Законопроект № 155842-8 "О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах" (далее - законопроект «О коттеджных поселках») призван устранить правовой вакуум, в котором сегодня существуют сообщества владельцев загородной недвижимости.
Мимикрия под СНТ:
Одна из ключевых причин, почему принятие закона так необходимо - это повсеместная практика, когда современные коттеджные поселки с постоянным проживанием, инфраструктурой и дорогой недвижимостью юридически оформляются как садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ). По сути ими не являясь.
Сейчас статус таких территорий, управление общим имуществом (дорогами, освещением, зонами отдыха) и механизмы принятия решений собственниками регулируются фрагментарно, то со ссылкой на Жилищный кодекс, то на Закон о садоводах, что часто приводит к конфликтам и судебным разбирательствам.
Рассмотренный в первом чтении законопроект «О коттеджных поселках» должен был дать четкое определение коттеджному поселку (КП) как территориальному образованию, состоящему из участков с индивидуальными или блочными домами, а также установить правила управления общим имуществом в поселке.
Почему документ до сих пор не принят?
Законопроект «О коттеджных поселках» находится на рассмотрении в Госдуме уже более 3-х лет. За это время он успел пройти только первое чтение в октябре 2022 года, после которого было обращено внимание на необходимость внесения поправок.
Заключение профильного комитета Госдумы, датированное 22 сентября 2025 года, указывает на целый ряд внутренних противоречий и юридических нестыковок в тексте законопроекта. Выделим некоторые из них.
1. Коттеджный поселок - это территория или форма управления?
Самое уязвимое место Законопроекта «О коттеджных поселках» - неопределенность правового статуса коттеджного поселка. В одной статье проекта он определяется как территориальное образование, а в других положениях указано на форму управления общим имуществом. Это противоречие необходимо исправить.
2. Путаница в правах собственников
Механизмы принятия решений жителями коттеджного поселка оказались прописаны вопреки логике и действующему законодательству.
а) Для создания поселка требуется единогласное решение всех собственников (100%).
б) Однако другая статья допускает создание КП через суд, если за это проголосуют ¾ (75%) владельцев.
в) При этом для выбора способа управления тем же поселком достаточно простого большинства голосов.
Эти нормы не только конфликтуют друг с другом, но и противоречат Гражданскому кодексу РФ.
С одной стороны, законопроект требует, чтобы решение о создании самого коттеджного поселка было принято единогласно. Это значит, что против должен быть всего один человек, чтобы заблокировать инициативу всех остальных.
С другой стороны, в той же статье говорится, что если единогласия нет, но за создание поселка проголосовали ¾ (75%) собственников, то они могут обратиться в суд, и суд может им помочь.
Получается абсурдная ситуация: закон сам же признает, что единогласие - это фикция, и вводит обходной путь, который противоречит его же основному требованию.
В России уже существует базовый закон - Гражданский кодекс. Он регулирует, как должны приниматься решения. Согласно ему, решение обычно считается легитимным, если за него проголосовало большинство участников, при условии, что в собрании участвовало не менее 50% от всех собственников.
Законопроект же о коттеджных поселках либо не учитывает нормы ГК РФ, либо вступает с ними в противоречие (как в случае с требованием единогласия). Это делает его неработоспособным с момента его потенциального принятия.
3. Земельный вопрос
Законопроект «О коттеджных поселках» разрешает создавать коттеджные поселки за пределами границ населенных пунктов. Эта норма вошла в противоречие с Земельным кодексом РФ и федеральным законодательством о переводе земель и использовании участков под ИЖС.
4. Финансовая неопределенность
В законопроекте «О коттеджных поселках» не прописаны критерии и порядок формирования взносов и платы за управление и содержание общего имущества. Указывается лишь, что это должно быть отражено в договоре. Такой подход не гарантирует, что для собственников участков в таком поселке платежи будут финансово обоснованными.
Рассмотрение запланировано на декабрь
Несмотря на довольно серьезные замечания, судьба законопроекта не решена. Согласно планам законопроектной работы Государственной Думы на осеннюю сессию 2025 года, рассмотрение этого документа предварительно запланировано на декабрь 2025 года.
Это означает, что у разработчиков и заинтересованных ведомств есть время, чтобы устранить выявленные недостатки и представить депутатам ко второму чтению скорректированную версию.
Почему это касается не только владельцев коттеджей?
Принятие этого закона затронет интересы большого числа граждан и их семей, которые уже живут в коттеджных поселках или планируют приобрести там жилье.
Пока юридический статус поселков остается непонятным, покупка дома там связана с большими финансовыми рисками.
Будет ли законопроект принят в ближайшее время, покажет его доработанная версия и декабрьское рассмотрение в Госдуме.
_____________________________________________
✨ Еще больше публикаций можно найти на моем Телеграм канале. Буду рада видеть вас среди его подписчиков!
Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко