Мы решили продать московскую квартиру в середине апреля. В середине октября мы уже стали владельцами домика в Аргентине. Итого — полгода.
Вариант с покупкой квартиры в самом Буэнос-Айресе мы не рассматривали по нескольким причинам. Основные:
— квартиры с тремя спальнями в нормальном районе БА стоят дорого (хозяин квартиры в старом доме в Нуньесе, которую мы снимаем два года, всё это время пытается продать её за 250 000 USD);
— сажать гортензии и розы и с утра пить кофе в своём саду — моя давняя мещанская мечта (которой, увы, не суждено было сбыться в России).
Тем не менее, мы сильно завязаны на город — здесь друзья, универы у ребят, квизы, концерты. Поэтому искали что-то в радиусе 50–60 км.
(Можно подписаться на меня в Telegram)
Дом в закрытом баррио в Аргентине. Пилар
Почему Пилар? Не могу сказать, что был проведен глубокий анализ. В северной и северо-западной зонах больше всего закрытых посёлков, эти зоны считаются наиболее благополучными (при этом, перемещаясь из БА до Пилара на электричках, такого не скажешь).
Есть большой комплекс Pilar del Este, который состоит из 11 закрытых баррио с так себе креативными названиями (Santa Elena, Santa Maria, San Ramon и прочие Святые). В каждом — по 300–600 лотов. Проект запустился почти 20 лет назад, поэтому в большинстве домов там уже живут. Но все посёлки активно развиваются и постоянно появляются новые предложения.
Цены начинаются от 140 000 USD. Размер участков — в среднем 5 соток. Есть с бассейнами и без. Дома — одно- и двухэтажные, большинство — с тремя спальнями, просторной гостиной, встроенной кухней, готовыми шкафами. Париша (барбекю) прилагается.
Новый дом или вторичка
Сначала мы думали о новом доме. Но посмотрев несколько полуготовых домиков, где были еще не докрашены стены, не достроены шкафы и не хватало лампочек в потолке, и оценив количество работы потом, мы решили взглянуть на б/ушный вариант. В итоге остановились на нём.
Наши продавцы выглядели основательно — хозяйственный муж, заботливая жена, огромная ласковая собака. Они прожили в доме три года, осовели от загородной жизни и очень хотели, чтобы кто-нибудь наконец их от неё избавил. И тут появились мы.
Бонусом наши продавцы обещали своим избавителями оставить во всех комнатах кондиционеры, не забирать зеркала из ванн и не увозить тарелку StarLink. Как тут откажешься.
Процесс покупки дома в Аргентине
По алгоритму действий:
- Ищете понравившиеся вам дома на argenprop, zonaprop или mercadolibre, списываетесь с риелторами и договариваетесь о просмотре.
- Если решили что-то купить, вносите залог (2000 USD) и через риелтора делаете предложение (oferta) собственнику. На этом этапе можно торговаться. При заявленной цене дома в 170 000 USD можно попробовать предложить 150 000 USD. Мы не рискнули. В эти игры мы играем очень. Но 10 000 USD нам скинуть удалось (иначе бы мы не купили этот дом). Кстати, если собственник примет ваше предложение, а вы вдруг передумаете, залог вам уже не вернут.
- После того как вы с собственником пришли к согласию, вас просят увеличить сумму залога (в нашем случае до 5000 USD) и снимают объявление с публикации.
- Все сделки с недвижимостью в Аргентине совершаются через нотариуса. И выбрать нотариуса — это задача покупателя: вы заинтересованы в том, чтобы все документы были тщательно проверены. В случае с загородными посёлками всё чуть иначе — у застройщика свой список нотариусов, поэтому покупатель сильно ограничен в выборе. По большому счёту, нам вообще не дали возможности выбрать — риелтор сказал: «берите вот этого, мы обычно с ним работаем». Мы взяли.
- В загородных поселках Pilar del Este передача собственности происходит через сайт застройщика. Продавец инициирует процесс, вы заполняете свои данные, указываете выбранного нотариуса, платите пошлину (по 50 000 ARS), продавец подгружает документы.
- Место для сделки выбирает продавец. Он и платит за аренду помещения. Наши продавцы выбрали переговорку в Hausler в Бельграно — как раз то место, где мы хранили свои обналиченные деньги. Всё удачно совпало — в назначенный день мы проследовали в комнатку с сейфом, опустошили его, перенесли содержимое в соседний кабинет, где благополучно от него избавились.
- Нотариус на сделке разъясняет сторонам что, как, отвечает на вопросы, ещё раз изучает документы, проверяет, чтобы не было долгов по платежам. Следит за передачей денег и подписанием договора. Потом ставит свою подпись на праве собственности. С этого момента ключи ваши и вы можете устраивать новоселье.
- В нашем случае имя нового собственника появилось на сайте застройщика через 10 дней после сделки.
Документы о собственности в Аргентине
Теперь нюанс с закрытыми баррио. Главный документ о собственности в Аргентине называется эскритура. Но в Pilar del Este эскритур ни у кого нет. Поскольку все посёлки находятся в стадии развития, в местном Реестре Недвижимости они оформлены одним куском, собственник — застройщик. Мы все — цессионеры с обещанием быть зарегистрированными в Реестре Недвижимости, как только посёлки будут закончены и сданы. Сначала нас это смущало, но, изучив вопрос, поговорив с нотариусами и поняв, что так живут почти все загородные баррио в провинции Буэнос-Айрес, мы успокоились.
Расходы на покупку дома в Аргентине
Дополнительные расходы:
— риелтор: и продавец, и покупатель платят по 4% от суммы сделки (почти по 6500 USD).
— нотариус: у нас была фиксированная сумма — и покупатель, и продавец платили по 450 000 ARS (300 USD); если бы нужно было оплачивать эскритуру, то пришлось бы заплатить ещё по 4% от сделки.
— гербовый сбор: 1,2 % от суммы сделки на двоих.
Продавец ещё платит подоходный налог — с разницы между покупкой и продажей дома. И часто, чтобы платить меньше (или не платить вообще) продавцы просят указать в контракте меньшую сумму (гербовый сбор платится от суммы в контракте, так что у покупателя интерес занизить сумму тоже есть). Нотариусы закрывают на это глаза.
Экспенсас (квартплата) за октябрь — 390 000 ARS (270 USD). Плюс свет и вода. Интернет мы пока не подключали, так как там не живём.
Дорога между Буэнос-Айресом и закрытыми баррио в Пиларе
И немного про дорогу в город.
Логистически большинство посёлков мало приспособлены для людей без машины. Самая близкая станция к нашему San Eduardo — Zelaya (Línea Mitre): до неё идти полчаса и потом ехать ещё пару часов с одной пересадкой (первый час — с риском для жизни, так как двухвагонный поезд проходит через виши, вид пассажиров не располагает к смолтокам о погоде, в электричку периодически летят камни).
Другая станция — Villa Rosa (Línea Belgrano Norte), тут поезд более приличный, путь короче, но до него идти час. Или ехать на автобусе полчаса. И еще полчаса можно этот автобус прождать. Есть еще Uber, но и его можно прождать полчаса.
Есть еще автобус-экспресс. Но его тоже можно прождать полчаса, а потом он промчится мимо. Да и от экспресса нужен еще один автобус.
В общем, пока мы арендовали на неделю машину. Время в пути — 45 минут. В нашем доме уже живут три матраса, комод, азалия, гортензия и гибискус.
У меня есть канал в Telegram, буду рада, если подпишитесь.