В Москве семью с ребёнком пытаются выселить из квартиры, так как предыдущий владелец оказался мошенником. Как сообщает Telegram-канал "Осторожно, новости", семья купила трёхкомнатную квартиру в Южном Бутове в 2019 году за 10 миллионов рублей и до января 2025 года выплачивала ипотеку.
Подав документы в Росреестр, семья внезапно получила иск от департамента городского имущества с требованием о выселении и аннулировании договора купли-продажи. Оказалось, что бывший собственник квартиры купил её у человека, который незаконно получил жильё от города, подделав документы.
30 сентября суд вынес решение о выселении супругов и их несовершеннолетней дочери. Семья якобы должна была сама понять, что документы были подделаны, хотя они были проверены банком и риелтором.
Таких случаев - десятки. И происходит это в связи с тем, что в России - так называемая "негативная система регистрации". Звучит не очень. Однако, не всё так однозначно. Данная система имеет как свои минусы, так и неоспоримые плюсы, в сравнении со своей противоположностью - "позитивной системой".
Но для начала разберемся с понятиями...
Негативная система регистрации - это система, в которой запись в реестре не гарантирует бесспорность права. Она предполагает, что запись верна, пока не доказано обратное в суде. Реестр фиксирует данные, но не порождает право. Право возникает из сделки, а регистрация лишь удостоверяет этот факт для третьих лиц.
Позитивная система регистрации - это система, в которой государство гарантирует содержание записи в реестре. Сама запись является единственным и бесспорным доказательством права. Право на недвижимость возникает именно в момент внесения записи в реестр.
Позитивная система (с государственной гарантией) характерна для следующих стран:
- Германия(Grundbuch)
- Австрия
- Швейцария
- Австралия (система Торренса)
- Некоторые штаты США
Негативная (заявительная) система - тоже имеет много приверженцев:
- Россия
- Франция
- Великобритания
- Италия
- Испания
Преимущества и недостатки систем регистрации
Для добросовестного покупателя
❗️Негативная система:
Купленное имущество могут истребовать через суд, если найдется лицо с более старым и веским правом (например, обманутый предыдущий собственник).
Классические дела Дубовца и Псарёвой. Мошенники оформили на себя выморочное имущество, продали его добросовестным покупателям, а затем государство через суд истребовало это жилье обратно, оставив покупателей и без денег, и без квартиры. Суды встали на сторону государства, несмотря на добросовестность покупателей.
➕Позитивная система:
Полная защита. Если он купил, полагаясь на реестр, его право неприкосновенно. Это основа стабильности оборота.
Право собственности, зарегистрированное в реестре, является абсолютно независимым от всех предыдущих сделок. Государство гарантирует, что лицо, указанное в реестре как собственник, и является таковым, независимо от того, были ли в цепочке предыдущих переходов права мошеннические или недействительные сделки
Для собственника, лишившегося имущества из-за мошенничества
❗️Негативная система:
Можно попытаться через суд истребовать (виндицировать) свое имущество у любого владельца, даже добросовестного.
Например, собственник, у которого украли паспорт и посредством подделки документов продали квартиру, может в суде попытаться доказать, что покупатель действовал в сговоре с мошенниками или проявил вопиющую небрежность, и истребовать квартиру обратно.
➕ Позитивная система:
Вернуть конкретное имущество нельзя. Можно требовать только денежную компенсацию от государства (из спецфонда) или с мошенника.
В позитивной системе если мошенник через подделку документов сумел зарегистрировать переход права на себя, а затем продал недвижимость добросовестному покупателю, то первоначальный собственник теряет право на эту конкретную вещь навсегда.
Его вещное право (право собственности на квартиру) превращается в обязательственное право требования денег. Он не может через суд истребовать свою квартиру назад.
Для оборота недвижимости в целом
❗️Негативная система:
Скорость vs. Надежность: Оборот более гибкий и быстрый, но менее предсказуемый и защищенный от "сюрпризов".
По сравнению с позитивной системой, процедура регистрации перехода права часто менее бюрократизирована и происходит быстрее, так как регистратор в основном проверяет формальную правильность документов, а не их фактическое содержание и историю.
Отсутствие патернализма, опеки со стороны государства - ускоряет и делает более интенсивным экономический оборот.
➕Позитивная система:
Надежность vs. Затратность: Оборот максимально надежен и прозрачен, но требует более тщательных и дорогих процедур проверки (как нотариальные).
Все существующие права на недвижимость должны быть тщательно проверены, "очищены" от возможных старых претензий и внесены в новый реестр.
Этот процесс может занимать длительное время и требовать колоссальных затрат как от государства, так и от собственников, которым приходится доказывать свои давно возникшие права.
Процесс регистрации тоже не быстрый: в Германии занимает около 2 месяцев, в Щвейцарии - от 2 до 6 месяцев.
Роль государства
❗️ Негативная система:
Регистратор-фиксатор: Государство фиксирует сведения, но не гарантирует их абсолютную правильность.
Поскольку государство не дает гарантий, покупатель и его юристы вынуждены сами проводить глубокую и дорогостоящую проверку (Due Diligence): изучать всю историю объекта, проверять подлинность подписей в цепочке старых договоров, выявлять возможных скрытых наследников. Это усложняет и удорожает сделку.
➕Позитивная система:
Гарант: Государство ручается за правильность записи и несет финансовую ответственность за свои ошибки.
Возмещение пострадавшим от мошенников собственникам - производится через государственный фонд.
Фонд формируется за счет повышенных госпошлин при регистрации прав. В конечном счете, это бремя ложится на плечи всех участников оборота недвижимости, делая сделки дороже.
Фонд - это по сути "налог на мошенничество": честные граждане вынуждены страховать риски системы, через которую действуют мошенники.
Основной принцип
❗️Негативная система: "Реестр отражает право, пока не доказано обратное".
➕ Позитивная система: "Реестр порождает право".
Каким законом установлено, что в РФ — негативная система?
Прямой формулировки "в России действует негативная система регистрации" в законе нет. Этот вывод следует из системного толкования нескольких ключевых норм.
Статья 8.1 Гражданского кодекса "Государственная регистрация прав на имущество": пункт 1 устанавливает, что регистрация является "единственным доказательством существования зарегистрированного права". Но это доказательство может быть оспорено в суде, согласно пункту 6 той же статьи.
Это и есть классический признак негативной системы: запись считается верной, но эта презумпция может быть опровергнута в суде.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Статья 1 (пункт 3) определяет, что государственная регистрация прав — это "юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, изменения, перехода, прекращения права на объект недвижимости".
Ключевые слова — "признания и подтверждения". Закон говорит, что государство "подтверждает" уже возникшее право (из сделки, наследства и т.д.), а "не порождает" его своим актом, как в позитивной системе.
Это же подтверждает статья 8 Гражданского Кодекса, среди источников возникновения права отсутствует "государственная регистрация".
Кроме того, в российском законодательстве отсутствует главный атрибут позитивной системы — компенсационный фонд, из которого выплачивались бы возмещения собственникам, лишившимся имущества из-за ошибок реестра или мошенничества. В Германии такой фонд существует и формируется из пошлин. В России убытки можно взыскать только с виновного лица (мошенника), но не с государства как гаранта.
Движение в этом направлении, кстати, уже начато: в 2019 году принят ФЗ №299, в профессиональных кругах прозванный "ФЗ о компенсациях", вводящий возмещение в случае выбытия недвижимости из собственности в связи с мошенническими действиями третьих лиц.
Он является точечным инструментом для исправления одной из самых острых социальных проблем, порождаемых негативной системой.
Это не компенсационный фонд в классическом понимании позитивной системы, а мера государственной социальной поддержки.
Закон устанавливает очень узкие критерии. Право на компенсацию возникает, если гражданин:
- Признан потерпевшим по уголовному делу о преступлении против собственности (мошенничество, присвоение и т.д.).
- Лишился единственного жилья, пригодного для постоянного проживания.
- Находится в тяжелом материальном положении (критерии устанавливает Правительство РФ).
- Не может возместить ущерб за счет причинителя вреда (мошенника), например, из-за его неплатежеспособности (мошенника поймали, посадили в тюрьму... денег у него нет).
Все мы знаем о нашумевших в последнее время случаев изъятия недвижимости у добросовестных покупателей со стороны "бабушек 007", которые оказались ведомыми и отдали деньги мошенникам. Так вот, ФЗ 299 на такие случаи своё действие не распространяет: ведь потерпевшим должен быть признан именно продавец, а не покупатель. При этом пострадать он должен строго определенным способом: мошенник должен умыкнуть у него квартиру. Поэтому и "бабушка 007" тоже обратиться за компенсацией не получится: ведь покупатель не был мошенником.
Вывод
Позитивная система жертвует интересами конкретного правопредшественника ради защиты текущего добросовестного приобретателя и стабильности всех будущих сделок. Этот выбор в пользу "общего блага" оборачивается трагедией для того, кто стал жертвой мошенничества.
Негативная система жертвует стабильностью оборота и защитой добросовестного приобретателя ради сохранения возможности восстановления справедливости для первоначального собственника. Она более "справедлива" к тому, кого обманули, но более жестока к тому, кто купил, ни о чем не подозревая.
Мы посмотрели на обе системы самым общим взглядом. Ясное дело, что в каждой стране она имеет определенные нюансы. Как, например, в России, где нет компенсационного фонда, но есть возможность получить компенсацию по ФЗ 299, в некоторых случаях.
Надеюсь, этот обзор закроет вопрос, который так часто мне задают клиенты и подписчики:
"Почему Росреестр не несёт ответственности за признание сделок недействительными?"
Это не злой умысел конкретного регистратора.
Не заговор неких государственных или коммерческих структур.
Это системное решение, принятое ещё в 90х годах и с которым нам нужно жить, осознавая как его недостатки. Так и несомненные преимущества.
P.s. Если данная тема будет читателям интересна, более подробно рассмотрю проблемы отечественной системы регистрации. Там есть что разобрать...