Многие задаются вопросом: как купить квартиру в 2025 году, когда ипотечные ставки доходят до 20–25%, а переплаты кажутся просто космическими? Эти расчеты действительно выглядят пугающе — и не зря. Если взять, к примеру, классическую однокомнатную квартиру в Москве и оформить ипотеку, то банк предложит ежемесячный платеж около 180 тыс. руб. При этом, если дисциплинированно выплачивать кредит все 30 лет, без рефинансирования, без продажи недвижимости и каких-либо изменений условий, общая переплата составит около 53 млн руб. Многим может показаться, что речь идет о дорогих элитных квартирах, но такие переплаты ждут покупателей при покупке самой обычной квартиры ценой около 15 миллионов.
Однако все не так однозначно. Рынок недвижимости гораздо гибче, чем его часто представляют в СМИ. Если обратиться к статистике, можно увидеть интересную картину. Даже на вторичном рынке, где нет льготных ипотек и государственных программ поддержки, сделки продолжают активно заключаться. Только в Москве, по данным за сентябрь, почти 12 тыс. человек приобрели квартиры. Очевидно, что далеко не все из них платят по 180 тыс. руб. в месяц. Именно поэтому Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, как выбрать и купить квартиру в 2025-2026 годах.
Как выбрать квартиру в 2025/2026 годах?
Как же все-таки купить квартиру в 2025 году? Ответ на этот вопрос не так прост, как хотелось бы. К сожалению, без денег это сделать невозможно. Если у покупателя нет первоначального взноса или он ищет способ взять ипотеку с минимальным ежемесячным платежом — такого варианта попросту не существует. Исключение составляют льготные программы — семейная, дальневосточная, арктическая, IT-ипотека, но и они не решают проблему полностью.
Когда задают вопрос, можно ли купить квартиру без первоначального взноса, ответ всегда один — не стоит. В противном случае есть высокий риск, что кредит окажется неподъемным, а сама квартира превратится в финансовую обузу. Сейчас на рынке существует несколько основных способов покупки недвижимости. Первый — это рыночная ипотека, которая чаще всего используется при реинвестиции. Второй вариант — траншевая ипотека с рыночной ставкой . Третий — субсидированная ипотека от застройщика , когда ставка по кредиту снижается, а цена квартиры остается прежней. Есть и рассрочка с ежемесячными платежами до ввода дома в эксплуатацию, а также различные виды льготной ипотеки, о которых мы рассказывали подробнее.
Но если говорить о самом популярном механизме, то это, конечно, покупка через реинвестицию. Схема проста: у человека есть старая квартира, например, стоимостью 10 млн руб. Он продает ее, добавляет ипотеку в размере 5 млн и покупает новую — за 15 млн руб. Идея очевидна: чтобы купить новую квартиру, нужно сначала продать старую.
Эта логика кажется банальной, но именно она лежит в основе движения по рынку. Первая квартира может быть самой простой — небольшой студией площадью 18–20 м². Она позволяет сформировать первоначальный капитал. Даже если жить в ней не планируется, это уже актив, который можно продать через несколько лет. Если объект выбран удачно, его стоимость вырастет, и владелец получит возможность приобрести более крупное жилье. Если цель — покупка хорошей квартиры, стоит начинать с доступных вариантов за 3–4 млн руб. в области. Пусть это не идеальный объект, но это актив. Потом его можно продать, добавить накопления и купить жилье лучше. Цель — собирать квадратные метры, а не рубли. Ведь квартира — это, в первую очередь, метры, которые можно приумножать, переходя из меньшего жилья в большее, а накопления на депозите не решат задачу создания личного капитала.
В практике Smarent таких примеров много. Например, человек владел квартирой в Видном стоимостью 7 млн руб. и сдавал ее за 30 тыс. руб. в месяц. Эта цена не изменялась годами. Он продал квартиру и купил новое жилье с отделкой за 10,5 млн руб. Сейчас аналогичные квартиры стоят уже 12–15 млн руб.
Другой пример — квартира в Реутове, где старый фонд за 7,8 млн продан, на вырученные деньги куплена студия в новом комплексе у Измайловского парка, которая сегодня стоит около 10 млн руб. и сдается за 55–65 тыс. руб. в месяц.
Это не просто покупки, а улучшения активов. Чтобы недвижимость приносила доход, ее нужно реинвестировать каждые 5–10 лет. Цель этого процесса — улучшение качества актива и рост арендного потока. При этом стоит помнить, что рынок аренды тоже живет по своим законам. Средняя арендная ставка в Москве уже превышает 100 тыс. руб. в месяц, а по данным «Дом.РФ» приближается к 110 тыс. руб. Это значит, что при грамотном выборе объекта студию с хорошим ремонтом можно спокойно сдать за 55 тыс. руб. — и арендатор найдется. Люди всегда будут выбирать между старым «бабушкиным» жильем и новым, комфортным домом.
Разберем траншевую ипотеку — инструмент, о котором давно забыли, но который вновь становится актуален. Схема, при которой кредит выдается не сразу целиком, а поэтапно — траншами. Сначала покупатель вносит первоначальный взнос, а застройщик оформляет первый небольшой транш, например, на 1 тыс. руб., при том что основной долг может составлять 9,999 млн руб. Оставшуюся сумму банк перечисляет уже перед получением ключей.
Такой подход особенно популярен среди тех, кто сейчас снимает жилье или живет в собственной квартире, но не может одновременно платить и ипотеку, и аренду. Чтобы не нести двойную финансовую нагрузку, застройщик предлагает оформить покупку: внести первоначальный взнос, зафиксировать стоимость объекта, оформить ипотеку формально, но без реальной выплаты большой суммы. Например, человеку требуется ипотека на 10 млн руб., но первый транш выдается лишь в размере 1 тыс. руб., а оставшиеся 9,999 млн руб. поступают уже при получении квартиры.
Рассмотрим пример на ЖК ЗИЛАРТ от ЛСР. В данном случае базовая цена квартиры составляет 22 млн руб., а застройщик предлагает ее по акции за 19 млн руб. Речь идет о классической «евродвушке» площадью 32 м². Первоначальный взнос — 50%, то есть около 9,5 млн руб. Оставшаяся сумма, те же 9,5 млн, выдается под 23% годовых на срок 15 лет (180 месяцев).
При этом первый транш составляет не 1 тыс. руб., а 100 тыс. руб., а остальная часть — 9,44 млн руб. — будет перечислена, например, 30 сентября 2026 года. Это значит, что в течение года после оформления договора покупатель фактически не выплачивает ипотеку в полном объеме: его ежемесячный платеж составляет лишь около 2 тыс. руб. на протяжении 11 месяцев. А начиная с октября 2026 года, платеж увеличится до 195 тыс. руб.
К этому моменту нужно либо погасить ипотеку полностью, если появилась такая возможность, либо рефинансировать кредит , если ключевая ставка снизится (для этого достаточно сделать несколько первых платежей), либо продолжить платить по действующим условиям, если ситуация на рынке не изменится.
Главный риск траншевой ипотеки заключается в том, что многие заемщики не осознают, что через год им предстоит платить по 200 тыс. руб. в месяц. Люди же нередко соблазняются на «легкий» старт с платежом в 2 тыс. руб., не думая о будущем. Некоторые воспринимают такую схему как возможность быстрой спекуляции: купить квартиру за 19 млн руб., продать за 25 млн и заработать 5 млн, рассчитывая на доходность около 50% годовых, но это заблуждение. Такая стратегия крайне рискованна и подходит далеко не всем. Траншевая ипотека уместна, если у покупателя уже есть значительная сумма или он планирует продать другой объект недвижимости, чтобы погасить долг. В таких случаях схема действительно может быть выгодной. Однако требуется крупный первоначальный взнос, банк должен одобрить кредит на всю сумму сразу. Также могут возникнуть трудности с рефинансированием.
Тем не менее, не нужно оплачивать всю сумму сразу; в период строительства платеж минимален, а оставшиеся средства можно разместить на депозите , где, например, 10 млн руб. за год принесут около 1,5 млн руб. дохода, снижая реальную стоимость квартиры до 17,5 млн руб. вместо 19 млн;
Таким образом, траншевая ипотека может стать удобным инструментом для тех, кто улучшает собственные жилищные условия. Особенно это актуально, если человек уже живет в ипотечной квартире или снимает жилье, и ему сложно одновременно тянуть два платежа.
