Верховный суд России поставил важную правовую точку в вопросе сноса незаконных построек. Теперь суды должны учитывать не только нарушения градостроительных норм, но и судьбу людей, которые уже живут в таких домах. Это решение меняет привычный подход — закон больше не превыше человека, если речь идёт о праве на жильё.
Главное – не бетон, а люди
Поводом для разъяснений стало дело из Кубани. Там владельцы участка получили разрешение на строительство трёхэтажного дома, но возвели пятиэтажное здание, в котором к моменту судебных разбирательств уже жили семьи. Местные власти потребовали сноса, ссылаясь на нарушение градостроительных правил.
Однако Верховный суд напомнил: если в самовольной постройке проживают граждане, имеющие законное право пользования жильём, то снос возможен только при одновременном решении вопроса об их переселении. Суд также обязал нижестоящие инстанции проверить, предпринимал ли застройщик попытки узаконить дом — например, получить разрешение задним числом или привести проект в соответствие с нормами.
Минстрой поддержал позицию Верховного суда, напомнив, что разрешение на строительство — это обязательный документ для любого капитального объекта. Без него постройка автоматически считается самовольной. Однако с 2018 года в законе появилась возможность легализовать такие здания, если они соответствуют нормам безопасности и расположены на подходящем участке. Если же земля изначально не предназначена для жилищного строительства — например, отведена под садоводство, — узаконить дом невозможно.
Кто заплатит за переселение
Решение Верховного суда фактически поставило вопрос о социальной ответственности при сносе самостроев. Ведь если в доме живут зарегистрированные семьи, куда им идти после сноса? Юристы отмечают: государство не обязано компенсировать расходы на переселение, если жильцы осознанно купили или построили незаконное жильё.
Суд может лишь отсрочить снос, чтобы дать время людям найти новый вариант, но компенсации законом не предусмотрено. Ответственность чаще всего ложится на застройщика или владельца участка. В некоторых случаях — на местные власти, если они не приняли мер вовремя и допустили появление самостроя.
Эксперты советуют помнить: покупка квартиры в доме без разрешения на строительство — огромный риск. Право собственности на такую «квартиру» юридически не возникает, и человек приобретает не жильё, а лишь проблему. Никакие нотариусы или эскроу-счета не помогут, если объект признан незаконным.
Снос за свой счет
Суды неоднократно подчеркивали: тот, кто сознательно участвовал в незаконной застройке, не может рассчитывать на помощь государства. Если здание признаётся самовольным, его обязан снести сам застройщик или владелец участка. Если он этого не делает, снос проводит администрация, а потом взыскивает затраты с нарушителя.
Юристы напоминают — прежде чем покупать дом, нужно проверить документы: целевое назначение земли, разрешение на строительство, соответствие объекта нормам. Если участок не предназначен под индивидуальное жилищное строительство или если в разрешении указаны другие параметры, сделка может оказаться пустышкой.
Когда самострой можно защитить
Тем не менее, не все спорные здания автоматически становятся «самостроем». Закон допускает исключения. Если человек строил добросовестно — то есть имел разрешение, а орган власти потом изменил правила или допустил ошибку, — суд может признать объект законным.
Также Верховный суд напомнил: если дом приобрёл новый собственник, не участвовавший в строительстве, он имеет право требовать возмещения убытков у того, кто возвёл постройку незаконно. Это создаёт правовую защиту для добросовестных покупателей, ставших жертвами чужих нарушений.