Сразу уточнение: точный объём номерного фонда считается только после анализа спроса, конкурентов, сезонности и платёжеспособности аудитории в конкретной локации. Ниже базовая логика, которой пользуется девелопер, когда закладывает экономику будущего гостиничного проекта.
Две ключевые границы
Количество номеров в гостинице всегда лежит между двумя пределами:
- Минимум, который способен «прокормить» инфраструктуру, персонал и постоянные расходы.
- Максимум, который рынок может «переварить» в конкретной локации без потери ценовой устойчивости.
С чего начинаем: базовая концепция
На основе аналитики формируем базовый девелоперский слой (БДС):
- кто наш гость;
- зачем он едет;
- какой сценарий проживания и отдыха ему нужен;
- какую инфраструктуру и уровень сервиса мы должны обеспечить.
🔎 Пример: если это семейный отдых, то в базу войдут коттеджи или таунхаусы, ресторан с детским меню, термальный блок с бассейном, детский клуб, безопасная территория.
Из этого набора инфраструктуры уже вытекает минимум номерного фонда и штат, который потребуется для обслуживания.
От концепции к экономике
Внутри проекта чётко разделяем бизнес-единицы и турпродукт:
- Бизнес-единицы — то, что приносит выручку (номера, рестораны, СПА, термозона);
- Турпродукт — то, что работает на вовлечение и удержание гостя, но имеет низкую маржинальность (анимация, контактные зоопарки, площадки и т.п.).
📊 На этом этапе получаем нагрузку на штат, клининг, кухню, инженерные системы и др.
Постоянные расходы: они не исчезают
Выделяем блок неизбежных затрат, которые не зависят от объёма фонда:
- управляющий;
- бухгалтерия и маркетинг;
- ИТ, PMS, сервисные контракты;
- охрана, инженер, коммунальные платежи и налоги.
Эти расходы нужно «перекрыть» выручкой от номерного фонда, иначе проект становится убыточным.
Минимальный номерной фонд
Минимум считается на базе:
Инфраструктура + постоянные расходы / средняя валовая прибыль с номера.
Если фонд меньше инвестор начинает "кормить" объект из кармана. Это уже не бизнес, а социальный проект.
Верхняя граница: сколько рынок выдержит?
- Ёмкость спроса.
- Считаем объём потенциальных гостевых ночей на горизонте 3–5 лет, учитываем сезонность, событийность, радиус в 2–2,5 часа езды.
- Доля, которую вы реально можете занять.
- Без фантазий. Сколько из этого спроса вы удержите с вашим продуктом, маркетингом, управлением?
- Ценовая устойчивость.
- При росте фонда важно удерживать целевой ADR.
- Если загрузка растёт только за счёт скидок, то вы уткнулись в потолок.
Главный принцип
Сначала считаем БДС и базу экономики. Потом две границы: минимальный и максимальный фонд.
Масштабируем не всё подряд, а только бизнес-единицы. Растём по очередям пока спрос тянет. Так проект остаётся управляемым и прибыльным.
Планируете запуск отеля?
Обращайтесь за консультацией.
📩 Напишите — дадим обратную связь по вашему проекту.