Третий важный инструмент, о котором стоит упомянуть, — субсидированная ипотека. Сегодня многие покупатели активно пользуются этой программой. На сайтах крупнейших застройщиков нередко можно увидеть заманчивые предложения: квартира за 13 млн руб. и ставка 9%. Указано красиво — 9% на три года, и многим кажется, что это идеальное решение, застройщик буквально «затягивает» покупателя в сделку, что, впрочем, вполне ожидаемо — маркетинг работает.
На самом деле субсидированная ипотека действительно может быть неплохим вариантом. Рассмотрим пример на ЖК Квартал МИТ, расположенном на Пятницком шоссе. Это Москва, хоть и за МКАДом, но направление экологичное и востребованное — запад, Пятницкое шоссе, что традиционно любят покупатели. Здесь представлены в основном доступные комплексы — до 10 млн руб. за квартиру.
Однокомнатная квартира комфорт-класса с отделкой стоимостью 10,5 млн руб, где отдельная кухня, зона хранения, совмещенный санузел, спальня и продуманное пространство под шкаф. Для комфорт-класса это действительно достойное решение.
Застройщик предлагает ипотеку со ставкой 15%. Рассрочки компания не предоставляет, а при 100% оплате скидка минимальна. Ежемесячный платеж при таком раскладе — 66 тыс. руб.
Однако первоначальный взнос — 50%, то есть нужно сразу внести 5 млн руб. Раньше застройщик предлагал взносы 20–30%, но сегодня, на фоне высокого спроса, долю участия покупателя увеличили. Это позволяет застройщику меньше тратить на субсидирование. Для понимания: если рыночная ставка сейчас около 18%, а застройщик предлагает 15%, то 3% разницы он оплачивает за счет собственных средств. Делается это в расчете на последующее рефинансирование, когда ставки на рынке снизятся.
Некоторые застройщики идут дальше и предлагают субсидированные ставки на ограниченный срок. Например, ставка 10% на первые два года строительства, с ежемесячным платежом 46 тыс. руб., который затем увеличивается до 92 тыс. руб. после ввода дома в эксплуатацию. Первоначальный взнос при этом снижается до 30% (3 млн руб.).
Такой вариант часто выбирают те, кто хочет купить первое жилье в Москве. Например, человек приобрел квартиру в 2022 году в ЖК «Митинский лес» по 7,5 млн руб., используя льготную ипотеку со взносом 1,5–3 млн руб. Сегодня аналогичные квартиры продаются уже по 13 млн руб. Если часть ипотеки уже погашена, на руках остаются 13 млн руб. — а это возможность купить новую квартиру за 25 млн руб., добавив семейную ипотеку или комбинированный кредит.
Главный минус — застройщик искусственно завышает стоимость квартиры, чтобы компенсировать расходы на субсидирование. Часто в цену уже заложено около 1,5 млн руб. из суммы 10,5 млн. Кроме того, не всегда при оплате 100% стоимости можно получить скидку — это зависит от проекта. Второй момент — льготный период ограничен, нужно заранее понять, получится ли платить нужную сумму после окончания льгтного периода Третье — сложность с рефинансированием. Даже если ключевая ставка Центробанка снизится до 10%, рефинансировать ипотеку по 14% получится максимум до 12,5–13%, и то не во всех банках.
Однако есть и положительные стороны, ведь ежемесячный платеж все равно ниже, чем по рыночной ставке, покупатель получает возможность зафиксировать цену и войти в сделку уже сейчас, субсидированные программы фактически дают доступ к будущим, более низким ставкам, которые ожидаются после снижения ключевой ставки;
Еще один вариант – рассрочка от застройщика, когда покупатель вносит первоначальный взнос, а затем ежемесячно выплачивает около 1% от стоимости квартиры. В некоторых случаях платежи могут быть ежеквартальными, но в среднем размер оста ется примерно тем же. Оставшуюся сумму необходимо оплатить за три месяца до ввода дома в эксплуатацию.
