Суды завалены исками, где пожилые продавцы требуют вернуть себе квартиры, заявляя о невменяемости или обмане.
Разбираю, как проверить продавца, оформить сделку и защитить себя юридически.
️⚖️ Риски покупки квартиры у пенсионеров: как не потерять жильё и деньги
Покупка квартиры у пожилого человека — не всегда безопасная сделка.
Даже если документы в порядке, договор зарегистрирован в Росреестре, а продавец выглядел уверенно и вменяемо, спустя несколько месяцев вы можете получить иск о признании сделки недействительной.
Сегодня такие дела стали массовыми.
По данным юристов и СМИ, в судах уже десятки исков от пенсионеров, которые после продажи жилья заявляют, что не понимали значения своих действий, стали жертвами мошенников или утратили деньги из-за "помощников".
📺 Что происходит сейчас
Об этом уже сообщают федеральные телеканалы и Telegram-каналы.
Пожилые продавцы возвращают через суд себе квартиры, утверждая, что:
- в момент сделки находились в стрессовом или болезненном состоянии;
- были введены в заблуждение мошенниками;
- отдали вырученные деньги под обещания «инвестиций» или «помощи родственников».
📰 Повально пошли такие суды с бабушками. Их стало очень много, особенно в Москве и Петербурге.
При этом известно всего об одном случае, когда покупатель выиграл такой процесс и сохранил жильё.
⚖️ Почему сделки с пенсионерами становятся спорными
Юридически причина почти всегда одна — оспаривание сделки по статье 177 ГК РФ (сделка гражданина, который не понимал значения своих действий).
Основанием для иска служат:
- справки о психическом расстройстве,
- заключения экспертиз,
- свидетельские показания о "неадекватном поведении" продавца.
Даже если на момент сделки человек был полностью дееспособен, суд может усомниться в его состоянии.
🧩 Как выглядит такая ситуация на практике
В одном из моих текущих дел пенсионерка продала квартиру законно, получила деньги, подписала договор и расписку.
Через несколько дней после сделки подала иск — заявила, что якобы не осознавала своих действий и деньги отдала мошенникам.
Мы представили в суд справки от психиатра и нарколога, экспертизу, показания свидетелей и врача, — всё подтверждает:
- у продавца нет психических нарушений;
- на момент сделки она была вменяема;
- лично присутствовала при подписании договора и получении денег.
Тем не менее, суд вынужден проверять все обстоятельства заново, потому что тенденция последних лет — защищать пожилых граждан даже при отсутствии объективных доказательств их недееспособности.
💰 Почему риск несёт именно покупатель
Даже если покупатель действовал добросовестно, проверил все документы и оплатил квартиру официально,
при признании сделки недействительной он:
- теряет жильё;
- не всегда может вернуть полную сумму,
- рискует попасть под иск банка или страховой (если квартира была в ипотеке).
🧠 Как защитить себя при покупке квартиры у пожилого человека
1. Медицинская проверка
Попросите справки от психиатра и нарколога — свежие, не старше 30 дней. Проведите осмотр врача-психиатра с выдачей письменного заключения.
Если продавец отказывается — это уже тревожный сигнал.
2. Нотариальное удостоверение сделки
Нотариус обязан проверить дееспособность сторон.
Это не даёт абсолютной гарантии, но в суде создаёт дополнительную защиту покупателю.
3. Фиксация передачи денег
Используйте эскроу-счета, переводы через банк или расписку при свидетелях.
Важно, чтобы продавец собственноручно подтвердил получение суммы.
4. Свидетели
Пусть при подписании договора и передаче денег присутствуют родственники или друзья продавца — нейтральные свидетели.
5. Страховка титула
При ипотечных сделках она часто включена в программу банка (например, в “Совкомбанк страхование”).
Если покупаете за наличные — можно оформить титульное страхование самостоятельно.
6. Видеофиксация сделки
Короткая видеозапись, где продавец подтверждает, что осознаёт условия и сумму, может стать решающим доказательством в суде.
📜 Что говорит судебная практика
Суды действительно начали чаще вставать на сторону пожилых продавцов,
однако в делах, где покупатель проявил разумную осмотрительность, шансы защитить жильё есть.
Добросовестность покупателя подтверждают:
- проверка ЕГРН и личности продавца,
- нотариальное удостоверение,
- справки о дееспособности и осмотр врача-психиатра
- корректная передача денег.
Эти факты уже позволяли в ряде дел сохранить квартиру за покупателем, даже при исках от пенсионеров.
💬 Вывод
Сегодня “пенсионерские сделки” — один из самых сложных сегментов рынка недвижимости.
Мошенники пользуются уязвимостью пожилых людей, а потом именно покупатели становятся жертвами судов.
📍 Чтобы не потерять жильё, покупатель должен проверять не только документы,
но и состояние продавца — юридически и фактически.
✉️ Если вы покупаете квартиру у пожилого человека и переживаете за безопасность сделки —
можно сделать юридическую проверку и оценить риски оспаривания.
👉 kirillvitkov.ru
👉 Telegram: https://t.me/Kirill_Vitkov
Теги:
юрист по недвижимости, покупка квартиры, пенсионеры, недееспособность, судебная практика, Москва, сделки, недвижимость, оспаривание договора
