Иногда на рынке недвижимости можно встретить объявления о продаже квартиры, в которой уже проживает наниматель. На первый взгляд кажется, что это выгодный вариант: можно сразу получать арендный доход, не тратя время на поиск жильцов. Но в действительности покупка квартиры с проживающим нанимателем — далеко не лучший сценарий.
В большинстве случаев такая сделка приносит больше хлопот, чем пользы. Давайте разберем, почему это происходит, какие риски возникают и как действовать, чтобы не попасть в сложную ситуацию. Но перед этим вам стоит подписаться на этот канал, ведь тут я каждый день рассказываю про недвижимость и сделки с ней!
Почему собственники продают квартиру с нанимателем?
Чаще всего такие объекты выставляют на продажу владельцы, которые хотят выжать максимум из ситуации. Они стремятся не терять доход от аренды во время продажи и при этом продать квартиру по цене рынка. Поэтому торговаться с ними гораздо сложнее — продавец не спешит, ведь пока идет продажа, он получает арендную плату. На деле же подобные сделки почти всегда осложняются нюансами, о которых стоит знать заранее.
3 Главных риска при покупке квартиры с нанимателем
1. Сложность осмотра и передачи квартиры
Пожалуй, это первая проблема, с которой сталкиваются покупатели. Осмотреть жилье бывает непросто — нужно согласовывать время с тремя сторонами: собственником, нанимателем и, нередко, риэлтором. Наниматели не всегда идут навстречу, ведь показы мешают их личному пространству.
Бывает, что покупатель видит квартиру только мельком — а потом уже после сделки обнаруживает массу неприятных сюрпризов. Кроме того, возникают сложности при передаче объекта. Получить ключи и подписать акт приема-передачи можно только после освобождения квартиры, а это не всегда происходит в срок. Иногда наниматель просто отказывается съезжать, затягивая процесс на недели.
2. Принятие обязательств и ошибок прежнего собственника
С юридической точки зрения, после покупки квартиры все права и обязанности по действующему договору найма переходят к новому собственнику. Это значит, что вы становитесь арендодателем автоматически, со всеми вытекающими последствиями. Перед покупкой нужно обязательно:
- ознакомиться с договором найма — понять, какую сумму действительно платит наниматель;
- уточнить срок действия договора, ведь если он долгосрочный, вы не сможете просто попросить жильца освободить квартиру;
- разобраться, какое имущество принадлежит вам, а какое — нанимателю (мебель, техника и т.д.).
Главный риск — ошибки прежнего собственника. Если договор был составлен неправильно, в нем отсутствуют пункты о сроках, залоге или ответственности нанимателя, — все эти проблемы переходят к вам. Иногда жильцы продолжают пользоваться квартирой на старых условиях, и изменить их юридически крайне сложно.
3. Риск недобросовестного заселения
Еще одна частая ситуация — собственник сдает квартиру по заниженной цене, обещая нанимателю, что это временно, пока идут показы. После покупки вы получаете жильца, который платит вдвое меньше рынка, но имеет действующий договор. Вы не можете просто повысить цену или попросить съехать — только ждать окончания срока аренды.
Иногда подобные схемы используются, чтобы «разогреть» интерес к объекту. На деле это создает массу неудобств и юридических рисков, ведь новый собственник оказывается связан обязательствами, о которых часто узнает слишком поздно.
Что делать, если квартира понравилась?
Если вы нашли хороший вариант, но в нем живет наниматель, действуйте осторожно:
- запросите копию договора найма и внимательно изучите условия;
- зафиксируйте в договоре купли-продажи точную дату освобождения квартиры;
- при возможности — договоритесь с нанимателем напрямую и уточните, когда он планирует съехать;
- не рассчитывайте на то, что сможете сразу сдавать квартиру по своим условиям.
Если вы планируете покупку квартиры в Санкт-Петербурге, я помогу провести проверку объекта, чтобы избежать подобных рисков. Я специализируюсь на вторичке, аренде и юридической проверке недвижимости.
Проверю договоры, помогу оценить реальное состояние квартиры, изучу историю собственников и подскажу, где могут быть подводные камни. Работаю как независимый риэлтор, без давления и «привязки» к агенству.
Моя цель — чтобы сделка была безопасной, а покупка принесла вам удовольствие, а не головную боль. Ознакомиться с моей профессиональной деятельностью вы можете в моем телеграм канале (в поиске: Алексейчук Владислас, qr-код ниже):
Подписывайтесь на мой канал — здесь я регулярно рассказываю реальные истории из практики и делюсь советами, как защищать себя на рынке недвижимости: