Толстая коричневая - цена квадрата (по сделкам, прошедшим через Сбер).
Тонкая бежевая - скользящая средняя за год.
RSI - индекс перекупленности/перепроданности.
Синяя (0-5) - пятиволновка Эллиота (один из символов веры теханальщиков).
Зеленые линии - коридор колебаний цены.
Красные стрелы - инфляция, начиная с соотв. дат и до настоящего момента.
Сначала -инфляция
Видно, что московское жильё последние 2 года удерживается в канале инфляции, не выпадает из него, но и не вырастает выше. Вроде бы всё нормально. "Но есть нюанс",ц: обратите внимание на индекс RSI: баланс спроса и предложения явно смещён к избытку спроса. Для Москвы это объяснимо и нормально, но что происходит в городах, где население постоянно снижается? А таких немало.
Защищает ли недвига от инфляции? Остаюсь при своём прежнем мнении: только при условии, что вы сами в ней же и живёте. А так нет(ц, анекдотическ.).
Годовая скользящая средняя и перекупленность
Цена всё время колеблется выше, то есть постоянно находится в состоянии роста. Но, при этом, постоянно бьётся об нее и отскакивает, запас высоты над скользящей средней (по биржевому МА) невелик. То есть риск снижения цены ниже среднегодовой, как в 2023 - реален.
При этом падение цены в 2023 по индексу RSI привело, всего лишь навсего к нормализации баланса спрос/предложение. Сейчас этот баланс колеблется между умеренным превышением спроса и перекупленностью; при выходе в зону перекупленности цену сразу же отбрасывает вниз (лето 2024). Т.о. имеющийся прямо сейчас рост - чисто инфляционный. А если инфляция таки упадёт? (я в это слабо верю, но всё же?) Ну и цена перестанет расти....
Снижение инфляции возможно только на драконовском уровне Ключевой Ставки ЦБРФ, но драконовский Ключ - это драконовские ипотеки. Далее понятно.
Тренды и тенденции
Всё движение цены началось в 2019 с ожидания кризиса и получило мощный живительный толчок льготной ипотеки в 2020. Сейчас уже ясно, что энергия льготноипотечного толчка практически исчерпана. Заинтересованности в подталкивании стройиндустрии государство сейчас не имеет никакой, зато имеет серьёзные причины раздачу этих пряников прекратить вовсе.
На графике ясно и четко виден мощный первичный 2х-летний импульс 2020-2022гг, 1-годичную коррекцию на геополитике 2022-2023гг, продолжение движения вверх 2023-2025гг.
Что дальше?
1. Цена с 2023 по настоящий момент сделала/изобразила (сакральное для поклонников технического анализа) 5-волновое движение, то есть это движение - завершено (см.самый верхний в этом тексте график). Дальше должно последовать какое-то другое движение.
2. При этом, одновременно, цена изобразила медленно растущий сходящийся клин (снова см. самый верхний график). В теханализе это считается признаком истощения силы покупателей и следует ожидать скорой коррекции или боковика.
3. По времени (примерно 2 года) движение 2023-2025 и первичное движение 2020-2022 примерно совпадают. Вроде как бы по срокам пора бы и коррекции случаться.
Мне кажется
Что мы накануне либо стагнации цен, либо небольшого снижения. Примерно на год как минимум, т.е. до 2027г.
Почему именно 2027?
На графике видно, что пики цен на жильё случаются с завидной регулярностью каждые 7 лет. Соответственно, следующий пик - в 2029г. Но начало предпикового роста - примерно на 1-2 года ранее, последний рост начался в 2020, следующее начало роста - примерно в 2027м.
Ликвидация льготной ипотеки (вероятность 99%) и снижение реальных доходов массового покупателя - обеднение топлива для роста. Инфляция будет подталкивать цену вверх, и народ будет традиционно стремиться укрыться от инфляции в недвиге. Кто кого.
Между прочим, цена московского квадрата выросла с сент 2000 по сент 2025 - в 14,777 раз, то есть на 1377,7%. Инфляция за этот же период - 807%. Ну да, недвига обогнала инфляцию. правда, есть нюансы.
То есть в ближайшие год-два скорее всего цены стагнируют (в Москве!) и, при учёте инфляции, реальная цена будет снижаться. Выражаться это будет в том, что цены на аренду будут медленно расти и догонять цены на покупку, коие будут стоять.
Всем удачи в бетонном казино!