В юридической практике договор мены воспринимается как один из самых «старых» инструментов гражданского оборота. Его нормы в Гражданском кодексе (гл. 31) остаются почти неизменными с 1990-х годов, и, казалось бы, говорить тут уже не о чем.
Но именно этот классический договор сегодня вновь в центре внимания судов, юристов и собственников недвижимости. Причина — в новых формах его применения и в свежем подходе Верховного суда РФ, который четко обозначил: механизм мены — это не бюрократическая архаика, а гибкий правовой инструмент, способный реально защищать интересы граждан.
Что такое договор мены сегодня
Договор мены — это соглашение, по которому стороны обмениваются имуществом, каждая из них признается одновременно и продавцом, и покупателем (ст. 567 ГК РФ).
Классическая формулировка, знакомая любому юристу, сегодня получает новое содержание.
В отличие от купли-продажи, где присутствует денежный расчет, мена позволяет передавать имущество без участия денег, что особенно актуально:
- при обмене недвижимостью между гражданами;
- при перераспределении имущества между родственниками;
- в корпоративных схемах, когда компании обмениваются активами.
Особенно важным договор мены становится в делах, где речь идет о несовершеннолетних собственниках, — ведь именно там он позволяет обеспечить реальное улучшение жилищных условий без привлечения денежных средств и дополнительных рисков.
Позиция Верховного суда: приоритет интересов ребенка
Знаковым примером стала ситуация, рассмотренная Верховным судом РФ осенью 2025 года.
В деле, дошедшем до высшей инстанции, две московские семьи — матери, представлявшие интересы своих несовершеннолетних детей — попытались оформить договор мены долей в двух квартирах.
Каждый из мальчиков владел долей в квартире, где фактически проживала другая семья.
Сделка позволяла «разменять» доли так, чтобы каждый ребенок оказался собственником той квартиры, в которой он действительно живет, то есть получить единоличное право собственности на свое жилье.
Казалось бы, очевидное улучшение условий.
Однако МФЦ отказал в выдаче разрешения, сославшись на пункт 3 статьи 37 ГК РФ — запрет сделок между подопечными и их опекунами, попечителями или родственниками опекуна.
Суды трех инстанций встали на сторону чиновников, заявив: поскольку несовершеннолетние — сводные братья, сделка нарушает этот запрет.
Но Верховный суд отменил эти решения, указав, что формальная ссылка на родство не может служить автоматическим препятствием для мены, если сделка направлена на улучшение жилищных условий детей.
ВС подчеркнул:
«Суды оставили без внимания, что истцы — две разные семьи, каждая из которых проживает в своей квартире и не имеет интереса в пользовании другой. Заключение договора мены приведет к тому, что каждый ребенок получит стабильное и определенное жилище, что полностью соответствует его интересам.»
Главный вывод из позиции ВС
Высшая инстанция фактически напомнила нижестоящим судам:
интерес ребенка — это не формальность, а приоритет.
И если сделка очевидно улучшает жилищные условия несовершеннолетнего, отказывать в её одобрении по формальному признаку недопустимо.
Такой подход согласуется и с практикой Европейского суда по правам человека, который неоднократно подчеркивал: государственные органы должны оценивать сделки, затрагивающие имущество детей, по существу их последствий, а не по внешним критериям.
Почему договор мены вновь становится актуален
Современные реалии усилили интерес к этому инструменту.
На фоне роста цен на недвижимость и ограничений ипотечного кредитования обмен стал более гибкой и безопасной формой перераспределения имущества.
Для граждан мена часто используется:
- при разделе имущества после развода (обмен долей или квартир между бывшими супругами);
- при наследственных соглашениях между родственниками;
- при обмене квартир между регионами без привлечения крупных сумм.
Для юридических лиц договор мены помогает:
- взаимозачесть обязательства по поставкам;
- перераспределить активы между компаниями одной группы;
- оформить передачу имущества при реорганизации или ликвидации.
Налоги и правовые риски
Несмотря на кажущуюся простоту, мена имеет свои юридические тонкости.
- При обмене недвижимостью налог на доход у физических лиц возникает так же, как при продаже.
- Для организаций мена облагается НДС (если стороны — плательщики налога).
- В сделках между родственниками важно учитывать ограничения, установленные ст. 37 ГК РФ и нормами Семейного кодекса.
Кроме того, суды нередко признают договор мены притворным, если он фактически скрывает куплю-продажу с целью обойти налоги или ограничения на отчуждение имущества (Определение ВС РФ от 21.06.2022 № 305-ЭС21-25817).
Поэтому юристу важно правильно определить реальную волю сторон и обеспечить документальное подтверждение того, что сделка именно обменная, а не денежная.
Практические советы при оформлении договора мены недвижимости
- Проверяйте правовой режим имущества.
Оцените, не наложены ли ограничения на распоряжение объектом (ипотека, арест, долевая собственность). - Оценивайте равноценность имущества.
Если обмен неравноценный — зафиксируйте доплату в договоре и порядок её передачи. - Не забывайте о нотариальной форме.
Если в объекте участвуют доли, сделка подлежит нотариальному удостоверению (ст. 42.1 Закона № 218-ФЗ). - При участии несовершеннолетних — обязательно согласие органов опеки.
И не только формальное: важно доказать, что сделка улучшает условия проживания ребенка. - Оформляйте государственную регистрацию перехода права собственности.
Договор мены недвижимости вступает в силу только после регистрации в ЕГРН.
Новый смысл старого договора
Решение Верховного суда напомнило, что мена — не просто рудимент раннего гражданского оборота.
Это живой и гибкий инструмент, позволяющий решать жизненные вопросы без излишней бюрократии, когда стороны готовы обменяться, а не покупать-продавать.
И если сделка направлена на защиту интересов граждан, особенно несовершеннолетних, суд должен рассматривать её по существу, а не по формальным признакам.
Такой подход формирует новую практику, где в центре внимания — разумность, добросовестность и реальная цель сторон.