новостройки стоят дороже, доходность — ниже
Сегодня первичка стабильно дороже аналогичных вариантов на вторичном рынке. Перекос держится примерно на уровне 20% с 2021 года. Это означает, что инвестор изначально покупает объект по завышенной цене, а сдаёт его по рынку, как обычное жильё. Доходность падает.
Исключение: если вам подходят льготные программы (семейная, IT-ипотека), разница может сгладиться. Но это частный случай, а не правило.
Высокая конкуренция среди арендодателей
Современные жилые комплексы — это десятки корпусов и сотни студий и однушек. Большую часть из них покупают именно под сдачу. Результат — перенасыщение рынка аренды в локации.
Собственники начинают соревноваться ценой, делать дорогие ремонты, ставить технику подороже — просто чтобы угнаться за соседями. Все это снижает итоговую доходность объекта.
В новых домах аренда стоит дешевле, чем кажется
Первые 2–3 года после ввода дома в эксплуатацию цена аренды часто ниже, чем в более старых, уже “устоявшихся” домах. Почему?
- Дом превращается в одну большую стройку: соседи штробят стены, носят мешки, сверлят с утра до вечера.
- Наниматели это прекрасно знают и уточняют: “А когда дом сдавался? А ремонт ещё делают?”
Поэтому за новостройку зачастую готовы платить меньше. Если уж выбирать первичку, то лучше брать квартиру с отделкой, чтобы не терять несколько месяцев на ремонт.
Сложности с перепродажей
Новостройки состоят из десятков однотипных квартир. Когда вы захотите продать свою, вы будете конкурировать с десятками таких же предложений. Ликвидность падает, а чтобы продать быстро, приходится снижать цену. И снова: это минус к итоговой доходности инвестиций.
Риски недостроя все ещё существуют
Несмотря на меры поддержки, рынок всё ещё сталкивается с рисками:
- банкротства компаний,
- заморозки объектов,
- задержки ввода домов.
Экономическая нестабильность и санкционное давление только усиливают эти риски. Покупка на этапе котлована может означать потерю времени, нервов и денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. И если вы хотите инвестировать в недвижимость с максимальной безопасностью и доходностью — я могу помочь. Я специализируюсь на:
- подборе объектов под сдачу с учётом реальной доходности,
- юридической проверке квартир,
- анализе рисков и проверке застройщиков,
- расчёте окупаемости и стратегии выхода.
Я работаю как независимый риелтор: вы получаете только честные цифры и решение исключительно в ваших интересах. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
А для тех, кто кто сдаёт квартиру за пределами Санкт-Петербурга, я подготовил руководство по выгодной и безопасной квартиры:
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: