Все, кто сталкивались с программой реновации и получили квартиру с недостатками, задавались вопросами, кто строит новые дома и выступает Застройщиком, и к кому предъявлять требования относительно качества переданного объекта. В отличие от классического рынка новостроек, в этой программе есть своя специфика. Зачастую стандартная практика получения квартиры по реновации происходит в несколько этапов:
этап строительства: городские структуры (ДГИ/Фонд реновации) приобретают квартиры у Застройщика;
этап заселения: передача готовой квартиры, принятой городом от Застройщика, непосредственно Вам.
Таким образом, Вы получаете квартиру не по Договору долевого участия или Договору купли-продажи с Застройщиком, а по отдельному договору с городом, что делает процедуру прозрачной и безопасной.
Новая квартира по реновации обязана быть равноценной, с отделкой повышенного качества, кроме того, она должна находиться в доме, территория вокруг которого благоустроена, однако после заселения могут обнаружиться скрытые проблемы. Мириться с кривизной стен, продуванием окон и другими проблемами с отделкой квартиры – значит соглашаться на некачественное жилье. Каждый собственник вправе требовать устранения недостатков за счёт застройщика. Важно защищать своё право на качественное жилье, и если досудебные претензии не помогают, следующим шагом должен стать суд.
Юридический Застройщик программы реновации
С формально-юридической точки зрения, единственным Заказчиком и Застройщиком программы реновации является Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ г. Москвы). Это положение закреплено в нормативных правовых актах, регулирующих данную программу.
Именно ДГИ выступает от имени города, владеет правами на строительные площадки и заключает все необходимые договоры. Однако Департамент не занимается строительством напрямую. Для этого привлекаются подрядные организации — Девелоперы.
Фактический застройщик: девелоперские компании
Поскольку городской департамент не занимается строительными работами напрямую, для реализации проектов привлекаются специализированные организации – девелоперы. В общепринятом понимании именно эти компании и называются «застройщиками», так как именно они непосредственно ведут строительство. На практике, в программе реновации задействованы ведущие девелоперские компании Москвы, часто с государственным участием, что обеспечивает высокий уровень контроля и надежности. Деятельность девелоперов в рамках реновации осуществляется на основе государственных контрактов, заключенных по результатам открытых конкурсов. К выбору исполнителей предъявляются строгие требования, гарантирующие надежность и качество работ.
Кто такой “Фонд реновации” и какова его роль?
Фонд реновации – организация, созданная для реализации программы реновации в Москве, его можно также назвать «фактический исполнитель социальной части программы» или «фактический оператор по работе с гражданами».
Его основная функция заключаются не в строительстве, а в работе с людьми. Он:
- Определяет порядок и очередность переселения.
- Является единственным каналом для жителя по всем вопросам, связанным с его личным переселением.
- Готовит и подписывает ключевой для человека документ — Соглашение о предоставлении взамен равноценного жилья.
Однако, в случае, когда Застройщик в связи с банкротством не достраивает новостройку, Фонд организует завершение строительства: проводит новые конкурсы, находит подрядные организации, финансирует работы и контролирует их качество, в связи с чем выступает Застройщиком. Пример такого Застройщика, которого можно найти в едином реестре застройщиков, – Фонд МОСКОВСКИЙ ФОНД РЕНОВАЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ (ИНН: 7703434808; ОГРН: 1177700018319).
Может ли Застройщиком быть ТСЖ или кооператив?
В контексте федеральной программы реновации, которая реализуется в Москве, нет. Инициатором и Заказчиком выступает город в лице ДГИ. ТСЖ или жилищный кооператив могли бы самостоятельно выступить в роли застройщика для своего дома, однако в рамках рассматриваемой программы такое не предусмотрено. Это связано с масштабом, сложностью координации и необходимостью централизованного финансирования.
Кто НЕ может быть застройщиком по реновации?
Частные лица или мелкие строительные фирмы. Допуск к программе получают только крупные, финансово устойчивые компании с серьезным опытом.
Успех иска зависит от правильного выбора ответчика
Одной из ключевых проблем при судебном разбирательстве является ошибка в определении надлежащего ответчика. Неверный выбор влечёт за собой отказ в удовлетворении иска или существенно затягивает процесс взыскания компенсации.
В судебной практике встречались случаи, когда Истцы обращались к Департаменту городского имущества или Фонду реновации с требованиями, связанными с некачественной отделкой, однако суды поясняли, что городские структуры не выполняют функции Застройщика, в связи с чем не могут отвечать по их обязательствам, после чего либо отказывали в удовлетворении иска, либо привлекали Застройщика или Генподрядчика.
ВАЖНО! После вступления в дело нового лица, рассмотрение дела происходит с самого начала и чтобы избежать излишнего затягивания судебного процесса, необходимо изначально предъявлять требования к надлежащему ответчику.
Миф: Суды встанут на сторону “государства” и откажут мне в иске
Утверждение о предвзятости суда из-за участия государственных органов (ДГИ/Фонда реновации) ошибочно. В подавляющем большинстве случаев надлежащим ответчиком по делам о строительных недостатках является специализированный застройщик. ДГИ и Фонд реновации, хотя и участвуют в проекте в роли заказчиков, привлекаются как третьи лица, поскольку именно застройщик, как изготовитель, несет прямую ответственность за качество работ. Судьи подходят к рассмотрению этих споров как к обычным гражданским делам между собственниками и подрядчиком, где применяются стандартные правила доказывания без каких-либо особых привилегий для государственных институтов.
Заключение
Таким образом, на вопрос «кто застройщик по реновации?» можно дать два ответа:
- Для жителя: Застройщиком является город Москва, который через свои структуры организует строительство и гарантирует предоставление новой квартиры.
- Технически: Строительство ведут крупные частные компании, отобранные городом, часто в форме «специализированного застройщика», что обеспечивает максимальную защиту от финансовых рисков.