Что такое ТСЖ и чем оно отличается от управляющей компании? Как работает самоуправление в многоквартирном доме? Какие права и обязанности появляются у собственников?
Товарищество собственников жилья - ТСЖ – добровольно создают собственники квартир и помещений многоквартирного дома. Цель — совместное ведение хозяйства, контроль за общедомовым имуществом.
ТСЖ самостоятельно решает вопросы содержания здания, его ремонта Деятельность этой формы самоорганизации строго регламентирована. Её основы заложены в Жилищном кодексе Российской Федерации.
ТСЖ существует как самостоятельный субъект права. Оно обладает статусом юридического лица, а значит делает обязательную государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Создание ТСЖ и его правовой статус
Чтобы организовать ТСЖ собственники помещений многоквартирного дома проводят общее собрание. Необходимо согласие владельцев, представляющих свыше половины от общего числа голосов. Там же рождается основной закон внутренней жизни – устав ТСЖ. Он должен строго соответствовать предписаниям гражданского законодательства для учредительных документов и нормам жилищного права.
ТСЖ функционирует на пересечении двух правовых полей: Жилищного кодекса и части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. У него есть печать и банковский счёт. ТСЖ владеет имуществом и несёт обязанности, защищает свои интересы и отвечает по обязательствам в судах от собственного имени.
Управление деятельностью ТСЖ
Центр власти в ТСЖ – общее собрание его членов. Оно придаёт законную силу годовому плану содержания и ремонта общего имущества. Утверждает смету доходов и расходов. На собрании отчитывается исполнительная структура и формируется размер обязательных платежей и взносов.
Общее собрание наделяет мандатом правление ТСЖ и его председателя, который избирается из членов правления. На эту позицию возложена роль оперативного координатора.
Председатель реализует решения, принятые общим собранием и правлением. Он действует без доверенности от имени товарищества.
Правление ТСЖ избирается не более чем на 2 года и действует как коллегиальный исполнительный орган под надзором общего собрания. Оно контролирует поступление обязательных платежей от участников объединения, заключает соглашения, которые относятся к управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
Организация и проведение общих собранийподчиняются строгому регламенту. Итоги дискуссий и голосований документируются протоколом. Исполнять принятые решения обязаны все собственники помещений в здании, вне зависимости от членства в ТСЖ или присутствия на собрании.
Права и обязанности собственника в доме с ТСЖ
Каждый собственник помещения в доме, где создано ТСЖ, имеет право участвовать в работе общего собрания с правом голоса. Он может избирать и быть избранным в органы управления, вносить предложения и участвовать в их обсуждении, получать информацию о деятельности ТСЖ, знакомиться с бухгалтерией и другими документами.
Основная обязанность собственника – своевременно вносить платежи за содержание и ремонт общего имущества. Размер платежей устанавливает общее собрание. Собственник обязан соблюдать правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, и правила содержания общего имущества. Он должен выполнять решения общего собрания и органов управления ТСЖ.
Обязанность по содержанию общего имущества возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности. Она не зависит от членства в ТСЖ и от того, управляет домом ТСЖ или управляющая компания. За неуплату обязательных платежей начислят пени. ТСЖ вправе подать в суд иск о взыскании задолженности.
Риски и минусы ТСЖ
При выборе формы Товарищества собственников жилья, все проблемы дома, от аварий до износа коммуникаций или недобросовестных подрядчиков, становятся заботой самих собственников. Риски здесь реальны: неэффективное управление или злоупотребления председателя могут обернуться финансовыми потерями и ухудшением состояния дома.
Известен случай, когда в 2020 году Арбитражный суд Нижегородской области привлек председателя ТСЖ "Галкина-8" к субсидиарной ответственности за долги товарищества перед другой организацией свыше, чем на миллион рублей. Недобросовестные действия председателя привели к банкротству ТСЖ и невозможности погасить долг за тепло.
ТСЖ даёт жильцам шанс управлять домом — решать, на что тратить деньги и как содержать имущество. Но чтобы всё работало, нужно активно участвовать в собраниях, держать руку на пульсе и помнить: за состояние дома отвечаете в итоге вы сами, а не "контора со стороны". Закон (ЖК РФ и ГК РФ) это чётко подтверждает.