Как я продала квартиру в Москве в 2025 году

Летом 2025 года я продала свою двухкомнатную квартиру на Каширском шоссе. Я сделала это со второго раза, сменив риелтора и дважды слетав в Москву из Аргентины.

В этой статье расскажу, как чувствовал себя московский рынок недвижимости в 2025 году, сколько стоят квартиры, как работают риелторы и в чём плюсы нотариальной сделки. Ну и бонусом распишу шаг за шагом сам процесс продажи, снятие с регистрации и проведение сделки через аккредитив.

Текста много, но я старалась подсветить все важные моменты, которые изучила в процессе.

(У меня есть канал в Telegram)

Причины продажи и цены на двухкомнатные квартиры в ЮАО

Причин продать квартиру в Москве в 2025 году у нас было несколько.

Во-первых, мы уже почти три года живём в Аргентине и в ближайшее время возвращаться в Россию не планируем.

Во-вторых, недвижимость на таком расстоянии при отсутствии людей, которые могли бы за ней присмотреть, — это лишняя головная боль.

В-третьих, два из трёх собственников квартиры — люди призывного возраста. Они живут и учатся в Аргентине и по закону не должны состоять на воинском учёте в Москве. Но все попытки объяснить это Царицынскому военкомату оканчивались провалом — военкомат регулярно присылает им повестки. Напомню, одно из ограничений, которыми пугают призывников в случае неявки в военкомат — запрет на сделки с недвижимостью.

После отмены льготной ипотеки, количество сделок с недвижимостью в Москве значительно снизилось. Квартиры стали покупать реже. Но в цене они не сильно просели.

Цены на двухкомнатные квартиры в районе метро Домодедовская (53 кв. м) на Циане в апреле 2025 года колебались от 12 до 18 млн рублей. Логики в ценниках особой не было — иногда полуразрушенная квартира была выставлена за 16 млн и быстро уходила, а идеальная стояла за 14 000 000 и всё равно несколько месяцев на продавалась.

В рублях или в долларах: первый потенциальный покупатель

Мы с риелтором обсудили, что я не очень тороплюсь, но хотелось бы к осени сделку закрыть. Я сильно зависела от курса доллара, так как вырученные деньги планировала сразу перевести в валюту, чтобы потом купить на них дом в Аргентине.

К концу весны 2025 валютные котировки радовали глаз — доллар стал стоить в районе 80-ти рублей, а ведь ещё в начале года мы видели доллар по 100. Эксперты в один голос говорили, что рубль переоценён, это ненадолго, к осени ситуация развернётся и доллар опять полетит вверх. Мне хотелось получить деньги до того, как доллар полетит.

Котировки доллара с начала 2025 года — в начале года доллар стоил больше 100 рублей, в июле — 78

Риелтор выставил квартиру на ЦИАНе за 16 млн рублей. У объявления было мало просмотров на сайте, почти никто не звонил. Мы потеряли месяц и после снизили цену на миллион.

На объявление по-прежнему мало кто реагировал, и ещё спустя пару недель мы снова шагнули на миллион. Не знаю, что это была за стратегия — но в тот момент я полностью доверяла риелтору и старалась не лезть со своими советами.

Это объявление о продаже похожей квартиры в соседнем доме

Когда квартира стала стоить 14 миллионов, количество просмотров на ЦИАНе увеличилось в разы — в день её просматривали около ста человек. Но уже через три дня мне позвонил мой риелтор и сказал, что есть человек, готовый заплатить 12 900 000 в любой валюте наличкой.

Я сильно сомневалась, потому как ещё месяц назад мы хотели продать квартиру на три миллиона дороже. Но риелтор был убедителен, говорил, что лучше согласиться, потому что особого спроса нет, а это реальный клиент…

Мы заключили договор об авансе. Чтобы не нервничать из-за курса, пытались зафиксировать цену в долларах, но друг друга не поняли...

Важный вопрос про возможность сделки в валюте. Есть заблуждение, что продавать квартиру за доллары — противозаконно. На самом деле это не совсем так. Да, согласно закону «О валютном регулировании», валютные операции между резидентами РФ запрещены. А согласно Гражданскому кодексу, денежные обязательства должны быть выражены в рублях.

Именно поэтому важно, чтобы в договоре купли-продажи была прописана сумма в рублях, а эквивалент в долларах может быть указан в скобках. Сделки в долларах нельзя провести по безналичному расчёту. Но через банковскую ячейку — вполне. Банк не волнует, что у вас в ячейке. Если и покупателя, и продавца устраивает оплата в валюте, в ячейку могут быть заложены доллары. И ни Гражданский кодекс, ни закон о валютном регулировании в этом случае не нарушены. Такие договоры удостоверяет нотариус и регистрирует Росреестр.