Главный минус российской рассрочки в том, что она не распространяется на период после получения ключей. После сдачи дома застройщики, как правило, уже не предоставляют рассрочку. Более того, процесс ввода в эксплуатацию и выдачи ключей может занимать до года, а затем ещ е несколько месяцев уходит на ремонт, так как большинство объектов продаются без отделки. В итоге рассрочка покрывает только время строительства, а если средств на окончательный расч ет не хватает, остаток обычно перекладывается в ипотеку — это стандартная практика.
Пример подобной схемы разберем на ЖК Эра от компании Текта. В одном из корпусов строящегося проекта однокомнатная квартира, которую застройщик называет «двушкой», уже стоит 33 млн руб. Это наглядный ответ тем, кто удивляется, почему даже небольшие квартиры в новых домах достигают стоимости 20 млн руб. Комплекс располагается в районе Павелецкой, активно застраиваемом и находящемся близко к центру. Несмотря на то, что район пока нельзя назвать идеальным для жизни, его инвестиционная привлекательность со временем будет расти.
На старте продаж стоимость аналогичной квартиры составляла 24 млн руб. При этом застройщик предлагал рассрочку с первоначальным взносом 40%. В пересч ете это примерно 9 млн руб. и ежемесячные платежи по 150 тыс. руб. В отличие от ипотеки, где основная часть ежемесячного платежа уходит на проценты, в рассрочке средства направляются на погашение тела долга. Для сравнения: в семейной ипотеке при платеже 72 тыс. руб. около 60 тыс. составляют проценты, и за год долг уменьшается всего на 150 тыс. руб. В рассрочке структура обратная — плат еж выше, но он сразу ид ет в сч ет стоимости квартиры.
Рассрочка в данном проекте предоставляется на 36 месяцев, что встречается нечасто. Единственным условием являются два крупных платежа — в декабре 2026 и 2027 годов по 4 млн руб. каждый. Таким образом, застройщик минимизирует риск невыплат и защищает себя от ситуации, когда покупатели с минимальным вложением пытаются перепродать квартиры перед финальными расчетами. Это логичный подход, позволяющий контролировать поток инвесторов.
Подобные условия считаются редкостью на рынке. Более того, уже сейчас квартиры в следующих очередях проекта стоят свыше 30 млн руб.
Важно понимать, что бесплатных рассрочек не бывает. Застройщики закладывают стоимость времени в цену объекта, и эффективная ставка рассрочки обычно составляет около 6–7% годовых. Однако, в отличие от ипотеки, здесь отсутствуют страховки и дополнительные расходы. Основной риск заключается в необходимости внести крупный плат еж перед вводом дома в эксплуатацию. Рассрочка предоставляется только на строящиеся объекты. Иногда застройщики предлагают формально «рассрочку» на готовое жилье, но при этом право собственности переходит покупателю только после полной оплаты.
Рассрочка предполагает более высокий ежемесячный платеж по сравнению с ипотекой, однако отсутствие процентов делает этот инструмент финансово привлекательным. Кроме того, рассрочка позволяет использовать гибридные стратегии — например, внести 20% стоимости квартиры, а оставшиеся средства разместить на депозите или инвестировать в другие инструменты.
Именно поэтому покупатели с капиталом нередко выбирают рассрочку, фиксируют цену объекта, вносят часть суммы и постепенно выплачивают остаток, сохраняя при этом возможность использовать свой капитал в других направлениях. При росте рыночной стоимости квартиры до 30–35 млн руб. выгода становится очевидной — сохраняется капитал и одновременно фиксируется привлекательная цена на входе. Покупка же объекта за полную сумму в кэш при долгом сроке строительства, наоборот, выглядит экономически невыгодной. В таких случаях рассрочка становится оптимальным инструментом, позволяющим распределить расходы во времени и эффективно управлять собственными средствами.
Также поговорим о льготной ипотеке, которая со временем закрывается. И, как говорит Центробанк, ипотека постепенно становится все более адресной, и основная задача — сократить всевозможные льготные программы. Сейчас основные варианты — это семейная ипотека под 6%. В некоторых регионах семейная ипотека действует и на вторичку, если в городе строится меньше двух жилых комплексов. Есть IT-ипотека, она работает везде, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, но при этом распространяется на Московскую область и Ленинградскую область. Есть арктическая ипотека и дальневосточная ипотека. Например, по дальневосточной ипотеке можно получить 9 млн руб. на объект площадью больше 60 м², купить двухкомнатную квартиру за 13 млн, 70 м, во Владивостоке, со ставкой 2%. Платеж будет 45.000 руб. в месяц, первоначальный взнос — около 3,9 млн.
Но часто после этого начинаются вопросы: «А как управлять объектом? А как делать ремонт? А как туда ездить?». Оказывается, важны удобство, инфраструктура, локация, стоимость владения. Потому что если бы все определяла только цена, то Москва росла бы во все стороны, и стоимость квадратного метра была бы везде одинаковой. Но это же не так — цена сильно зависит от местоположения.
Чтобы это показать, разберем пример семейной ипотеки на жилом комплексе Назаре (ранее «Мангазея на Богородском»). Это ЖК на Бульваре Рокоссовского. Если рассматривать его под аренду или как первое жилье — вполне хороший вариант. Застройщик называет проект бизнес-классом, но по факту это скорее бизнес-лайт.
И если посмотреть, допустим, двухкомнатную квартиру площадью 62 м² с хорошей планировкой — два окна, угловая, удачная компоновка — то видно, что застройщик постарался, и планировка действительно достойная. Цена такой квартиры — 24 млн руб. Чтобы купить ее по семейной ипотеке, нужно примерно 5 млн руб. собственных средств, остальное в кредит: из 19 млн ипотечных 12 будут по семейной ставке, а 7 — по рыночной. Вот примерно так и формируется покупка. Осталось найти 5 млн взноса и одобрить ипотеку.
Если смотреть что-то попроще, то, например, двухкомнатная квартира площадью 60 м стоит около 22 млн руб. Обычно такие объекты покупают те, у кого есть 10 млн — продали, скажем, студию или квартиру в регионе и добавили семейную ипотеку. Платеж при этом выходит около 72.000 руб. в месяц на 30 лет по ставке 6%. А ведь с 1 февраля 2026 года семейная ипотека будет выдаваться только один раз на семью. Если вы уже получили одну — повторно взять нельзя. А если не воспользовались правом до конца января 2026 года, то потом уже никогда не сможете получить 12 млн руб. под 6% годовых от государства.
Вообще семейную ипотеку непросто получить, потому что целевая аудитория у нее очень узкая — не всем она доступна. Но для справедливости стоит сказать, что у нас ведь долгое время существовала льготная ипотека без ограничений и с очень низкими ставками, с 2020 по середину 2024 года. И это нормально, что ее отменили. Новые условия по семейной ипотеке вступают в силу с 1 февраля 2026 года: ограничение в 12 млн руб., но можно использовать комбинированную схему, и кредит при этом остается на 30 лет с фиксированной ставкой — что, кстати, очень удобно.
Кстати, пример того, откуда можно было бы взять 10 млн руб., тоже понятен. Если бы несколько лет назад вы купили студию от застройщика в льготную ипотеку, получили ключи, сделали грамотную меблировку, которую выполняет компания Smarent, и сдали или продали этот объект, то сегодня могли бы выручить около 10 млн руб. и направить эти деньги дальше — в покупку более просторной квартиры для себя. Все зависит от стратегии.
Выводы
Отвечая на вопрос, как купить квартиру в 2025 году, то нужно сказать, что нужны деньги, но не только они. Нужно разобраться, зачем вам недвижимость вообще, какая и для чего. Кажется, вопрос простой, но на самом деле это не так. У каждого человека своя история: кто-то хочет купить для аренды и жить там, где удобнее, кто-то — для себя, кто-то — с расчетом на переезд.
Главное — изучить все программы, посчитать варианты, найти объект, который вам действительно подходит. Увеличить свою насмотренность, ходить в офисы продаж, смотреть квартиры на вторичке, ездить, изучать районы, понимать рынок. Это поможет принять взвешенное решение. И, конечно, считать не только ипотеку, но и все расходы на владение — коммуналку, налоги, обслуживание, ремонт. Это важно учитывать в семейном бюджете, потому что иначе легко столкнуться с лишними тратами и рисками.
Подробнее об особенностях рынка недвижимости можно узнать на конференции Smarent, которая пройдет уже 8 ноября. Популярные эксперты и спикеры ответят на самые интересные и важные вопросы, расскажут о рынке и его будущем.