Кризис 2020-2022, первые итоги
Юг (Карачаево-Черкессия и Кавминводы)
Нерезин.... ой, Моква
Инфляция Росстата за этот же период
Москва за 5 лет: рост с 174 тыр/квадрат до 286, рост за 5 лет составил 64%. Очищаем от инфляции, получаем реальный рост 22% за 5 лет. Грубо 4% в год.
Не спешите радоваться. Если взять временной интервал побольше, с 2016го, то реальный рост за 8 лет составил 20%, - в период 2015-2019 цены стагнировали, а то и проседали, но и инфляция была минимальна. Грубо 2,5% в год.
С учётом расходов на один косметический ремонт и текущий ремонт розеток/выключателей, водопроводных кранов и прочисток канализации - выходим практически в НОЛЬ.
Пятигорск: с 40 до 94, рост на 135%, с учётом инфляции реальный рост составил 93%.
Черкесск: с 39 до 88, рост 126%, с учётом инфляции - 84%.
В 2016-2019гг на Юге был такой же боковик в ценах на жилую недвижимость, как и в Первопрестольной.
Парадох №1
Доходность ЖН с 2016 по 2024 мы посчитали неправильно: от низа ценовой волны до её вершины. Но за приливом - всегда отлив, это неизбежно. Поэтому правильно считать тренд от вершины до вершины, или - от наиболее глубокой точки до следующей наиболее глубокой.
При неправильном подсчёте цен на ЖН в Мск мы получили результат едва-едва перекрывающий инфляцию. Более чем уверен, что при правильном пересчёте динамики цены жилого квадрата в Москве и соотнесении с инфляцией в этом же периоде - мы получим , если политкорректно выражаться, отрицательную доходность. Невеликую, но отрицательную.
Покупка квартиры в Москве не является хорошей инвестицией. Такая покупка может быть оправдана только под собственное проживание при условии, что вы по каким-то причинам не можете/желаете жить в каком-то другом месте.
Очевидно и невероятно.
Здравый смысл протестует
Практическое закрытие Турции (для среднего класса) и европейских курортов (для хайнетов) вместе с локальными проблемами Южного Берега Крыма привело к высокой "посещаемости" ЧПК (черноморского побережья Кавказа). Но на горнолыжных Домбае и Архызе и на минеральноводных КМВ не сказалось никак. Разные люди, в смысле - курортники.
При этом происходит снижение численности населения:
Пятигорск - падение до уровня 2012г
Черкесск - вообще депопуляция, падение до уровней середины 2000х гг
Заметьте, в обоих случаях тенденция началась задолго до 2022. Но и 2022г тоже сыграл неслабо - из Черкесска куда-то делось 10.000 граждан, из Пятигорска - 5.000.
По своей работе скажу: куда-то исчезли почти все мои пациенты, лечить некого. Мой контингент - это как раз, в основном, мужчины от 20 до 60.
Доходы населения? Не подумайте, что выросли. Всё наоборот - упали.
Лично моя зарплата с 2019 по 2024 снизилась на 20%. СНИЗИЛАСЬ, я не шучу. То есть с учётом инфляции - наполовину.
На базаре болтают, что гинекологи и хирурги стонут и плачут: приходится жить на зарплату, трудно и голодно. Не то. чтобы не берут - не дают.
Никаких оснований для двукратного роста цены жилой недвижимости на Северном Кавказе - нет. Но рост - есть.
Очевидно и невероятно.
Специально для Дока
Астрахань
Цена квадрата выросла с 38 до 73тыр, на 92%. За вычетом инфляции, то есть реально, астраханский жилой квадрат подорожал на 50%.
Население города Астрахани: стагнация все 2010е гг, и катастрофическое падение на 10%, как в Черкесске, в 2022г.
О доходах населения Док отпишется сам. Если захочет.
Никаких оснований для почти двукратного роста цены жилой недвижимости в Астрахани - нет. Но он - есть. Точно, как на Северном Кавказе.
Очевидно и невероятно.
Рабочая гипотеза
Юг стал экспортёром/поставщиком рабсилы в мегогополисы Севера, а с 2022г - и поставщиком живой силы самизнаетекуда. Обратно пошли деньги, и именно обратный ток денег и вздувает цены в городах Юга.
Резкое падение численности населения не может быть объяснено массовой эмиграцией. В этом случае имелся бы период падения цен, как в Москве - но этого на графиках нет.
Прогноз на ближайшие 7 лет
Продолжение тенденции: формально население Юга сокращается. одновременно население беднеет. Основным источником денег для нормального уровня существования домохозяйств на Юге станет отхожий промысел в форме работы вахтовым методом. Основным населением станут дети и пенсионеры.
Рост цен на южное жилье опережающими темпами. Покупка жилья станет практически доступна только для трудозанятых на вахтах и для обеспеченных пенсионеров, перебирающихся стариковать в тёплые края.
Невесело.... Что-то мне захотелось в прохладные края, жара достала....