Дальше я взяла билеты и прилетела в Москву. Но от сделки в конце концов отказалась. По нескольким причинам:

1. Оценка рынка на месте и разговоры со сторонними риелторами укрепили меня в мысли, что реальная стоимость квартиры выше 13 млн, и я поторопилась.
2. Слишком активное поведение моего риелтора заставило меня усомниться в том, что он действительно заботится о моих интересах.
3. Вызывала вопросы сама сделка — мне предлагались наличные доллары старого образца. Что с ними делать в Москве, я не очень понимала.

В итоге я сначала взяла паузу на две недели, нашла нового риелтора, мы вывесили объявление на ЦИАНе, вернувшись к цене в 14 млн. Было много просмотров на сайте, начались звонки, квартиру стали активно смотреть. И я вернула аванс первому потенциальному покупателю, извинившись перед ним и старым риелтором. Всё это действительно было некрасиво со всех сторон. Я отличилась своим неумением говорить "нет", а риелтор — тем, что этим воспользовался.

Несостоявшийся покупатель, кстати, оказался человеком серьёзным. Он перезвонил мне с угрозами и пообещал, что сделает всё возможное, чтобы свою квартиру я не продала никогда. Что ж, с этой задачей он всё-таки не справился.

Минусы квартиры и новые покупатели

Дальше до отъезда в Аргентину у меня оставалась неделя (я должна была вернуться, так как в противном случае рисковала лишиться документов на легализацию в Аргентине). За эту неделю квартиру смотрели почти каждый день.

Иногда я попадала на просмотры, но новая риелтор предпочитала показывать её без меня («Катя, квартиру будут критиковать, пытаясь снизить цену, ты будешь обижаться, расстраиваться, зачем тебе это надо?»).

Прямо перед отъездом мы скинули полмиллиона, ажиотажа прибавилось, но на финальный шаг так никто и не решался.

В предпоследний день мы почти вышли на сделку, мне прислали список вопросов по квартире. Но, увы, — женщина не смогла смириться с неработающим полотенцесушителем, он оказался её детской травмой.

Было несколько моментов, которые снижали стоимость нашей квартиры и застравляли потенциальных покупателей сомневаться:

1. Самым слабым местом в квартире были окна, выходящие на Каширку. У нас хорошие стеклопакеты, но почти все, кто приходил, цокали языками и говорили, что шумно.
2. Состояние квартиры. Оценю его как «среднее», но я тут необъективна. Мы в ней жили до отъезда, незадолго до этого в части квартиры сделали ремонт (коридор, туалет). Остальная часть была уставшая. Обои в комнатах не свежие, пробковый пол покоцанный. Первый риелтор считал, что квартира под ремонт, у второго были на этот счёт сомнения.
3. На сделке присутствуют не все собственники. Первый риелтор убедил меня в том, что на квартиру, которая продаётся по доверенности, найти покупателя практически невозможно. Сейчас я понимаю, что это не так, знаю несколько примеров, когда ребята продали квартиры, не приезжая в Россию. Но, будем считать, что отсутствие на сделке двух собственников из трёх — это слабое место.
4. Не работает полотенцесушитель. Это вообще удивительная история, потому что с неработающим полотенцесушителем мы прожили десять лет и не думали, что когда-то это станет причиной, почему нашу квартиру не купят.

"А из нашего окна..." Окна, выходящие на Каширское шоссе — самый большой недостаток нашей квартиры

Новый покупатель появился, когда я возвращалась в Буэнос-Айрес — мне предложили 13 300 000 и согласилась. Был заключен очередной договор об авансе.

Дальше две недели из Аргентины я с замиранием сердца следила за долларом, который вдруг решил пойти в рост. Я посчитала, что с каждым скачком на 50 копеек, мы теряли 1000 долларов. В те дни доллар вырос почти на три рубля. Не нужно быть математиком, чтобы посчитать наш ущерб, — он составил 6000.

Рисковать дальше и ждать, чем всё это завершится и каких высот может достичь доллар, не хотелось. Я была заинтересована в быстрой сделке. Урегулировав ситуацию с легализацией, я взяла билеты и вернулась в Россию. Предварительно договорившись с покупателем продать квартиру за три дня.

Риелторы

Возможность продать квартиру без риелтора мы не рассматривали — во-первых, мы начали процесс, находясь на другом конце Земли, во-вторых, мы совсем не деловые люди и не умеем вести переговоры.

К первому риелтору Олегу я обратилась по рекомендации подруги. Он запросил 3% от сделки. Сейчас я понимаю, что это много.

Мы сотрудничали с ним два с половиной месяца. За первые два месяца он пару раз снизил цену в объявлении на ЦИАНе, потом три раза показал мою квартиру и все остальные усилия ушли на то, чтобы убедить меня продать её за 12 900 000. Потом, кстати, чувствуя, что я готова отказаться от сделки, он предложил снизить свои комиссионные до 2-х процентов. Но было уже поздно.

Моим вторым риелтором стала хорошая знакомая Марина, с которой когда-то в Москве мы играли в интеллектуальные игры. Её комиссия составила 2%. С ней мы провели месяц.

План А — продать квартиру за 14 млн — у неё не удался, но в остальном она довольно бодро выполняла свою работу. Приезжала на все просмотры, показывала, рассказывала, торговалась, щадила меня, давала неплохие советы, отказалась снижаться до 13 млн, когда я запаниковала, убеждала покупателей поторопиться, оплатить нотариуса и добавить денег (так как продавец разорился на перелётах). Ну и на все вопросы по сделке и документам она отвечала грамотно.

В статьях о риелторах пишут, что в среднем по рынку они берут от одного до пяти процентов. У меня нет ни одного знакомого, кто бы заплатил пять. Да и три, честно говоря, мало кто платит — это должен быть очень раскрученный специалист для очень сложной сделки.

Некоторые работают за фиксированную сумму (например, 250 тыс. рублей вне зависимости от суммы сделки).

Знакомые ребята в Аргентине продают свою московскую квартиру с риелтором из МИЭЛЬ, которая работает за полтора процента. При этом приезжать в Россию они не собираются — все происходит дистанционно. В этом случае риелтору приходится выполнять гораздо больше работы.

Регистрация

На момент продажи в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов.

Сняться с регистрации можно и из-за границы. Для этого нужно написать заявление, заверить его в консульстве и отправить письмом в любое отделение МВД по вопросам миграции. В этом случае штампа в паспорте о снятии с регистрации у вас не будет.

Поскольку я всё равно летела в Москву, мы не стали рассылать письма. Ребята сходили в консульство, написали заявления и сделали на меня доверенности, в которых было прописано моё право снимать их с регистрации (это важно — в доверенности обязательно должен быть прописан этот пункт).

Дальше уже в Москве я записалась на приём в МВД через Госуслуги, принесла все документы и паспорта, и нас всех сняли с учёта одним днём.

Налоги

При продаже квартиры мы не платили никаких налогов.

По закону, с продажи недвижимости дороже 1 млн рублей в России нужно платить НДФЛ. Раньше, если вы налоговый резидент РФ, налог составлял фиксированные 13%. С 2025 года начала действовать прогрессивная шкала — ставка зависит от размера полученной прибыли. Всё, что до 2,4 млн — 13%, всё, что выше — 15%.

Уточню, что налог платится не со всей суммы, которую вы выручили от продажи квартиры, а лишь с прибыли, которую вы получили. То есть — если вы купили однушку два года назад за 6 млн рублей, а сейчас продали за 9 млн, то налог вы платите с 3 млн разницы между покупкой и продажей.

Для нерезидентов ничего не изменилось — они по-прежнему должны заплатить 30%.

Но если вы владеете недвижимостью 3 года (досталась по наследству, получена в подарок, приватизирована, является единственным жильём) или 5 лет (во всех остальных случаях), от налога вы освобождаетесь. И неважно, резидент вы или нет.

Продажа

Когда вы договорились о цене, покупатели вносят аванс. Или задаток. Разница в том, что аванс можно вернуть и вам за это ничего не будет. А с задатком всё не так просто. В этом случае, если передумал покупатель, то деньги не возвращаются. А если продавец — придётся вернуть двойную сумму.

У нас оба раза был аванс, поэтому любой из нас мог соскочить со сделки в любой момент без особых последствий. Да и суммы были невелики — в первый раз 30 тысяч рублей, во второй — 50 тысяч.

Дальше назначается дата сделки. Мы проводили её через нотариуса. Это была инициатива покупателя (он хотела себя обезопасить и всё как следует проверить), поэтому он и оплачивал услуги нотариуса (34 000 рублей).

У нотариально заверенной сделки есть свои плюсы: нотариус заранее проверяет все документы и дозапрашивает те, которых не достаёт, он проверяет личности участников сделки и отправляет документы на электронную регистрацию в Росреестр. После его проверки документы обычно регистрируют в течение одного дня.

У нотариуса. Идёт проверка документов перед подписанием

Документы, которые требовались от нас как от продавцов:

1. Выписка из ЕГРН (электронная делается через Госуслуги бесплатно одним днём, в 2025 году имеет ту же юридическую силу, что и бумажная);
2. Договор передачи (в нашем случае квартира была приватизирована);
3. Единый жилищный документ (подтверждает отсутствие задолженности по ЖКХ, делается в МФЦ бесплатно одним днём);
4. Выписка из домовой книги (сделали в МФЦ тоже за один день; выписка доказывает, что на момент сделки в квартире нет зарегистрированных лиц).

Некоторые покупатели просят у продавцов справки из психоневрологического диспансера, о том, что те не состоят на учёте. Так как у нас была нотариальная сделка, нашу дееспособность удостоверял нотариус.

Расчёты с покупателями мы вели через аккредитив — специальный банковский счёт, на который покупатель кладёт деньги и к которому продавец получает доступ только после совершения сделки (после того как Росреестр зарегистрирует нового собственника).

Чтобы понимать, как выглядел сам процесс:

1. Визит в Сбер. Покупатель открывает на продавца аккредитив и кладёт туда деньги.
2. Нотариус. В этот же день покупатели и продавцы подписывают договор купли-продажи. Нотариус заранее проверяет все документы, потом ставит свою подпись и сразу же электронно отправляет документ на регистрацию в Росреестр.
3. Росреестр. Договор купли-продажи, заверенный нотариусом, в Росреестре регистрируется почти автоматически, без дополнительной проверки. В нашем случае на смену собственника ушло меньше суток — к вечеру следующего дня в наших личных кабинетах на Госуслугах лежала выписка ЕГРН с новыми собственниками.
4. Сбер. Для раскрытия аккредитива можно настроить автоматические оповещение из Росреестра о регистрации сделки. В нашем случае это не сработало, и, чтобы раскрыть аккредитив, мне пришлось заглянуть в ближайшее отделение с новой выпиской ЕГРН. В Сбере зафиксировали новые документы и в этот же день перевели деньги на мой сберегательный счёт.
5. Деньги со сберегательного счёта можно снять без процентов. Счёт открывается заранее, через приложение. Деньги в кассе я тоже заказала заранее — не в каждом отделении может оказаться нужная вам сумма. Деньги заказываются тоже через приложение, в любое удобное вам отделение. Срок — следующий день.
6. Москва-Сити. Перевод рублей в USDT. Это уже другая история. Об этом уже есть отдельная статья.

Касса Сбера. Это 2/3 суммы

Итог — заключив сделку в среду вечером, в пятницу я уже была богатой женщиной.

Ключи мы отдали через 10 дней — такова была договорённость.

Главное:

1. В объявлениях на ЦИАНе цены двухкомнатных квартир в районе метро Домодедовская летом 2025 года колебались от 12 до 18 миллионов рублей.
2. Мы продали свою двушку за 13 300 000 рублей — на это ушло 3 месяца.
3. Слабыми местами в квартире были окна на шоссе, отсутствие всех собственников на сделке, не идеальное состояние и неработающий полотенцесушитель.
4. Несмотря на то, что все операции между резидентами РФ должны совершаться в рублях, получать за квартиру доллары не противозаконно. Главное, чтобы в договоре была указана рублевая цена. Такие сделки не совершаются по безналу, но никто не мешает положить доллары в ячейку — банкам всё равно, какая валюта лежит в вашей ячейке.
5. Все собственники на момент заключения сделки должны быть сняты с регистрации. Если вы живёте за границей и в Россию не собираетесь, заявление о снятии с регистрации должен заверить консул. Такое заявление можно отправить в отделение МВД по вопросам миграции почтой.
6. Если вы владеете квартирой больше трёх лет, при её продаже вам скорее всего налог платить не придётся (вне зависимости от того, являетесь вы налоговым резидентом РФ или нет).
7. Если вы хотите, чтобы сделка прошла быстро и все документы прошли дополнительную проверку, можно задействовать нотариуса. В нашем случае цена нотариально заверенной сделки составила 35 000 рублей.
8. Большинство сделок по продаже квартир совершается через аккредитив — специальный счёт, на который переводит деньги покупатель. После того, как сделка проходит регистрацию в Росреестре, деньги поступают на счёт продавца.
9. Снять деньги без процентов можно со сберегательного счёта. Его можно заранее открыть в Сбере через приложение.

У меня есть канал в Telegram, буду рада, если подпишитесь.